수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29에 위치한 3층 303호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 김연희 씨이며, 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 9억 원입니다. 이후 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 왕채연 씨의 주택임차권등기가 차례로 설정됐습니다.

등기만 보면 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 물건의 진짜 확인 과제는 점유관계와 임차인 배당입니다. 현황조사상 전입자가 24명이고, 그중 왕채연 씨의 보증금 1억 원이 등기상 임차권으로 확인됩니다. 다른 전입자들의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 예상배당표의 인수 0원을 최종 확정액으로 받아들이기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준이다

핵심은 2015.04.09. 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채무자는 최초 주식회사청담주택이었으며, 2015.05.26. 계약인수에 따른 채무자 변경등기가 김연희 씨 앞으로 이루어졌습니다. 현재 소유권 역시 김연희 씨에게 이전된 상태입니다.

말소기준권리 뒤에 설정된 수원시 압류와 주택도시보증공사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.05.10. 등기된 왕채연 씨의 주택임차권도 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 임차권의 소멸과 실제 점유자의 퇴거·보증금 회수 문제는 별개입니다.

② 임차인 분석 — 전입자 24명, 보증금 확인이 핵심

현황조사 및 관련 서류에서 확인되는 전입자는 24명입니다. 이 가운데 왕채연 씨는 보증금 100,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 나머지 23명은 보증금과 확정일자를 확인할 수 없어, 개별 임대차관계와 실제 점유 여부를 추가로 대조해야 합니다.

기재된 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2015.04.09. 이후입니다. 현재 권리분석상 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자에 대해서는 우선변제권 및 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.

총 24명 중 배당요구 접수 확인 인원은 9명입니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고 표시는 없습니다.

특히 나머지 전입자들은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일이 말소기준권리 이후라는 사실만으로 실제 임대차관계나 최우선변제 가능성까지 모두 정리되는 것은 아닙니다. 303호에 실제 거주하는 사람과 단순 전입자, 각 임대차계약의 보증금 및 점유관계를 개별적으로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

신건 최저가 1억 800만 원을 기준으로 하면 집행비용 약 231만 원을 제외한 나머지 1억 568만 8천 원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 9억 원에 비해 회수액이 크게 부족하고, 주택도시보증공사의 가압류 청구액 3억 5천만 원에는 배당액이 발생하지 않습니다.

전체 채권액은 1,250,000,000원, 채권자 총 배당액은 105,688,000원이며, 총 미배당액은 1,144,312,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 부담은 커진다

유찰이 진행되면 매각가격은 낮아지지만 선순위 채권자의 회수액도 함께 줄어듭니다. 따라서 채권자 미배당액은 신건 1,144,312,000원에서 2회 유찰 시 1,182,524,160원으로 증가합니다.

다만 이 시나리오의 매수인 인수 0원은 현재 산출모델에 입력된 결과입니다. 임차인 최우선변제 및 실제 임대차관계가 재검토되면 별도 배당 계산이 필요합니다. 유찰에 따른 최저가 하락을 곧바로 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·건물 상태 및 환금성 메모

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 정방형 평지의 주상용 건부지이며, 동측 및 북측으로 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없습니다. 감정평가서에는 기호 24의 공부상 근린생활시설과 현황 주택 간 차이가 별도로 기재되어 있으므로, 이를 본건 303호의 현황과 혼동하지 말고 구분 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 거래사례와 임대수요를 직접 비교한 후 적정 매입가격과 환금성을 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 24명 전수 확인. 현황조사상 이름이 확인되는 전입자가 모두 본건 303호의 실제 점유자인지, 다른 세대와 관련된 전입자인지 전입세대열람 및 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
• 왕채연 씨 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.05.02., 전입일 2022.05.27., 임차권등기 2024.05.10.의 권리관계와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 나머지 전입자 23명. 보증금과 확정일자, 임대차계약서, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 소액임차인 최우선변제 해당 여부도 각각 검토해야 합니다.
• 배당요구 내역. 배당요구가 확인된 9명의 신청 내용과 배당요구 종기 및 임차인별 배당순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도 실제 점유자의 퇴거는 별도 문제입니다. 점유자별 인도 협의와 명도 절차에 필요한 시간 및 비용을 검토해야 합니다.
• 최우선변제 재산정. 현재 예상배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 보증금과 임대차 개시 요건을 확인한 후 배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 108,000,000원만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 다세대주택의 동일 권역·유사 면적 실거래와 임대수요를 확인하기 전에는 가격 메리트와 입찰 상한을 확정하지 않는 것이 안전합니다.
• 관리비 및 세금. 관리비 체납과 당해세 등 실제 매수 비용에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

수원 2025타경1318은 권리 흐름만 보면 비교적 명확합니다. 2015.04.09. 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 수원시 압류와 주택도시보증공사 가압류, 왕채연 씨의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 산출표상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 사건을 단순한 인수 0원짜리 다세대 물건으로 평가하기에는 점유관계가 복잡합니다. 현황조사상 전입자 24명, 그중 등기상 임차보증금 1억 원의 임차권 1건이 확인됩니다. 나머지 전입자의 보증금과 확정일자는 미상이고, 예상배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

매각가 108,000,000원을 가정하면 채권자 미배당액은 1,144,312,000원입니다. 이는 선순위 채권이 매각대금만으로 충분히 회수되지 못한다는 뜻이지, 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다. 반대로 산출표의 인수 0원 역시 임차인별 배당권리와 점유관계를 모두 확정한 결과는 아닙니다.