수원지방법원 2025타경1318. 수원시 팔달구 인계동 1007-14 소재 다세대주택 3층 302호입니다. 감정가는 93,000,000원, 최저매각가 역시 93,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김연희이며, 등기부상 2015년 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.

이 물건을 분석할 때는 두 가지를 분리해야 합니다. 첫째는 등기부상 권리가 낙찰자에게 인수되는가이고, 둘째는 실제 누가 점유하고 있으며 그 사람을 어떤 절차로 인도받을 수 있는가입니다. 첫 번째는 비교적 명확하지만, 두 번째는 추가 확인이 필요합니다. 특히 보증금이 최저가보다 큰 임차권등기와 다수의 전입 기록이 있다는 점에서 단순히 인수액 0원이라는 계산 결과만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준

말소기준권리는 2015.04.09 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 수산업협동조합중앙회를 근저당권자로 하며, 채권최고액은 900,000,000원입니다. 공동담보목록 제2015-111호가 기재되어 있어 다른 공동담보와의 관계도 확인 대상입니다.

② 임차인·점유 분석 — 가장 중요한 확인 사항

현황조사와 임차권등기 등에 나타난 명단은 24명입니다. 이 가운데 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으며, 최재희 1명은 임차권등기와 보증금이 확인됩니다. 나머지 23명은 전입 기록이 확인되지만 임차보증금 및 확정일자가 명확하지 않습니다. 명단에 등재된 인원과 실제로 302호에 거주하거나 임대차계약을 체결한 인원은 구분해 확인해야 합니다.

확인된 전입일은 모두 2015.04.09 말소기준권리 이후입니다. 따라서 해당 전입 기록을 기준으로는 말소기준 근저당권에 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 사람들은 각자의 실제 임대차·점유관계를 확인하지 못한 상태이므로, 별도로 확인되지 않은 점유에 대해서까지 대항력 부재를 확정할 수는 없습니다.

표의 후순위 표시는 제공된 전입일과 2015.04.09 말소기준 근저당권을 비교한 결과입니다. 확정일자 미상은 우선변제권이 없다는 확정 판정이 아닙니다. 배당요구 접수 여부와 실제 배당 자격도 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

최저매각가 93,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 2,074,000원을 제외하면 근저당권에 90,926,000원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 이 모형에서 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액과 미배당액 구분

유찰이 진행되면 매각대금은 감소하고 채권자에게 돌아가는 배당액도 줄어듭니다. 반면 채권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 채권자의 미배당액과 매수인이 승계할 금액은 별개입니다. 제공된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 급·배수시설, 개별난방설비 및 승강기설비가 있습니다.
• 도로. 토지는 정방형 평지의 주상용 건부지이며, 동측 및 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 이용상태. 감정평가 대상에는 도시형 생활주택·다세대주택과 근린생활시설이 함께 포함되어 있습니다. 본건의 경매상 용도는 다세대입니다.
• 공부와 현황 차이. 감정요항표에는 별도 기호(24)가 공부상 근린생활시설이지만 현황상 주택으로 보인다는 사항이 기재되어 있습니다. 이는 건물 내 별도 평가 대상에 관한 내용이므로 곧바로 302호 자체의 용도 불일치로 단정할 수 없습니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 호실의 상태, 면적, 임대차관계와 인근 거래사례에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 현재는 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않아 적정 매수가와 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 매각물건명세서 원본. 최재희 임차권등기의 인수 여부와 매각으로 인한 말소, 임차인별 대항력·우선변제권 및 매각조건을 최종 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 조사 명단 24명 가운데 현재 302호를 점유하는 사람과 다른 호실에 관계된 사람이 누구인지 구분해야 합니다.
• 임대차계약 및 보증금. 최재희 외 23명의 보증금·확정일자·임대차계약 내용이 불명확합니다. 확인되지 않은 점유의 대항력은 가능성 자체를 배제하지 말고 조사해야 합니다.
• 배당요구 내역. 강민성·왕채연·윤동윤·고결·성승현·윤민·권순영·류지윤·정희원·최재희의 배당요구 접수 내역과 실제 배당 자격을 확인해야 합니다.
• 공동담보목록. 근저당권에 기재된 공동담보목록 제2015-111호를 확인해 공동담보의 범위와 채권관계를 파악해야 합니다.
• 수원시 압류 및 조세. 팔달구청장 관련 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 종류·법정기일과 매각대금 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 후순위 전입이라고 하더라도 점유자가 자발적으로 퇴거한다는 보장은 없습니다. 인도명령 가능 여부와 실제 인도까지 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비 및 기타 점유 비용. 체납 관리비, 공용부분 부담, 실제 사용 상태와 인도 과정에서 발생할 비용을 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 인계동의 유사 다세대주택 거래사례를 확인하고, 전용면적·층·건물 상태·임대차관계 차이를 보정한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 매각기일 및 변경사항. 2026.11.17 매각기일을 기준으로 기일 변경, 취하, 정지, 매각조건 변경 여부를 법원 공고와 사건기록에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 점유 위험 0”

수원지방법원 2025타경1318은 말소기준권리를 특정하기 쉬운 경매입니다. 2015년 수산업협동조합중앙회 근저당이 기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

하지만 이 물건은 임차인과 점유관계가 간단하지 않습니다. 24명의 임차·전입 조사 명단, 100,000,000원의 임차권등기 보증금, 나머지 23명의 불명확한 보증금과 점유 범위가 확인해야 할 핵심입니다. 최재희의 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 선순위 대항력 인수형 경매가 되는 것은 아니지만, 그렇다고 명도 문제가 없다고 단정할 수도 없습니다.

또한 감정가 93,000,000원을 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없어 가격 경쟁력 역시 보류해야 합니다. 유찰에 따른 가격 인하가 발생하더라도 실거래 비교와 점유관계 확인이 선행되어야 합니다.

결론은 권리 구조는 조건부 양호, 점유·임차 조사와 가격 검증은 미완료입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 공동담보목록, 배당요구 내역과 실제 점유관계를 확인하는 것이 이 사건의 가장 중요한 판단 기준입니다.