수원지방법원 2025타경1318. 수원시 팔달구 인계동 1007-14 소재 2층 203호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 108,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 권리는 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 900,000,000원 근저당권입니다. 공동담보목록이 연결된 근저당으로, 채권최고액이 해당 호실의 실제 잔액이나 가치라는 의미는 아닙니다.

이 근저당이 말소기준권리이므로 이후 등기된 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 이청운의 주택임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 하지만 등기된 권리가 사라지는 문제와 실제 거주자를 인도받는 문제는 별개입니다. 특히 조사된 전입 관련 인원이 많고 상당수의 보증금·확정일자·현재 점유 여부가 불명확합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하다

가장 중요한 날짜는 2015년 4월 9일입니다. 수산업협동조합중앙회 근저당이 이날 설정됐고, 조사된 24명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 앞서는 주택임차인의 선순위 대항력이 확인되지 않습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 24명 조사, 23명 보증금 미상

현황조사와 임차권등기 등에 등장하는 인원은 총 24명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 임차권등기권자 이청운이며, 나머지 23명은 보증금 및 확정일자가 확인되지 않습니다. 이들이 모두 현재 거주하는 별개의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 실제 임차인 수와 현 점유자는 원본 조사로 구분해야 합니다.

* 보증금·확정일자·실제 점유가 확인되지 않은 23명은 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 다만 기재된 전입일은 전원 2015.04.09 말소기준권리보다 늦으므로, 해당 전입 기록만으로는 근저당에 우선하는 대항력이 인정되지 않습니다. 표의 '승계 해당 없음'은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라는 뜻이며, 보증금 인수 여부에 대한 개별 확정판정은 아닙니다.

③ 이청운 임차권등기 — 보증금 79,000,000원

이청운의 임차권등기는 2024년 1월 11일 접수됐지만, 대항력 판단에서 중요한 최초 점유·주민등록 시점은 각각 2019년 12월 13일과 2019년 12월 18일입니다. 모두 2015년 4월 9일의 말소기준 근저당보다 늦습니다.

따라서 이청운의 보증금 79,000,000원은 기재된 권리관계상 매수인이 그대로 승계할 선순위 보증금으로 보이지 않습니다. 다만 최초 계약의 확정일자는 2019년 11월 21일이고, 갱신 계약에는 별도 확정일자가 없는 것으로 기재돼 있으므로 임대차계약 및 실제 배당순위의 세부 검토는 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

위 배당표는 집행비용 2,312,000원 및 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 수원시 압류에 따른 세금 배당, 임차인의 최우선변제·우선변제, 다른 집행상 변동요인은 확정 반영된 금액이 아닙니다. 특히 공동담보 근저당의 실제 피담보채권액과 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 105,688,000원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 350,000,000원이지만, 이 배당모형에서는 배당액이 0원입니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 미배당 1,144,312,000원은 매수인이 인수할 금액이 아닙니다. 이는 배당모형에 반영된 채권액 중 매각대금으로 충족되지 않는 금액입니다. 채권자의 회수 부족과 낙찰자의 부동산 인수부담은 별개의 문제입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 메리트는 미확인

현재 회차는 감정가의 100%인 108,000,000원입니다. 제시된 회차별 가정에 따르면 1회 유찰 시 86,400,000원, 2회 유찰 시 69,120,000원으로 낮아집니다. 그러나 실거래 비교가격이 확인되지 않아 어느 회차부터 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

시나리오별로 배당 부족액은 증가하지만, 매수인 인수 추정액은 모두 0원입니다. 이는 기존에 확인된 말소기준권리와 후순위 권리관계가 유지된다는 전제의 계산입니다. 실제 점유자와 임대차관계에 관한 새로운 사실이 확인되면 권리분석 결과를 다시 판단해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생 급·배수시설, 개별난방설비 및 승강기설비가 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측과 북측에서 각각 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역입니다.
• 이용상태. 감정요항표상 도시형 생활주택·다세대주택과 근린생활시설이 함께 있는 건물입니다. 본건은 다세대 용도로 분류돼 있으며, 개별 203호의 공부상 용도와 실제 이용상태는 입찰 전 대조해야 합니다.
• 공부상 차이. 감정요항표에는 기호(24)가 공부상 근린생활시설이지만 현황은 주택으로 보인다는 내용이 있습니다. 이를 203호에 그대로 적용할 근거는 없으므로 호실별 건축물대장과 감정평가 대상번호를 대조해야 합니다.
• 환금성. 수원시청 인근의 주거·근린생활시설 혼재 지역이라는 입지 특성은 확인되지만, 거래가격과 거래 빈도가 확인되지 않아 개별 호실의 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2015.04.09 수산업협동조합중앙회 근저당권이 최선순위 말소기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 전입·임차 관련 24명 중 누가 현재 203호를 점유하고 있는지, 과거 전입자와 실제 임차인을 구분해야 합니다.
• 임대차계약 검토. 보증금·확정일자 미상인 23명의 계약관계와 임차 목적물, 점유개시 및 전입내역을 확인하세요.
• 임차권등기 확인. 이청운의 보증금 79,000,000원, 최초 확정일자, 갱신 계약 및 임차권등기의 매각 후 소멸관계를 재검토하세요.
• 배당요구 확인. 문건접수 사실이 기재된 사람들의 실제 배당요구서와 채권신고 내용, 배당요구 종기 준수 여부를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 900,000,000원은 공동담보목록 제2015-111호와 연결됩니다. 해당 호실에 대한 실제 피담보채권액과 다른 공동담보 목적물의 배당관계를 확인해야 합니다.
• 세금·압류 검토. 수원시 압류에 따른 조세채권의 종류와 법정기일, 교부청구 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 실거래 비교. 인계동 인근의 동일 용도·면적·건축연한·층을 고려한 최근 실거래를 확인하고 최저가 108,000,000원과 비교하세요.
• 물건 용도 확인. 203호의 건축물대장·등기부·현황 이용상태가 일치하는지 검토하고, 감정요항표에 기재된 근린생활시설 관련 차이가 해당 호실에 적용되는지 확인하세요.
• 명도 비용 확인. 매수인 인수보증금이 0원으로 추정되더라도 실제 점유자의 인도와 이사 협의에는 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.
• 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체를 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 최종 대조하세요.

맺으며 — “말소는 명확, 점유와 가격은 확인 필요”

이 물건의 권리분석은 말소기준권리 자체보다 실제 점유관계의 불확실성에 초점을 맞춰야 합니다. 2015년 근저당 이후의 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이청운의 보증금 79,000,000원 역시 현재 확인된 전입·점유일 기준으로는 선순위 인수보증금으로 분류되지 않습니다.

그러나 전입·임차 관련 조사에 24명이 등장하고, 그중 23명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 사실은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 불확실성입니다. 기록상 후순위 전입이라는 점만으로 현재 점유자와 명도 절차까지 단순하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

가격 측면에서도 감정가 108,000,000원을 뒷받침하거나 반박할 실거래 비교 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 가격이 싸다고 평가할 수 없고, 유찰 이후의 가격 역시 시세 검증 없이는 매력적인 가격이라고 단정할 수 없습니다.