수원지방법원 2025타경1318. 수원시 팔달구 인계동 1007-14에 있는 3층 304호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김연희, 말소기준권리는 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 900,000,000원 근저당권입니다. 이후 수원시 압류와 주택도시보증공사 가압류가 등기됐고, 2025년 6월 18일 임의경매가 개시됐습니다.

이 물건의 특징은 등기상 권리소멸 구조와 임차인 확인 문제를 분리해서 봐야 한다는 점입니다. 말소기준 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사에 기록된 전입일 역시 모두 말소기준일 이후이므로, 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 전입자별 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 실제 304호 점유자 및 임대차계약의 범위도 명확히 확정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당권

핵심은 2015.04.09 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채무자는 최초 주식회사청담주택으로 기재됐고, 이후 김연희로 변경된 이력이 있습니다. 근저당권의 채권최고액은 900,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이 금액을 해당 304호에 대한 실제 확정 채무액으로 그대로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인·전입자 분석 — 24명 확인, 보증금은 미상

현황조사 등에 기록된 전입자는 24명입니다. 이 가운데 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없지만, 각 사람이 실제 임차인인지, 현재 304호를 점유하고 있는지는 확정되지 않았습니다.

전입일은 모두 말소기준인 2015.04.09 이후입니다. 따라서 기록된 전입일을 기준으로 선순위 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 판단을 유보해야 합니다.

대항력 '없음'은 확인된 전입일이 말소기준일보다 늦다는 자료상 판정입니다. 점유 개시 경위, 계약관계, 다른 권리의 존재를 별도로 확정한 것은 아닙니다. '배당요구 확인 안 됨'은 배당요구가 없었다고 단정하는 의미가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되는 구조로, 후순위 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 발생하지 않는 것으로 계산됩니다.

집행비용 2,312,000원은 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준의 계산이며 실제 채권잔액과 다를 수 있습니다. 수원시 압류 관련 조세채권, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가와 미배당 변화

신건의 최저매각가는 108,000,000원입니다. 아래는 현재 회차 및 유찰을 가정한 매각가격과 예상 미배당액입니다. 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.

⑤ 가격 판단 — 시세 확인 전까지 메리트 유보

이번 물건은 동일 건물 또는 인근 비교 가능한 다세대주택의 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 108,000,000원이 현 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

다세대주택은 같은 건물 안에서도 층·향·면적·내부상태·임대차관계에 따라 가격 차이가 발생합니다. 특히 본 물건은 다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 건물의 일부이므로, 304호 자체의 용도와 현재 이용상태를 정확히 확인한 후 유사 물건을 비교해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐으며 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 창호 등으로 기재됐습니다.
• 설비. 위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.
• 도로. 토지는 정방형 평지이며 동측 및 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 이용상태. 감정요항표에는 도시형 생활주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 것으로 기재돼 있습니다. 기호(2~23)는 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호(1,24)는 근린생활시설로 조사됐습니다. 본건 304호와 감정평가상 해당 기호의 대응관계는 원본 대조가 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에서는 기호(24)가 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 보인다고 기재했습니다. 해당 사항이 304호에 적용되는지는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거시설과 근린생활시설이 혼재하는 건물로, 실제 용도와 임대차 상태에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래가격 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2015.04.09 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준인지 등기사항증명서 원본과 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
• 전입자 24명과 304호의 관계. 전입자 중 누가 실제 304호를 점유하는지, 전입 기록이 건물 내 다른 호실과 혼재돼 있는지 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 대조하세요.
• 임차보증금·확정일자. 보증금이 미상인 전입자에 대해 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유 개시일과 대항력·우선변제 여부를 확인하세요.
• 배당요구 확인. 배당요구가 확인된 전입자의 신청 내용과 실제 보증금액, 배당요구 종기 준수 여부 및 배당순위를 확인하세요.
• 수원시 압류·조세채권. 수원시 압류의 세목과 금액, 당해세 해당 여부를 확인하세요. 실제 세금 배당이 예상배당표에 영향을 줄 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 900,000,000원은 공동담보에 관한 기재입니다. 공동담보목록 제2015-111호와 실제 피담보채권을 확인하세요.
• 주택도시보증공사 가압류. 350,000,000원 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분석되지만, 관련 채권과 임대차관계가 본건 점유에 영향을 주는지는 별도 확인하세요.
• 304호 용도·현황. 건축물대장·집합건축물대장·감정평가서 원본을 대조해 해당 호실의 용도와 이용상태를 확인하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자, 인도명령 가능성과 명도 협의 필요성을 확인하세요.
• 시세 확인. 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 실제 매물가격을 비교해 108,000,000원의 적정성을 평가하세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 감정평가서 및 법원 사건 진행내역을 최종 확인하세요.

⑧ 종합평가 — C등급, 가격보다 권리 확인이 먼저

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다

수원 인계동 304호의 말소기준은 비교적 명확합니다. 2015년 수산업협동조합중앙회 근저당권 이후의 등기상 압류와 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되며, 기록된 전입일을 기준으로도 선순위 대항력 임차인은 확인되지 않습니다.

하지만 전입자 24명, 보증금 미상, 실제 점유관계 미확정이라는 조건을 가볍게 보아서는 안 됩니다. 배당요구가 확인된 사람들의 임차관계 및 배당 가능액을 확인하고, 실제 304호의 점유자와 명도 조건을 확정하는 절차가 필요합니다.

여기에 시세 비교자료도 없어 감정가 108,000,000원이 적정한지 판단하기 어렵습니다. 유찰 시 최저가가 낮아지더라도 그것만으로 투자 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.

결론은 “등기상 권리소멸 구조는 양호, 임대차·점유 확인은 필수, 가격 판단은 보류”입니다. 입찰의 승부처는 낮은 가격 자체가 아니라, 실제 인수 위험과 명도비용을 확인한 뒤 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는지에 있습니다.