수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 다세대주택 3층 306호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 98,000,000원인 신건이며, 매각기일은 2026년 11월 17일입니다. 등기상 소유자는 김연희이고, 이 사건의 말소기준권리는 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 900,000,000원 근저당권입니다.

눈에 띄는 것은 근저당권의 규모입니다. 채권최고액 900,000,000원은 이 호실의 감정가보다 크지만, 등기에는 공동담보목록 제2015-111호가 기재되어 있습니다. 따라서 채권최고액 전체가 이 호실에만 대응하는 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 실제 채무잔액, 공동담보 관계 및 배당은 별도로 확인해야 합니다.

또 다른 특징은 다수의 전입·임차 관련 기록입니다. 확인되는 24명 모두 전입일이 말소기준권리 설정일 이후이고, 고결의 주택임차권등기도 후순위입니다. 이 점은 매수인 인수위험을 낮추지만, 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않은 사람이 많아 권리분석을 완료했다고 단정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당권이 기준

권리관계의 출발점은 2015년 4월 9일 설정된 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 후순위인 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 고결의 주택임차권등기 및 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 실제 임대차관계 확인 필수

현황조사와 매각물건명세서 등에 여러 사람의 전입·임차 관련 기록이 나타납니다. 그러나 전입자로 기록되었다는 사실만으로 현재 306호에 거주하는 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 아래 표는 확인되는 사람별 신고내용을 구분한 것입니다. 고결 외에는 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정하기 어렵습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 모든 전입일이 2015.04.09. 이후이므로 제시된 권리분석상 후순위입니다. 보증금·확정일자·실제 점유상태가 확인되지 않은 사람의 임대차 성립 여부와 우선변제 여부는 미상입니다. 전입자 명단은 현재 실제 임차인 수를 확정하는 자료가 아닙니다.

③ 고결의 임차권등기 — 보증금 86,000,000원

고결은 임차권등기까지 완료한 임차권자로서, 총 보증금은 86,000,000원입니다. 최초 계약 당시 82,000,000원이었으며 이후 4,000,000원이 증액되었습니다. 최초 확정일자와 증액분 확정일자도 각각 확인됩니다.

다만 고결의 주민등록일과 점유개시일은 2020년 12월 14일로, 말소기준권리인 2015년 4월 9일보다 늦습니다. 따라서 확인된 날짜를 기준으로 고결의 임차권은 선순위 근저당권에 대항하는 지위가 아니며, 임차권등기 역시 후순위입니다.

④ 가격 분석 — 신건 98,000,000원의 적정성은 미확정

감정가와 최저매각가는 모두 98,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으며, 현재 회차는 감정가의 100%에서 시작합니다.

동일 건물 또는 인근 다세대주택의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없으므로, 최저매각가가 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 다세대주택은 개별 호실의 면적·층·상태·용도 등에 따라 가격 차이가 발생하므로 주변 거래와의 비교가 필요합니다.

유찰 시나리오는 제시된 최저매각가 변화와 인수액 0원을 그대로 적용한 계산입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가격이나 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

매각대금 98,000,000원 중 집행비용 추정액 2,164,000원을 제외하면 95,836,000원이 남습니다. 제시된 단순 배당계산에서는 이 금액이 근저당권에 배분되고, 주택도시보증공사 가압류에는 배당되지 않습니다.

총 계산 대상 채권액은 1,250,000,000원이고, 예상 채권자 배당액은 95,836,000원입니다. 이에 따른 미배당액은 1,154,164,000원입니다.

⑥ 회차별 배당 시뮬레이션

제시된 모든 회차에서 소유자 잔여금은 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 매각가격이 하락할수록 채권자들에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다.

다만 배당 부족액이 증가하는 것과 매수인의 취득비용이 증가하는 것은 별개입니다. 후순위 권리가 정상적으로 소멸하고 별도 인수사항이 없다면, 매수인의 취득비용은 낙찰가격과 각종 부대비용을 중심으로 결정됩니다.

⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 급·배수시설, 개별난방설비 및 승강기설비 등이 있습니다.
• 도로. 토지는 정방형 평지의 주상용 건부지이며, 동측과 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 이용상태. 감정요항표상 기호 2~23은 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호 1·24는 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 기호 24는 공부상 근린생활시설이나 현황상 주택으로 보인다는 참고사항이 있으므로, 본건 개별 호실과 혼동하지 않도록 구분 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재하나, 실제 거래가격과 거래 빈도를 확인하지 못한 상태여서 매도 가능성과 적정 처분가격을 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2015.04.09. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권과 공동담보목록 제2015-111호를 원본 등기에서 확인합니다.
• 임차권등기 확인. 고결의 보증금 86,000,000원, 최초 확정일자, 증액분 확정일자와 매각 시 임차권 소멸 여부를 확인합니다.
• 전입·점유관계 확인. 기록상 24명이 등장하므로 실제 306호 점유자, 전입자별 호실 관계, 임대차계약 체결 여부를 구분해 확인합니다.
• 배당요구 확인. 강민성·왕채연·윤동윤·성승현·윤민·권순영·류지윤·정희원 등의 배당요구 관련 기록과 각 채권의 근거를 확인합니다.
• 명도 가능성. 후순위 임차권이 소멸하더라도 실제 점유자가 있다면 인도명령 또는 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
• 압류 및 세금. 수원시 압류와 관련한 조세채권의 성격 및 법정기일을 확인합니다. 등기 순위만으로 모든 조세의 배당순위를 확정할 수는 없습니다.
• 공동담보. 근저당권의 채권최고액 900,000,000원은 공동담보 관계를 포함한 금액이므로 실제 채무잔액과 다른 담보물의 처분관계를 확인합니다.
• 시세 조사. 인근 다세대주택의 최근 실거래, 개별 호실 면적·층·상태 등을 비교한 후 입찰 상한을 정합니다.
• 건축물대장 확인. 개별 호실의 공부상 용도, 실제 이용상태, 위반건축물 여부를 확인합니다.
• 관리비·부대비용. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 취득 관련 비용, 명도비용을 확인합니다.
• 매각서류 최종 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 입찰 전에 대조합니다.

⑨ 종합 판단 — 권리 말소 예상, 점유·가격 검증은 필수

맺으며 — “인수 0원 추정”과 “안전한 입찰”은 다릅니다

수원지방법원 2025타경1318은 등기상 권리순위만 보면 비교적 명확한 구조입니다. 2015년 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·임차권등기는 원칙적으로 매각 시 소멸합니다. 제시된 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 실제 입찰에서는 다른 문제가 남습니다. 24명의 전입·임차 관련 기록이 모두 현재 306호의 실제 임차인을 의미하는 것은 아니지만, 그 관계가 확정되지 않았다는 점 자체가 확인 과제입니다. 고결의 임차권등기와 후순위 보증금, 배당요구 내역, 공동담보 관계를 정확히 대조해야 합니다.

또한 신건 최저가 98,000,000원을 주변 실거래와 비교할 근거가 없어 현재 가격을 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 가격이 낮아지는 시나리오는 존재하지만, 유찰만으로 적정가 매수 여부가 결정되는 것은 아닙니다.

결론은 '권리상 인수 0원 예상, 점유관계 확인 필요, 가격 판단 보류'입니다. 말소기준권리의 선후관계는 긍정적이지만, 현재 점유자와 개별 호실의 시세까지 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다.