수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29 소재 건물의 4층 404호입니다. 물건의 용도는 다세대이며, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다.

이 사건에서 가장 중요한 권리는 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원으로, 현재 최저매각가 108,000,000원을 크게 웃돕니다. 해당 근저당권이 말소기준이므로 후순위 압류·가압류·임차권등기는 원칙적으로 낙찰 이후 말소되는 구조입니다.

하지만 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 입찰 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 특히 이 건물에서는 여러 명의 전입·배당요구 명의자가 확인되고, 박수훈 명의의 임차보증금 100,000,000원에 관한 임차권등기가 존재합니다. 해당 임차권의 전입일과 점유개시일은 2023년 1월 30일로 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석되지만, 실제 점유 현황과 각 명의자의 호실별 관계는 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당권이 기준

최초 근저당권 설정 당시 채무자는 주식회사청담주택이었으며, 이후 2015년 5월 26일 근저당권 변경등기를 통해 채무자가 김연희로 변경되었습니다. 최초 채권최고액 900,000,000원은 해당 건물 한 호실의 매각가보다 크지만, 공동담보목록이 기재되어 있으므로 이를 404호 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 확인 사항

현황조사 및 관련 문건에는 전입·임차 관련 명의자 24명이 나타납니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고로 분류된 명의자는 없으므로, 중복 승계 신고를 제외할 대상 없이 실제 임차인 또는 전입·점유 관련 확인 대상은 24명입니다. 다만 이 24명 모두가 404호를 점유하거나 404호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 각 명의자가 실제 어느 호실을 점유하는지, 현재도 거주하는지 확인해야 합니다.

기재된 전입일은 모두 2015.04.09 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 갖춘 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 보증금 및 확정일자가 알려지지 않은 명의자는 현재 점유·임대차관계가 미상이며, 별도의 선행 점유나 권리관계가 존재하는지는 확인이 필요합니다.

전입일 기준으로는 모든 명의자가 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 보증금·확정일자 미상자의 실제 임대차관계 및 현재 점유 여부는 확정되지 않았습니다. 표의 배당요구 기재는 실제 배당액이나 우선변제권 인정을 뜻하지 않습니다.

③ 박수훈 임차권등기 — 보증금 100,000,000원

박수훈의 보증금은 100,000,000원으로 최저매각가 108,000,000원에 근접합니다. 하지만 보증금 규모가 크다는 사실과 매수인이 이를 인수한다는 것은 별개의 문제입니다.

박수훈은 2023.01.30 전입하고 점유를 시작했으므로 2015.04.09 근저당권보다 후순위입니다. 임차권등기도 2025.09.04에 이루어졌습니다. 따라서 기재된 권리관계를 기준으로는 임차보증금이 배당되지 않더라도 해당 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조로 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금 108,000,000원 가운데 집행비용 추정액 2,312,000원을 제외한 105,688,000원이 채권자 배당에 사용되는 것으로 산정됩니다.

근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 임차인의 최우선변제, 당해세 등 조세 우선배당은 반영하지 않았으므로 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 박수훈의 임차보증금 100,000,000원 및 보증금 미상자의 채권액은 위 채권 합계에 포함하지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 배당부족

가격이 내려갈수록 배당 가능한 금액은 줄어들고, 근저당권자와 후순위 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 현재의 권리 구조를 기준으로 하면, 채권자의 배당부족액이 매수인의 채무로 자동 승계되는 것은 아닙니다.

다만 이 시나리오는 실제 점유관계가 확인되고 별도의 인수 권리가 없다는 전제에 따른 것입니다. 보증금·확정일자가 미상인 명의자의 개별 권리관계와 조세 우선배당이 최종적으로 확인되기 전에는 인수액 0원을 확정된 결과로 받아들여서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있으며 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 구조입니다.
• 설비. 위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 주상용 건부지이며 동측과 북측으로 포장도로에 접합니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역, 소로1류 및 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
• 이용상태. 감정평가상 건물에는 도시형 생활주택·다세대주택과 근린생활시설이 함께 존재합니다. 공부상 근린생활시설이지만 현황상 주택으로 보이는 일부 호실도 보고되어 있어, 404호의 공부상 용도와 현황을 개별 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재하지만, 해당 호실의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 시장가격과 매도 소요기간을 정량적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 404호 실제 점유자. 전입·임차 관련 명의자 24명 중 실제 404호에 거주하거나 점유권을 주장하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다. 건물 전체의 전입자와 해당 호실의 실제 점유자를 혼동해서는 안 됩니다.
• 임차권등기와 명도. 박수훈의 임차권등기, 배당요구 및 실제 점유 여부를 확인하고 매각 이후 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 보증금 미상자. 전입일이 후순위이더라도 각 명의자의 임대차계약, 점유개시, 확정일자, 배당요구 및 실제 권리관계를 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 수원시 압류와 관련한 조세채권의 종류·법정기일·우선순위를 확인해야 합니다. 실제 배당액이 추정표와 달라질 수 있습니다.
• 공동담보. 채권최고액 900,000,000원의 근저당권이 공동담보로 설정되어 있으므로 다른 공동담보 부동산의 범위와 처분 상황을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세. 인계동 인근의 유사 다세대주택 중 면적·층·준공 시기·구조가 비교 가능한 거래를 확인해야 합니다. 신건 최저가 108,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 아직 확보되지 않았습니다.
• 건물 용도. 건축물대장상 404호의 용도와 실제 이용상태, 근린생활시설 부분과의 구분 및 위반건축물 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납, 점유자 이사 협의, 인도 절차에 필요한 비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 직전 기준으로 대조해야 합니다.

⑧ 종합판단 — 권리 소멸은 명확, 가격 판단은 보류

맺으며 — “인수 0원 추정”과 “안전한 낙찰”은 다르다

수원지방법원 2025타경1318은 말소기준권리 자체는 비교적 명확한 사건입니다. 2015년 수산업협동조합중앙회 근저당권이 기준이며, 그 이후의 압류·가압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 박수훈의 임차보증금 100,000,000원도 후순위 임차권이므로 현재 분석상 낙찰자의 인수 대상으로 보지 않습니다.

그럼에도 이 물건을 단순한 안전형 경매로 분류하기는 어렵습니다. 다수의 전입·임차 관련 명의자, 보증금 미상자, 임차권등기, 공동담보 근저당권, 조세 압류, 거액의 배당부족이 함께 존재하기 때문입니다. 특히 실제 404호 점유자가 누구인지 확인되지 않은 상태에서 명도 부담을 낮게 평가해서는 안 됩니다.

또한 감정가와 최저매각가가 모두 108,000,000원이지만 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 가격 경쟁력을 평가할 수 없습니다. 유찰에 따른 가격 하락은 검토할 수 있으나, 저렴하다고 판단할 근거는 별도로 확보해야 합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이나 점유관계와 시세 확인 전에는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 실제로 무엇을 인수하고, 누구에게 인도를 받아야 하며, 해당 가격이 시장에서 적정한지를 검증하는 데 있습니다.