수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29에 소재한 4층 403호 다세대 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 108,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행으로, 사건상 청구금액은 870,689,918원입니다.

권리분석의 출발점은 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 발생한 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 윤민의 임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 이 물건은 일반적인 단순 명도형으로 단정하기 어렵습니다. 등기상 보증금 1억 원의 임차권이 존재하고, 현황조사상 다수의 전입자 이름이 확인됩니다. 특히 23명의 보증금과 확정일자, 실제 점유 호실이 확인되지 않아 배당 및 명도 범위를 입찰 전에 반드시 재확인해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준, 후순위 권리는 매각 소멸

말소기준권리. 2015.04.09. 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권이 기준입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고, 최초 채무자는 주식회사청담주택입니다. 이후 2015.05.26. 소유권이 김연희에게 이전되었으며, 2015.05.29. 계약인수에 따라 근저당 채무자가 김연희로 변경된 기록이 있습니다.

말소기준권리 이후 발생한 2023.10.16. 수원시 압류와 2024.02.28. 주택도시보증공사 가압류(청구금액 350,000,000원)는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.06.18. 임의경매개시결정 역시 매각에 따라 소멸하는 것으로 판단됩니다.

② 임차인·전입자 분석 — 보증금과 점유 호실 확인이 핵심

등기부에는 윤민의 주거용 임차권등기가 확인됩니다. 전유부분 전체를 대상으로 하는 보증금 100,000,000원의 임차권이며, 배당요구일은 2025.09.23.입니다.

별도로 현황조사에서 23명의 전입신고자가 확인됩니다. 이들은 전입일은 기록되어 있지만 보증금과 확정일자가 미상이고, 점유 호실 또는 점유부분도 특정되어 있지 않습니다. 따라서 이 23명을 모두 403호의 실제 임차인으로 단정할 수 없습니다. 기록된 전입일은 모두 말소기준권리 이후이므로 해당 전입일을 기준으로 대항력은 없는 것으로 분류하지만, 보증금·확정일자 및 실제 점유관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격·시세 검토 — 시세 비교 근거가 없어 판단 보류

현재 확인되는 가격은 감정가와 최저매각가 모두 108,000,000원입니다. 0회 유찰된 신건으로, 감정가의 100%에서 입찰이 진행되는 구조입니다.

동일 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 108,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지, 감정가가 적정한지 판단할 수 없습니다. 감정가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

유찰 시 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 현재 신건 최저가 108,000,000원에서 1회 유찰 시 86,400,000원, 2회 유찰 시 69,120,000원으로 낮아집니다. 다만 이는 매각가격 변화에 따른 계산일 뿐, 실제 시장가치나 낙찰 가능성을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

신건 매각가 108,000,000원을 기준으로 집행비용 2,312,000원을 공제하면 105,688,000원이 남습니다. 이 금액은 말소기준 근저당권자인 수산업협동조합중앙회에 배당되는 것으로 산출됩니다. 근저당 채권최고액 900,000,000원에 크게 미달하며, 주택도시보증공사의 가압류 청구액 350,000,000원에는 배당되지 않습니다.

배당모형상 전체 채권액은 1,250,000,000원, 채권자 총배당액은 105,688,000원이며, 채권 미배당액은 1,144,312,000원입니다. 신청채권 청구액 870,689,918원과 등기상 근저당 채권최고액 900,000,000원은 서로 다른 기준의 금액이므로 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 조사되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 위생·급배수시설, 개별난방 및 승강기설비가 조사되었습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 2~23은 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호 1·24는 근린생활시설로 조사되었습니다. 본건의 용도는 다세대로 분류됩니다.
• 공부와 현황. 감정평가서에는 기호 24가 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 보인다는 참고사항이 있습니다. 이는 건물 내 해당 기호에 대한 조사 내용으로, 본건 403호의 용도와 혼동해서는 안 됩니다.
• 토지 및 도로. 정방형 평지의 주상용 건부지이며 동측과 북측으로 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 위반. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 건물·동일 면적의 실거래 자료가 없어 가격 경쟁력과 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 실제 전용면적, 내부 상태, 주변 거래가격 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 재확인. 2015.04.09. 수산업협동조합중앙회 근저당권의 채권최고액 900,000,000원과 2015.05.29. 채무자 변경 내용을 원본으로 대조하세요.
• 윤민 임차권 확인. 보증금 100,000,000원, 전입일 2022.05.16., 확정일자 2022.04.19. 및 임차권등기 경정 내역을 매각물건명세서와 대조하세요. 매각으로 소멸하는 권리와 임차인의 배당받을 권리는 구분해야 합니다.
• 23명 전입자 확인. 현황조사상 전입자들의 실제 거주 호실, 점유부분, 임대차계약서, 보증금 및 확정일자를 확인하세요. 403호에 해당하는 점유자가 누구인지 특정하는 작업이 우선입니다.
• 소액임차인 여부. 보증금 미상 전입자의 보증금과 임대차 성립 시점을 확인하고, 소액임차인 최우선변제 적용 여부 및 배당요구 상태를 검토하세요.
• 배당요구 내역. 강민성·왕채연·윤동윤·고결·성승현·권순영·류지윤·정희원의 배당요구 접수일과 윤민의 2025.09.23. 배당요구 내역을 확인하세요.
• 명도 및 점유. 실제 점유자가 확인되지 않은 상태에서 명도 비용이나 소요기간을 단정하지 마세요. 현장 방문과 점유관계 확인이 필요합니다.
• 시세 조사. 인계동 인근 다세대·도시형 생활주택의 최근 거래가격과 본건의 면적·상태를 비교한 후 입찰 상한을 설정하세요. 감정가 108,000,000원만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 관리비 및 세금. 관리비 체납, 당해세, 공용부분 관리비 등 매각대금 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 종기 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “후순위 권리 소멸”과 “점유 위험 해소”는 다르다

수원 2025타경1318의 핵심 말소기준권리는 2015년 4월 9일 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 이후 설정된 윤민의 임차권등기 보증금 1억 원은 후순위이며, 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 산출상 매수인 인수액은 0원이고, 1억 원의 임차보증금을 낙찰자가 그대로 부담하는 것으로 계산되지 않습니다.

하지만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 23명의 전입신고자가 추가로 확인되고, 이들의 보증금·확정일자·점유 호실은 확인되지 않았습니다. 실제 403호 점유 여부와 소액임차인 최우선변제 가능성에 따라 배당 및 명도 상황은 달라질 수 있습니다. 임차권 경정 내역도 원본 대조가 필요합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 108,000,000원으로 동일하지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 저렴한 물건이라고 결론 내릴 근거가 없습니다. 채권 미배당액이 크다는 사실은 매수인에게 자동으로 가격 메리트를 주는 것도 아닙니다.

권리 소멸은 긍정적이지만, 점유·배당 확인은 미완료입니다. 이 물건의 입찰 판단은 전입자 23명의 실제 점유관계, 윤민 임차권의 최종 등기 내용, 소액임차인 최우선변제 가능성 및 인근 실거래 확인이 끝난 뒤 내려야 합니다.