수원지방법원 2025타경1318. 수원시 팔달구 인계동 효원로193번길 29에 위치한 다세대주택 2층 201호입니다. 소유자는 김연희이고, 등기상 말소기준권리는 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며 공동담보목록 제2015-111호가 기재되어 있습니다. 이후 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 김겨레의 주택임차권등기, 임의경매개시결정이 차례로 등장합니다.

제시된 권리분석상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 주목할 점은 전입·임차 관련 기록과 실제 점유관계입니다. 전입일이 모두 말소기준권리 이후라는 사실은 권리상 유리한 요소지만, 기록된 인원 모두가 해당 201호에 실제 거주한다는 의미는 아닙니다. 각 인원의 호실 귀속과 임대차관계를 확인해야 정확한 명도 범위를 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당권이 기준

등기상 소유권은 2015.05.26 김연희에게 이전됐고, 같은 날 근저당권 변경등기에는 채무자가 김연희로 기재되어 있습니다. 이후 2023.10.13 수원시 압류가 설정됐으며, 2024.02.28 주택도시보증공사가 청구금액 350,000,000원의 가압류를 등기했습니다.

2024.08.16에는 김겨레 명의의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 보증금은 85,000,000원이지만, 기재된 전입일인 2019.03.15가 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리관계에서는 선순위 대항력 있는 임차보증금으로 볼 근거가 없으며, 낙찰자 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다.

② 임차인·전입 현황 — 인수액과 점유 위험은 별개

현황조사 및 임차권등기 관련 기록에는 총 24명의 이름이 기재되어 있습니다. 이 가운데 김겨레는 201호 전체를 대상으로 임차권등기가 확인되며, 나머지 인원은 해당 호실에 대한 개별 점유 범위가 특정되지 않습니다. 따라서 실제 임차인이 24명이라고 확정하거나, 24명 모두가 201호에 거주한다고 해석해서는 안 됩니다.

위 표의 배당요구 일자는 관련 기록에 기재된 날짜이며, 적법한 배당요구의 최종 인정 여부를 뜻하지 않습니다. 기재일이 확인되지 않는 경우에도 배당요구를 하지 않았다고 단정할 수 없습니다. 김겨레를 제외한 인원들의 실제 임대차 존재 여부와 해당 호실의 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

김겨레의 보증금은 최초 60,000,000원에서 2021.01.22 20,000,000원, 2023.02.03 5,000,000원이 증액되어 85,000,000원으로 기재되어 있습니다. 확정일자 역시 최초 계약과 각 증액분에 대해 기재되어 있습니다.

다만 최초 계약일과 전입일 모두 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 보증금이 최저매각가와 비교해 상당한 규모라는 사실만으로 낙찰자가 이를 인수한다고 볼 수는 없습니다. 임차권등기는 후순위로 분류되어 매각으로 소멸하고, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류 배당액과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

예상배당은 채권최고액 기준의 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공동담보 관계와 실제 채권잔액 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 김겨레 임차권등기 관련 배당액은 이 배당표에 별도로 반영되어 있지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 구분

현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 115,000,000원입니다. 제시된 회차별 시나리오에서는 유찰 시 최저매각가가 낮아지지만, 예상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다.

⑤ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 위치. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트슬라브지붕의 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내부는 벽지 및 타일붙임 등으로 마감되어 있고 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생 급·배수시설, 개별난방설비 및 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 정방형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측과 북측의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며, 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물 이용상태. 감정평가상 기호 2~23은 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호 1·24는 근린생활시설로 구분되어 있습니다. 본 물건의 용도는 다세대주택으로 표시됩니다.
• 공부와 현황의 차이. 감정평가에서는 기호 24가 공부상 근린생활시설이지만 현황은 주택으로 보인다는 사항을 별도로 지적했습니다. 이는 본건 201호의 위반 사항으로 단정할 수 없으며, 관련 건물의 이용 현황을 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2015.04.09 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준인지, 공동담보목록 제2015-111호의 담보 범위와 변경 사항을 확인하세요.
• 김겨레 임차권등기 검토. 임대차계약서, 최초 전입일, 확정일자, 보증금 증액 이력 및 2024.08.16 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 전입 기록의 호실별 귀속 확인. 기재된 24명이 전부 해당 호실의 실제 임차인인 것은 아닙니다. 건물 내 호실별 점유관계를 분리해 확인하고 실제 201호 점유자를 특정해야 합니다.
• 배당요구 및 우선변제 검토. 보증금과 확정일자가 미상인 인원에 대해서는 실제 임대차 여부, 배당요구 내역 및 순위를 확인하세요. 특히 배당요구 관련 날짜가 기록된 인원의 접수 문건을 대조해야 합니다.
• 수원시 압류 관련 세금 확인. 압류등기의 말소 여부와 별개로 실제 조세채권의 종류, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요.
• 미배당액과 인수액 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 곧바로 매수인 인수채무가 되지는 않습니다. 매각물건명세서상 인수 조건을 별도로 확인하세요.
• 점유·명도 비용 점검. 실제 점유자가 있는 경우 인도명령 가능 여부와 명도 절차, 이사 협의 및 소요 비용을 예상해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 관리주체를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 동일 또는 유사한 다세대주택의 최근 거래가격, 층·면적·건물 상태를 비교한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인하세요.

종합 판단 — “등기상 인수 0원, 실제 입찰은 확인 후”

이 물건은 등기상 후순위 권리의 매각 소멸 구조와 예상 인수액 0원이라는 점에서는 긍정적으로 볼 수 있습니다. 그러나 임차관계의 불확실성, 실제 점유자 확인 부담, 조세채권 배당순위 및 실거래 시세 검증 문제가 남아 있습니다.

특히 85,000,000원의 임차권등기 보증금은 후순위로 분류되어 매수인 인수액에 반영되지 않지만, 실제 점유관계까지 자동으로 해결된다는 뜻은 아닙니다. 따라서 현재 단계에서 신건 입찰을 적극 권하기보다는 점유·임차관계와 시장가격을 먼저 확인하는 보수적인 접근이 적절합니다.

최종 결론: 말소기준권리 명확 · 예상 인수 0원, 실제 점유·보증금 미상 및 시세 검증 필요. 권리상 구조는 확인되지만 입찰 판단은 보류할 단계입니다.