수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 5층 504호에 대한 임의경매입니다. 사건 분류는 다세대이며, 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트 슬라브지붕 6층입니다. 소유자는 김연희 씨입니다.

이 사건의 핵심은 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원으로, 본건 경매의 말소기준권리입니다. 이후 수원시 압류와 주택도시보증공사 가압류, 2024년 김혜윤의 주택임차권등기가 순차적으로 설정됐습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

특히 김혜윤의 임차권등기에는 보증금 78,000,000원이 기재되어 있습니다. 하지만 임차권등기와 확정일자 모두 선순위 근저당보다 뒤에 있어, 이 보증금이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 문제는 나머지 전입·임차관계 기록입니다. 보증금이 확인되지 않는 사람이 다수이므로, 권리상 인수금 0원이라는 계산과 별개로 실제 점유관계 및 명도 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 1번, 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 9억원입니다. 최초 채무자는 주식회사청담주택이었으며, 2015년 5월 29일 계약인수에 따라 채무자가 김연희로 변경된 기록이 있습니다.

이후 갑구에 기록된 수원시 압류(2023.10.16), 주택도시보증공사 가압류(2024.02.28)는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 권리입니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액은 350,000,000원입니다.

을구 2번 김혜윤의 주택임차권은 2024년 6월 4일 등기됐습니다. 보증금은 78,000,000원이며, 주민등록일은 2018년 6월 15일, 점유개시일은 2018년 6월 17일입니다. 확정일자는 최초 계약분 2018년 5월 31일, 증액분 2022년 5월 10일입니다. 모두 2015년 4월 9일 근저당권보다 뒤이므로 선순위 임차권이 아닙니다.

② 임차·전입관계 분석 — 24명 기록, 보증금 미상 다수

현황조사와 등기부에서 확인되는 전입·임차관계 기록은 총 24명입니다. 이 중 김혜윤은 임차권등기와 보증금 78,000,000원이 확인되며, 나머지 23명은 보증금과 확정일자 확인이 필요합니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준권리인 2015년 4월 9일 이후입니다. 따라서 현재 확인되는 순위에 따르면 대항력 있는 선순위 임차인으로 분류되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 사람은 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다.

대항력 표시는 말소기준권리 2015.04.09와 각 전입일의 선후관계를 기준으로 한 분류입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않는 사람의 우선변제권은 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)

현재 최저가인 103,000,000원에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 근저당권 채권최고액 9억원과 주택도시보증공사 가압류 청구액 3억 5,000만원을 기준으로 보면, 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 근저당권에 배분됩니다.

총 채권액 1,250,000,000원 중 예상 배당액은 100,758,000원이며, 채권자 미배당액은 1,149,242,000원입니다. 신청채권 청구액 870,689,918원과 등기상 근저당 채권최고액 900,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 채권잔액 및 배당액은 원금·이자·비용과 배당요구 내역에 따라 달라집니다.

④ 가격 분석 — 시세 메리트는 아직 판단할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 103,000,000원이며, 유찰 없이 진행되는 신건입니다. 낙찰가가 최저가와 같다면 권리순위상 인수금 0원을 더한 실질취득 추정액은 103,000,000원입니다. 취득세와 등기비용, 명도비용 등은 별도입니다.

다만 동일 단지나 인근 유사 다세대의 최근 실거래가, 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가를 비교할 수 있는 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 1억 300만원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐으며, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 주상용 건부지이며 동측 및 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 소로1류 및 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
• 건축물 용도 확인. 감정평가서에는 기호 2~23이 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호 1과 24가 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 특히 기호 24는 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 보인다는 의견이 있습니다. 본건 504호와 기호 24의 대응관계 및 건축물대장상 용도를 반드시 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다세대·도시형 생활주택 및 근린생활시설이 혼재하는 건물로, 일반적인 아파트와 동일한 환금성을 가정하면 안 됩니다. 실거래와 실제 공부상 용도 확인 후 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 최종 확인. 김혜윤의 임차권등기와 78,000,000원 보증금, 나머지 전입·임차관계 기록의 권리관계가 매각물건명세서에 어떻게 반영됐는지 확인하세요.
• 전입자 24명 개별 확인. 23명의 보증금과 확정일자, 임대차계약, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 실제 임대차관계 전체가 정리되는 것은 아닙니다.
• 배당요구 확인. 배당요구 표시가 확인되는 10명의 접수 문건과 배당요구 내역, 실제 배당 대상 여부를 대조하세요.
• 최우선변제 및 당해세. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 보증금과 요건에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 김혜윤 임차권등기. 보증금 78,000,000원에 대한 배당 여부, 임차권등기 말소에 필요한 절차, 실제 점유와 인도 여부를 확인하세요.
• 실제 점유와 명도. 전입자 기록과 현장 점유자가 일치하는지 확인하고, 인도명령 및 명도 협의에 필요한 비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
• 건축물대장 대조. 감정평가서의 기호 24 관련 근린생활시설 및 현황 주택 기재가 본건 504호에 해당하는지 확인하세요. 공부상 용도와 실제 사용의 차이를 해소해야 합니다.
• 실거래 비교. 인계동 내 유사 다세대 및 도시형 생활주택의 최근 거래와 실제 전용면적, 층, 용도를 확인해 103,000,000원의 적정성을 검증하세요.
• 등기 및 채권액 확인. 수산업협동조합중앙회 근저당권의 채무자 변경, 수협은행 승계관계, 실제 채권잔액을 원본으로 확인하세요.
• 부대비용. 취득세, 등기비용, 체납 관리비, 명도비용 등 권리분석상 인수금과 별개인 비용을 추가 산정하세요.

맺으며 — “인수금 0원 ≠ 명도 부담 0원”

수원 2025타경1318은 권리순위만 놓고 보면 말소기준권리 이후에 설정된 압류·가압류·임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김혜윤의 보증금 78,000,000원도 선순위 근저당권보다 후순위이므로, 현재 계산상 매수인이 직접 인수할 금액은 0원입니다.

하지만 이 물건을 단순한 인수금 0원의 안전한 물건으로만 보면 안 됩니다. 전입·임차관계 기록 24명, 보증금 미상 23명, 배당요구 표시 10명이라는 점은 실제 점유와 임대차관계를 확인해야 할 이유입니다. 배당 추정에 당해세와 최우선변제가 빠져 있다는 점도 유의해야 합니다.

여기에 감정평가서상 근린생활시설과 주거용 현황의 차이까지 있습니다. 본건의 공부상 용도, 현황 이용상태, 실거래 수준을 확인하지 않은 상태에서는 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

권리는 후순위 중심, 실전 승부처는 점유·용도·가격 검증입니다. 인수금 0원이라는 숫자에 안심하기보다 현장 확인과 원본 서류 대조를 마친 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.