수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29에 위치한 4층 406호입니다. 소유자는 김연희 씨이며, 등기상 최초 소유권보존은 2015년 4월 9일, 소유권이전은 2015년 5월 26일에 이루어졌습니다.

이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고, 이후 채무자는 김연희로 변경됐습니다. 경매 신청채권 청구액은 870,689,918원이며, 현재 경매는 해당 근저당권에 기초해 진행되고 있습니다.

권리의 소멸 여부만 보면 비교적 명확하지만, 이 사건은 일반적인 소규모 다세대 경매처럼 단순하게 접근하기 어렵습니다. 다수의 전입자, 보증금 미상 점유자, 8,500만원 임차권등기, 공부상 용도와 현황의 차이가 함께 존재합니다. 인수금액이 없다는 사실과 명도·용도상 위험이 없다는 판단은 서로 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준, 이후 권리는 매각으로 소멸

권리의 기준점은 2015년 4월 9일 수산업협동조합중앙회 명의의 근저당권입니다. 당시 채무자는 주식회사청담주택이었으며, 2015년 5월 26일 근저당권 변경등기를 통해 채무자가 김연희로 변경됐습니다.

그 이후 2023년 수원시 압류, 2024년 주택도시보증공사 가압류, 2024년 임차권등기, 2025년 임의경매개시결정이 순차적으로 등기됐습니다. 모두 기준 근저당권보다 후순위입니다.

특히 주택도시보증공사는 임차인으로서 보증금을 승계하는 주체가 아니라 갑구에 가압류를 설정한 채권자입니다. 이 사건 전입자 중 보증기관의 대위·승계 임차인으로 표시된 인원은 없습니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입조사 24명, 보증금 미상 23명

현황조사 및 매각물건명세서상 전입조사 대상은 중복된 임차권등기 명의를 정정해 보면 24명입니다. 이 중 류지윤은 등기부상 류지운으로 기재됐다가 2024년 2월 13일 성명이 류지윤으로 정정된 동일인입니다.

조사된 전입일은 모두 말소기준권리인 2015년 4월 9일 이후입니다. 따라서 현재 확인된 전입자료 기준으로는 대항력 있는 선순위 임차인이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자가 23명이나 되므로, 실제 점유자와 임대차관계 및 명도 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

전입조사상 24명 중 23명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 류지윤은 임차보증금 85,000,000원과 확정일자 2020.12.29가 확인됩니다. 위 표의 대항력 판단은 말소기준권리 이후 전입이라는 등기·조사자료를 기준으로 한 것입니다.

③ 가격 분석 — 실거래 비교자료 부재, 신건 가격 메리트 판단 보류

감정가와 최저매각가는 모두 98,000,000원입니다. 현재까지 유찰은 없습니다. 다만 동일 건물·인근 유사 물건의 비교 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가가 실제 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 부족합니다.

따라서 최저가 9,800만원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다. 특히 이 물건은 다수의 전입자와 보증금 미상 점유자, 공부상 용도와 현황의 차이가 있어 단순히 감정가 대비 낙찰률만으로 투자성을 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

산출표상 채권 합계는 1,250,000,000원이며, 신건 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액 95,836,000원이 근저당권자에게 배당됩니다. 이에 따라 산출된 채권 미배당액은 1,154,164,000원입니다.

류지윤의 임차보증금 85,000,000원은 근저당권 이후의 임대차 및 임차권등기입니다. 위 산출표에는 해당 임차권자에게 별도 배당액이 배정돼 있지 않습니다. 또한 수원시 압류, 당해세 및 임차인 최우선변제 여부는 실제 배당에서 영향을 줄 수 있으므로 원본 서류를 통한 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·건물·용도 확인 메모

• 입지. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트 슬라브지붕의 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐으며, 위생·급배수시설, 개별난방 및 승강기설비가 있습니다.
• 토지·도로. 정방형 평지의 주상용 건부지이며, 동측과 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역입니다.
• 용도 확인 — 핵심. 감정평가서에는 기호(2~23)가 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호(1·24)가 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 특히 기호(24)는 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 보인다는 내용이 있습니다. 본건 406호가 해당 기호에 해당하는지와 건축물대장상 용도를 반드시 대조해야 합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않은 것으로 기재돼 있으나, 공부상 용도와 현황 이용상태가 다른 부분은 별도의 법적·행정적 확인이 필요합니다.
• 환금성. 비교 실거래가 자료가 없어 가격 경쟁력을 정량적으로 평가할 수 없습니다. 다세대주택과 근린생활시설의 용도 차이가 실제 본건에 해당한다면 향후 이용 및 매도 가능성에도 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 24명 확인. 전입조사상 인원과 실제 점유자를 대조하고, 각 전입자의 점유 호수·임대차관계·전입 및 점유 상태를 확인하세요.
• 보증금 미상 23명. 대항력 없음이라는 권리판정만으로 명도 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 임대차계약서, 보증금, 실제 거주자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 류지윤 임차권등기. 보증금 85,000,000원, 확정일자 2020.12.29, 배당요구일 2025.09.15를 원본 서류와 대조하고 실제 배당 가능성을 확인하세요.
• 용도 불일치 확인. 본건 406호가 감정평가서상 기호(24)에 해당하는지, 건축물대장상 용도가 근린생활시설인지 주택인지, 현황과 공부가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 등기부 재확인. 2015.04.09 근저당권과 2015.05.26 채무자 변경, 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기의 소멸 범위를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
• 배당표 검증. 집행비용, 근저당권 배당, 임차인 우선변제 및 당해세 등 실제 배당에 영향을 미치는 항목을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 비교 실거래 자료가 없는 상태에서는 감정가 9,800만원을 곧바로 적정 시세로 간주하지 마세요. 용도와 점유 리스크를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
• 매각기일 확인. 예정 매각기일은 2026.11.17입니다. 입찰 전 변경·연기 여부와 최신 매각물건명세서를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”

수원 2025타경1318의 권리관계는 2015년 4월 9일 근저당권을 기준으로 정리됩니다. 이후 설정된 압류·가압류와 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이고, 산출표상 매수인 인수액은 0원입니다. 8,500만원 임차권등기도 선순위 대항력 임차권으로 볼 수 없습니다.

그러나 이 사건의 실질적인 변수는 권리 인수금액만이 아닙니다. 전입조사상 24명, 그중 23명의 보증금 미상, 8,500만원 임차권등기, 그리고 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 차이가 함께 존재합니다. 이러한 문제는 실제 점유관계, 명도, 이용 가능성 및 향후 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.

또한 감정가 9,800만원에 대한 비교 실거래 자료가 없어 가격이 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다. 신건 최저가만 보고 입찰할 물건은 아닙니다.

권리 인수 측면은 긍정적, 점유·용도 측면은 확인 필요, 가격 판단은 보류. 이 사건은 단순히 낙찰가가 낮은지를 보는 것보다 실제 점유자와 건축물 용도를 먼저 확인하고, 그 결과를 반영해 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.