수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29에 소재한 다세대 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 800만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김연희이며, 경매 신청채권자는 수산업협동조합중앙회 측 승계인인 수협은행입니다.

이 사건의 출발점은 2015년 4월 9일 설정된 채권최고액 9억원의 근저당권입니다. 당시 채무자는 주식회사청담주택이었고, 이후 김연희에게 소유권이 이전되면서 채무자도 김연희로 변경된 내용이 확인됩니다. 이후 수원시 압류와 주택도시보증공사 가압류가 추가됐으며, 2024년에는 박정진의 임차권등기까지 설정됐습니다.

등기상 권리 순서는 비교적 명확합니다. 핵심은 2015년 근저당보다 후순위인 권리들이 매각으로 소멸한다는 점입니다. 다만 다수의 전입 등재자와 임차권등기자의 존재 때문에, 등기부만 보고 현장 점유까지 단순하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당 이후 권리는 매각 소멸

말소기준권리는 을구 1번 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 2015년 4월 9일 접수된 권리로 채권최고액은 900,000,000원입니다.

당시 채무자는 주식회사청담주택이었으나, 2015년 5월 26일 소유권이 김연희에게 이전됐고 같은 날 접수된 근저당권 변경 내용에는 김연희가 채무자로 기재되어 있습니다. 이후 발생한 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위입니다.

② 임차인·점유 현황 — 인수액보다 명도 확인이 중요

현황조사상 전입 등재자 23건과 별도의 임차권등기자 박정진 1건이 확인됩니다. 전입 등재자들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2015년 4월 9일 이후이며, 자료상 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다.

박정진 임차권등기 — 보증금 1억원

박정진의 임차권은 보증금 1억원으로 등기되어 있지만, 임대차계약일과 전입일이 모두 2015년 4월 9일의 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력이 없으며, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

또한 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류권자로 표시되어 있으므로, 임차인 보증금과 보증기관 가압류 청구액을 같은 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 신건 1억 800만원, 시세 메리트는 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 108,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로, 감정가의 100%에서 처음 매각에 나오는 신건입니다.

이 물건은 등기상 인수액이 0원으로 추정되지만, 그렇다고 감정가가 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 동일 물건 또는 인근 유사 물건의 최근 실거래 가격과 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않아, 108,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

신건 가격인 1억 800만원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 231만 2,000원을 제외한 1억 568만 8,000원이 근저당권자에게 배당됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 3억 5,000만원은 배당되지 않는 것으로 산정되어 있습니다.

주의: 위 배당 추정은 제시된 채권최고액과 가압류 청구액을 기준으로 합니다. 실제 근저당 잔액, 세금 및 법정 우선채권, 임차인의 배당요구와 배당순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 박정진의 임차보증금 100,000,000원은 위 표에 별도 배당 항목으로 반영되어 있지 않습니다.

유찰 시나리오

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있고, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 이용상태. 감정평가서상 건물 내 기호 2~23은 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호 1·24는 근린생활시설로 구분되어 있습니다. 본건 502호의 실제 사용상태와 공부상 용도를 호수별로 대조해야 합니다.
• 설비. 위생 및 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 주상용 건부지로 이용 중이며 동측과 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류 및 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부와 현황. 감정평가서에는 기호 24가 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 보인다는 참고사항이 있습니다. 본건 502호와 직접 관련되는지 호수별 기호를 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대 물건으로, 비교 실거래 자료와 개별 호수의 면적·거래조건을 확인하지 않고서는 환금성이나 적정 매각가격을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입 등재자 23건 확인. 각 전입자의 실제 점유 호수, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입 유지 여부를 확인하세요. 전입일만으로 현재 점유자를 단정해서는 안 됩니다.
• 박정진 임차권 확인. 보증금 100,000,000원, 계약일·확정일자 2022.10.28, 전입일 2022.11.25, 임차권등기일 2024.12.26을 원본 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 배당요구 및 배당순위 확인. 박정진과 배당요구를 접수한 전입자들의 배당요구서, 채권신고서 및 확정일자 자료를 확인해야 합니다. 특히 임차보증금 1억원의 실제 배당 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
• 근저당 잔액 확인. 채권최고액 900,000,000원과 신청채권 청구액 870,689,918원은 서로 다른 금액입니다. 실제 채권잔액과 채권계산서를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 가압류 확인. 청구금액 350,000,000원의 가압류가 매각으로 소멸하는지, 실제 배당요구 및 채권계산 내역이 어떻게 정리됐는지 확인하세요.
• 세금·법정 우선채권 확인. 수원시 압류가 등기상 후순위로 표시되어 있더라도 당해세와 법정기일이 빠른 조세채권 등은 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 가능성 확인. 전입 등재자가 다수이므로 실제 점유관계와 열쇠 확보, 인도 협의 및 명도 절차에 필요한 시간과 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 실거래 비교. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대의 최근 거래가격, 전용면적, 층수, 임대차 상태를 확인한 후 108,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 건물 용도와 현황 확인. 건물 내 일부 호수의 공부상 용도와 실제 이용상태가 다를 수 있으므로 본건 502호의 건축물대장, 감정평가서 기호 및 현황을 대조하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 명도 부담 0원”

수원 2025타경1318은 2015년 4월 9일 설정된 근저당권을 기준으로 권리관계가 정리되는 물건입니다. 후순위 압류·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건을 단순한 권리 안전형으로만 평가해서는 안 됩니다. 현황조사상 전입 등재자가 23건이고, 별도로 보증금 1억원의 임차권등기가 존재합니다. 전입 등재자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 만큼, 대항력 판단과 별개로 실제 점유 및 명도 가능성을 면밀하게 확인해야 합니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 1억 800만원이 곧 저렴한 가격이라는 근거는 없습니다. 동일 물건 또는 유사 다세대의 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

권리상 인수 0원 추정은 긍정적이지만, 임차관계와 명도는 확인이 필요하고 가격은 아직 보류입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 아니라, 실제 점유자와 임대차관계를 정리한 뒤에도 1억 800만원이 적정한 매입가격인지 판단하는 데 있습니다.