수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29에 위치한 2층 204호 다세대주택입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2015년 4월 9일입니다. 이날 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 9억원입니다. 당시 채무자는 주식회사청담주택이었지만, 2015년 5월 계약인수로 채무자가 소유자 김연희 씨로 변경됐습니다.

이후 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 전수완 씨의 임차권등기가 차례로 설정됐습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 권리의 소멸과 매수인 인수 여부만 보면 비교적 명확한 사건입니다. 하지만 전입조사에서 다수의 이름이 확인된다는 점은 별개의 문제입니다. 법률상 인수금이 없더라도 실제 점유자 확인과 인도·명도에 시간과 비용이 들어갈 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준이다

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2015년 4월 9일 수산업협동조합중앙회 명의로 설정됐으며, 채권최고액은 900,000,000원입니다. 최초 채무자는 주식회사청담주택이었으나 2015년 5월 29일 계약인수로 김연희 씨가 채무자가 됐습니다.

후순위 권리의 처리도 비교적 명확합니다.

• 수원시 압류. 2023.10.13 설정된 갑구 3번 압류로, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 2024.02.28 설정된 갑구 4번 가압류입니다. 청구금액 350,000,000원이며 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
• 전수완 임차권등기. 2025.04.15 설정된 을구 2번 주택임차권입니다. 임차보증금 100,000,000원이지만 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
• 임의경매개시결정. 2025.06.18 수산업협동조합중앙회 명의로 경매개시결정이 등기됐으며 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수금보다 명도 확인이 중요하다

현황조사에서 확인된 전입자 23명과 등기부상 임차권자 전수완 씨 1명 등 총 24명의 이름이 확인됩니다. 다만 23명은 개별 보증금과 확정일자, 점유범위가 확인되지 않습니다. 전입일은 모두 2015년 4월 9일 말소기준권리 이후입니다.

전수완 씨는 임차권등기까지 마친 임차인입니다. 임대차계약일은 2022년 12월 17일, 확정일자는 2022년 12월 20일, 주민등록일은 2023년 1월 13일, 점유개시일은 2023년 1월 14일입니다. 보증금은 100,000,000원이며 2025년 8월 11일 배당요구를 했습니다. 그러나 이러한 요건이 갖춰진 시점 자체가 2015년 근저당보다 늦으므로 선순위 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.

* 전입일은 모두 2015.04.09 말소기준권리 이후입니다. 23명의 보증금·확정일자 및 점유범위는 미상으로, 우선변제권과 배당액을 확정할 수 없습니다. 전수완 씨는 보증금 1억원과 확정일자가 확인되지만 근저당권보다 후순위입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 집계된 임차인은 확인되지 않습니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 시세 비교는 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 108,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 시작합니다.

다만 동일 단지·동일 면적의 최근 실거래가를 비교할 자료가 확인되지 않아 감정가가 적정한지, 최저가가 주변 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 따라서 1억 800만원이라는 최저가만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

유찰에 따라 매각대금과 선순위 근저당권 배당액은 감소하고, 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 배당 추정상 매수인 인수액은 각 회차에서 0원입니다. 이는 임차권과 후순위 권리가 말소된다는 권리관계의 결과이지, 유찰될수록 물건의 시세가 그만큼 하락한다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

신건 108,000,000원 기준 추정입니다. 집행비용 2,312,000원을 제외하면 105,688,000원이 근저당권자에게 배당되고, 후순위 주택도시보증공사 가압류에는 배당되지 않는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

여기서 금액을 혼동하면 안 됩니다. 사건의 청구금액은 870,689,918원이고, 등기상 근저당권 채권최고액은 900,000,000원입니다. 서로 다른 기준의 금액입니다. 위 배당표는 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정 배당입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 순수 주거단지보다는 주거·상업 기능이 함께 있는 입지입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐고, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 기재됐습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 토지·도로. 정방형 평지의 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측과 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 다만 감정평가서에는 별도 기호 24의 공부상 근린생활시설과 현황 주택 간 차이가 기재돼 있으므로, 해당 호실과 204호의 관계를 도면 및 현장으로 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 다세대주택으로 아파트처럼 단지 평균 거래가를 바로 적용하기 어렵습니다. 동일 호실·유사 면적의 실거래와 실제 점유상태를 확인하지 못하면 적정 매도가와 회수기간을 산정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 24명 전입내역 대조. 23명의 전입자와 전수완 씨의 임차권등기 내역을 매각물건명세서 및 현황조사서 원본과 대조하세요. 특히 각 전입자의 실제 점유호실과 204호 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 23명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리 이후라는 점과 별개로 각 임대차관계 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 전수완 임차권등기. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.12.20, 주민등록일 2023.01.13, 점유개시일 2023.01.14, 배당요구일 2025.08.11입니다. 말소기준권리보다 후순위로 매각에 따른 소멸 대상이지만 실제 배당 여부와 명도 진행은 별도로 확인해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 전입자 명단만으로 실제 거주자와 점유자를 확정할 수 없습니다. 현장 방문과 관리인·인근 관계자 확인을 통해 204호의 실제 거주자, 공실 여부, 임대차관계를 파악하세요.
• 명도 비용·기간. 권리상 인수금이 0원이어도 점유자가 여러 명으로 확인되는 사건입니다. 인도명령 가능 여부, 명도 협의, 강제집행에 필요한 비용과 기간을 보수적으로 반영하세요.
• 시세 검증. 동일 건물과 인근 다세대 실거래를 별도로 확인하세요. 현재 최저가 108,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 배당표 원본 확인. 근저당권 채권최고액 900,000,000원과 사건 청구액 870,689,918원의 차이를 확인하고, 주택도시보증공사 가압류 350,000,000원의 배당 및 소멸관계를 원본 서류와 대조하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분 승계 여부, 당해세, 기타 매수인 부담 가능 비용을 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
• 건축물 용도 확인. 감정평가서상 기호별 이용상태와 공부상 용도를 대조하고, 특히 기호 24의 현황과 공부 차이가 204호에 해당하는지 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대 관련 자료 및 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수금 0원 ≠ 명도 부담 0원”

수원 2025타경1318은 2015년 4월 9일 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 압류·가압류·임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정에서도 매수인 인수금은 0원입니다. 전수완 씨의 1억원 임차보증금 역시 말소기준권리보다 후순위입니다.

그러나 이 사건을 단순히 인수금 없는 안전한 물건이라고만 평가하기는 어렵습니다. 현황조사상 23명의 전입자와 임차권등기자 1명 등 24명의 이름이 확인되고, 그중 23명은 보증금과 확정일자, 점유범위가 확인되지 않습니다. 법률상 인수 위험이 낮다는 것과 실제 점유자를 내보내는 과정이 간단하다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 1억 800만원은 감정가의 100%이지만, 동일 조건의 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 유찰 시 가격이 내려가더라도 그것만으로 투자 메리트가 생겼다고 볼 수는 없습니다.

최종 판단은 권리상 인수금 0원 추정, 가격은 검증 보류, 명도는 주의입니다. 204호의 실제 점유자와 23명의 전입내역을 대조하고, 실거래와 명도비용을 확인하기 전까지는 신건 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다.