수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29에 위치한 3층 305호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김연희 씨이며, 권리관계의 출발점은 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 9억원입니다.

이후 수원시 압류, 주택도시보증공사(HUG)의 3억 5,000만원 가압류, 임의경매개시결정, 그리고 윤동윤 씨의 1억 4,000만원 임차권등기가 차례로 등장합니다. 모두 말소기준 근저당권보다 후순위로 확인되므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

핵심은 권리의 소멸 여부만 보는 데서 끝나지 않습니다. 건물 관련 전입자 기록이 24명 확인되고, 305호로 특정되는 임차권과 호수 귀속이 명확하지 않은 전입자 기록을 구분해야 합니다. 또한 현재 배당구조에서는 채권자에게 돌아가지 못하는 금액이 10억원을 넘습니다. 채권자의 미회수액 자체가 매수인에게 넘어오는 것은 아니지만, 임차인과 실제 점유관계 확인은 반드시 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리 이후는 매각 소멸

말소기준권리는 2015.04.09 근저당권입니다. 설정 당시 채무자는 주식회사청담주택이었으며, 이후 2015.05.26 접수된 근저당권 변경등기에서 채무자가 김연희 씨로 변경됐습니다. 소유권도 같은 시기에 김연희 씨에게 이전됐습니다.

그 뒤에 설정된 수원시 압류(2023.10.16), 주택도시보증공사 가압류(2024.02.28), 임의경매개시결정(2025.06.18)은 모두 말소기준권리 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 권리들이므로 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·전입자 분석 — 305호 특정 임차권과 기타 전입기록 구분

이 물건에서 가장 구체적으로 확인되는 임차권자는 윤동윤 씨입니다. 임대차계약일은 2021.10.02, 확정일자는 2021.10.12, 전입 및 점유개시일은 2021.11.05이며, 보증금은 140,000,000원입니다. 2025.10.24 주택임차권등기가 접수됐고, 등기상 범위는 305호 전유부분 전부입니다.

다만 임대차계약과 전입일 모두 말소기준 근저당권 설정일인 2015.04.09 이후입니다. 따라서 보증금이 1억 4,000만원이라는 사실만으로 대항력을 인정할 수 없습니다. 해당 임차권등기도 말소기준권리 후순위로서 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

③ 가격 검토 — 신건 1억 8,300만원, 시세 검증은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 183,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작됩니다.

다만 동일 건물 또는 유사 다세대의 최근 실거래가, 최근 12개월 평균, 최신 거래가격을 대조할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가가 시세보다 저렴한지, 감정가가 과대평가됐는지 판단할 근거가 부족합니다.

따라서 현재 단계에서는 가격 경쟁력을 확인했다고 볼 수 없습니다. 인근 다세대의 동일 면적대 거래가격, 해당 건물의 실제 임대차 수준, 관리 상태 및 공실 여부를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 약 3,362,000원을 먼저 차감한 뒤 남는 179,638,000원이 말소기준 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액은 9억원이고, 후순위 HUG 가압류 청구금액은 3억 5,000만원입니다.

근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 신청채권 청구액은 870,689,918원이며, 배당 시뮬레이션은 등기상 채권최고액과 HUG 가압류 청구금액을 기준으로 합니다. 임차인 최우선변제 및 당해세는 반영되지 않았습니다.

유찰 시나리오

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐고, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 건물 내 기호(2~23)는 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호(1,24)는 근린생활시설로 평가됐습니다. 대상 305호의 실제 용도와 건축물대장상 용도를 대조해야 합니다.
• 토지·도로. 정방형 평지의 주상용 건부지이며 동측 및 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정요항표에는 기호(24)의 공부상 근린생활시설과 현황 주택 사이의 차이가 기재돼 있으므로 대상호수와의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대 및 도시형 생활주택이 혼재된 건물입니다. 동일 건물 및 유사 주택의 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 환금성과 매각가격을 낙관적으로 가정해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 305호 임차권 원문 확인. 윤동윤 씨의 보증금 140,000,000원, 계약일 2021.10.02, 확정일자 2021.10.12, 전입일 2021.11.05, 임차권등기일 2025.10.24를 매각물건명세서 및 등기부 원본과 대조하세요.
• 전입자 23명 호수 확인. 다른 전입자 기록은 호수별 점유범위가 특정되지 않습니다. 305호에 실제로 해당하는 사람이 있는지 전입세대확인서, 현황조사서 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 최우선변제 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 전입자들의 우선변제 가능성을 일괄적으로 배제해서는 안 됩니다. 윤동윤 씨의 배당요구 및 임차인 최우선변제 여부도 별도로 확인하세요.
• 명도 및 실제 점유. 전입기록과 실제 점유자가 일치하는지 현장 방문으로 확인해야 합니다. 매수인 인수액이 0원으로 분석되더라도 실제 점유자의 퇴거 협의와 명도 비용은 별개의 문제입니다.
• 실거래 비교. 인계동의 유사 다세대 및 도시형 생활주택의 최근 거래가격을 확인하세요. 현재 최저가 183,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 아직 없습니다.
• 건축물대장 대조. 305호의 건축물 용도, 전유부분 및 대지권을 확인하고 감정평가서상 기호와 건축물대장상 호수의 대응관계를 점검하세요.
• 관리비·공과금. 관리비 체납, 공용부분 관리비, 전기·수도·가스 등 미납 내역을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대확인서와 배당요구 관련 문건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰가격”은 다르다

수원 2025타경1318의 권리구조는 말소기준권리만 정확히 잡으면 비교적 명확합니다. 2015.04.09 수산업협동조합중앙회 근저당권 이후에 설정된 수원시 압류, HUG 가압류, 경매개시결정 및 윤동윤 씨의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 305호에 특정되는 임차권의 보증금은 140,000,000원이지만, 말소기준권리보다 후순위이므로 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 전입자 기록 23명의 호수별 귀속과 보증금, 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션상 채권자에게 돌아가지 못하는 금액이 1,070,362,000원이라는 사실도 확인됩니다. 이는 매수인 인수액과는 다른 문제입니다.

가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 최저가 183,000,000원은 신건 감정가와 동일하지만, 이를 뒷받침할 최근 실거래 비교가 없습니다. 따라서 가격 메리트를 인정할 근거가 아직 없습니다.

최종 판단은 권리상 인수 0원, 가격은 검증 보류, 점유·임차인 확인은 필수입니다. 권리관계만 보고 서둘러 입찰하기보다는 305호의 실제 점유관계와 최우선변제 여부, 유사 다세대의 거래가격을 확인한 후 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.