수원지방법원 2025타경1318. 수원시 팔달구 인계동 1007-14 소재 집합건물의 6층 601호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 매각물건명세서에는 공부상 근린생활시설이면서 현황은 주택으로 보인다는 주의사항이 적혀 있습니다. 소유자는 김연희이며, 2015년 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 수원시 압류와 주택도시보증공사 가압류가 등기되었습니다.

권리순위 자체는 비교적 명확합니다. 문제는 이 물건을 실제로 어떤 용도로 사용하고 있는지, 누가 어느 부분을 점유하는지, 낙찰 후 정상적으로 인도받을 수 있는지입니다. 특히 조사된 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 각 전입자가 601호에 해당하는지도 확정할 수 없습니다. 다수의 전입신고가 있다는 사실과 이 호실에 다수의 임차인이 실제 거주한다는 사실은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당

말소기준권리는 2015.04.09. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며 채무자는 당초 주식회사청담주택이었다가 이후 김연희로 변경되었습니다. 2023년 수원시 압류, 2024년 주택도시보증공사 가압류 및 2025년 임의경매개시결정은 모두 후순위로서 매각에 따른 말소 대상입니다.

② 임차인·점유 조사 — 전입 기록 24명

현황조사에는 총 24명의 전입자가 나타납니다. 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2015.04.09. 이후이므로, 기재된 전입일만 기준으로 보면 선순위 대항력은 없습니다. 그러나 보증금·확정일자와 실제 점유 부분이 확인되지 않아 이들이 모두 현재 임차인인지, 특정 호실에 대응하는지, 우선변제권을 갖췄는지는 별도로 판단해야 합니다.

대항력 없음은 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계를 비교한 판단입니다. 확정일자·보증금·실제 점유의 법적 요건이 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)

최저매각가 77,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,786,000원을 제외한 75,214,000원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류에 대한 배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다.

위 배당은 채권최고액 기준의 추정입니다. 수원시 압류 관련 조세채권의 우선순위와 당해세, 임차인 최우선변제금은 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권 청구액은 870,689,918원인데 별도 회차 시뮬레이션의 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있으므로, 신청채권자의 승계관계와 배당 귀속을 원본에서 대조해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험 확인은 그대로

유찰을 거듭하면 최저매각가는 61,600,000원, 49,280,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 반면 채권자 미배당 규모는 증가합니다. 현재 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 유지되지만, 이는 확인된 권리관계와 추정 배당에 따른 결과이지, 미확인 임대차관계까지 안전하다는 보장은 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.
• 도로. 토지는 정방형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측과 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
• 용도 불일치. 공부상 근린생활시설이지만 현황 주택으로 보입니다. 매각물건명세서에도 입찰 시 확인하라는 내용이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 실제 주거용으로 사용되더라도 공부상 근린생활시설이면 주택과 금융·매매 수요가 다를 수 있습니다. 적법한 용도와 실제 거래 가능한 가격대를 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 601호 실제 점유자 특정. 전입 조사 대상 24명 중 누가 이 호실과 관계되는지, 현재 실제 점유자가 누구인지 현황조사 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
• 임대차계약 원본. 보증금, 확정일자, 전입신고, 점유개시일, 배당요구 여부와 소액임차인 최우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 집합건축물대장, 건축물 현황도와 실제 내부 구조를 대조하여 근린생활시설의 주거 사용 적법성과 필요한 행정절차를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2015-111호와 근저당권의 채무자 변경, 수협은행 승계관계, 다른 공동담보물건의 경매 진행상황을 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 수원시 압류의 세목과 법정기일 및 우선순위를 확인하고 실제 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 매각 범위. 대지권, 전유부분, 공용부분, 건축물대장 기재를 비교해 6층 601호의 매각 범위를 정확하게 확정해야 합니다.
• 실거래·담보가치. 같은 건물이나 인근의 동일 용도 거래를 비교하고, 근린생활시설 담보대출 가능 여부와 실제 자금조달 조건을 확인해야 합니다.
• 인도·관리비. 실제 점유자의 협조 여부, 인도명령 가능성, 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 서류를 최신 내용으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다릅니다

이 사건은 말소기준권리와 후순위 권리의 관계가 명확합니다. 수산업협동조합중앙회 근저당권 이후에 발생한 압류·가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇다고 바로 입찰하기에는 확인할 부분이 큽니다. 24명의 전입 기록 중 실제 601호 관련 점유자를 특정해야 하고, 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 불일치도 해결해야 합니다. 게다가 최저매각가 77,000,000원이 시장가치보다 낮은지 판단할 거래가격 검증도 필요합니다.

채권 미배당액 1,174,786,000원은 매수인이 그대로 떠안을 채무가 아닙니다. 그러나 후순위 채권이 소멸한다는 법률적 판단만으로 임대차보증금·점유·용도 관련 실무 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 권리순위는 확인, 입찰 판단은 보류. 이 물건은 가격보다 먼저 점유관계와 공부상 용도를 명확히 해야 하는 사건입니다.