수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 도로명주소 효원로193번길 29에 소재한 5층 503호 다세대주택입니다. 소유자는 김연희이며, 등기상 핵심 권리는 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 9억 원 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 박찬우의 주택임차권등기가 순차적으로 설정됐으며, 제공된 등기 분석상 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

이 사건의 특징은 채권 규모와 점유관계입니다. 신청채권 청구액은 870,689,918원이고, 근저당권 채권최고액은 900,000,000원입니다. 여기에 주택도시보증공사의 가압류 청구액 350,000,000원이 더해져 배당 분석상 채권 총액은 1,250,000,000원입니다. 하지만 현재 최저가 187,000,000원으로 매각되면 집행비용을 제외한 배당 가능액은 183,582,000원에 그칩니다.

더 주의할 부분은 전입자입니다. 현황조사상 23명의 전입자가 기재되어 있고, 별도로 임차권등기자 박찬우의 보증금 120,000,000원이 확인됩니다. 다수 전입자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으며, 별도의 등기상 주거 점유 기록도 전입일·보증금이 미상입니다. 말소기준권리 이후 전입한 사람들의 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 미상 점유 기록은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준이다

권리의 출발점은 2015년 4월 9일입니다. 당시 주식회사청담주택을 채무자로 하여 수산업협동조합중앙회에 채권최고액 900,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김연희가 소유권을 이전받았고, 2015년 5월 근저당권의 채무자도 김연희로 변경된 내용이 확인됩니다.

2023년 수원시 압류와 2024년 주택도시보증공사 가압류는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 2025년 1월 등기된 박찬우의 주택임차권도 후순위입니다. 따라서 제공된 권리분석상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 대상입니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 미상 전입자가 많다

현황조사에는 23명의 전입자가 기재되어 있습니다. 이들의 전입일은 모두 2015년 4월 9일 말소기준권리 설정일 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 다만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차계약, 점유 형태 및 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

현황조사상 전입자 23명과 임차권등기자 박찬우 1명, 별도의 등기상 주거 점유 기록 1건을 구분했습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 현황조사상 전입자 23명은 보증금·확정일자가 미상이며, 실제 임대차관계가 확인되는 인원으로 단정하지 않았습니다.

③ 배당 분석 — 낙찰되어도 채권 대부분은 미배당

현재 최저매각가 187,000,000원을 기준으로 예상 배당을 계산하면 집행비용 약 3,418,000원을 제외한 183,582,000원이 말소기준권리인 근저당권자에게 배당됩니다. 근저당권 채권최고액은 900,000,000원이지만 배당액은 이에 크게 못 미칩니다. 후순위 주택도시보증공사 가압류 청구액 350,000,000원은 배당되지 않는 것으로 산정됐습니다.

신청채권 청구액 870,689,918원과 근저당권 채권최고액 900,000,000원은 서로 다른 기준의 금액입니다. 위 예상배당은 채권최고액 900,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 350,000,000원을 기준으로 한 배당 산정입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액은 구분해야 한다

현재 회차는 감정가 100%인 187,000,000원입니다. 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%로 최저가가 내려가는 시나리오가 산정되어 있습니다. 배당모델상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되지만, 낙찰가격이 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 배당액도 감소합니다.

여기서 중요한 점은 채권 미배당액이 10억 원을 넘는다고 해서 그 금액이 낙찰자에게 넘어오는 것은 아니라는 것입니다. 제공된 배당모델은 매수인 인수액을 모든 시나리오에서 0원으로 산정하고 있습니다. 다만 별도 등기상 주거 점유 기록의 대항력 여부와 미확인 임대차의 최우선변제 가능성은 확인되지 않았으므로, 실제 인수액 확정에는 원본 서류 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·건물 상태 및 환금성 메모

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐으며, 위생 급·배수시설, 개별난방 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며 소로1류 및 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 별도 기호(24)가 공부상 근린생활시설이나 현황상 주택으로 보인다는 내용이 있으므로, 이 사항이 본건 503호에 해당하는지는 호수별 대조가 필요합니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입자 다수의 실제 점유 여부와 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 호수 또는 동일 건물의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지, 환금성이 어느 정도인지 판단할 수 없습니다. 감정가만으로 가격 경쟁력을 단정하면 안 됩니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 전입자 23명 전수 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약 체결 여부, 보증금, 확정일자, 전입일 및 배당요구 내역을 매각물건명세서와 주민등록 관련 조사자료로 대조하세요.
• 등기상 주거 점유 기록 확인. 전입일과 보증금이 미상인 별도 주거 점유 기록 1건은 대항력 가능·미상입니다. 실제 권리관계를 확인하기 전에는 인수 0원을 확정하지 마세요.
• 박찬우 임차권등기 확인. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.11.30, 전입일 2022.12.23, 임차권등기 접수 2025.01.13을 원본과 대조하세요. 배당요구 사실과 실제 배당 여부도 확인해야 합니다.
• 최우선변제 검토. 현황조사 전입자의 보증금이 미상입니다. 임차인의 소액임차인 해당 여부와 최우선변제 가능액이 배당모델에 반영되지 않았으므로 이를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2015.04.09 수산업협동조합중앙회 근저당권의 설정 순위와 공동담보 관계, 채무자 변경 내용을 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
• HUG 가압류 확인. 주택도시보증공사의 350,000,000원 가압류는 후순위로 분석됩니다. 배당요구 및 매각에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 점유 및 명도. 현황조사상 전입자가 다수이므로 실제 거주자와 점유 범위를 확인해야 합니다. 소유자 또는 제3자 점유 여부, 인도명령 가능성 및 명도 협의 비용을 입찰 전에 검토하세요.
• 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 동일 유형 다세대주택의 최근 거래와 임대 시세를 별도로 조사하세요. 현재 감정가 187,000,000원이 적정한지 확인되지 않았습니다.
• 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건 및 건축물대장을 함께 확인하세요.

맺으며 — 권리 소멸 구조는 명확하지만, 점유 확인이 먼저다

수원 2025타경1318은 2015년 근저당권이 말소기준권리로 명확하고, 이후 설정된 압류·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 187,000,000원으로 매각되는 경우 배당모델상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자에게는 1,066,418,000원의 미배당액이 발생합니다. 이 미배당액 자체가 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.

그러나 이 물건을 단순히 인수 0원의 안전한 다세대주택으로 평가해서는 안 됩니다. 현황조사상 전입자 23명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 별도의 등기상 주거 점유 기록 1건은 대항력 여부조차 판단할 수 없습니다. 박찬우의 120,000,000원 임차권등기도 배당 여부를 별도로 확인해야 합니다.

더욱이 현재 감정가와 최저가가 187,000,000원인 신건이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 현 단계의 판단은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 점유·임대차 확인과 가격 검증이 선행되어야 하는 물건입니다.