수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29에 위치한 4층 405호 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김연희 씨이며, 소유권은 2015년 5월 26일 이전되었습니다. 이 물건의 권리분석 출발점은 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원으로, 이 근저당이 말소기준권리입니다.

이후 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 권순영 씨의 주택임차권등기, 임의경매개시결정이 순차적으로 등기됐습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 후순위 권리의 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

다만 현황조사상 전입자가 24명이라는 점은 별도의 문제입니다. 권순영 씨는 405호 전유부분 전부에 대한 임차권등기가 확인되지만, 나머지 전입자 23명은 호실과 점유범위가 특정되지 않습니다. 권리상 인수금이 없다는 사실과 실제 명도 부담이 없다는 사실은 같지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준, 이후 권리는 매각 소멸

말소기준권리는 2015년 4월 9일 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 당시 채무자는 주식회사청담주택이었으며, 이후 2015년 5월 29일 계약인수에 따라 채무자가 김연희 씨로 변경됐습니다. 소유권도 2015년 5월 26일 김연희 씨에게 이전됐습니다.

후순위 권리의 흐름은 다음과 같습니다. 2023년 10월 16일 수원시 압류, 2023년 11월 29일 권순영 씨 주택임차권등기, 2024년 2월 28일 주택도시보증공사 가압류, 2025년 6월 18일 임의경매개시결정입니다. 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입자 24명, 405호 점유범위 확인 필수

현황조사상 전입자는 총 24명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 이 가운데 권순영 씨는 405호 전유부분 전부를 대상으로 주택임차권등기를 마친 사람으로, 임차보증금 140,000,000원이 확인됩니다.

권순영 씨의 임대차계약일은 2021년 10월 13일, 확정일자는 2021년 10월 15일, 주민등록일 및 점유개시일은 2021년 11월 15일입니다. 임차권등기는 2023년 11월 29일 접수됐고, 배당요구일은 2025년 8월 5일입니다. 모든 기준이 2015년 4월 9일 근저당권보다 후순위이므로 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

나머지 23명은 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자와 405호 점유범위가 특정되지 않습니다. 기재된 전입일은 모두 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 분류되어 있지만, 이 명단만으로 나머지 인원이 405호를 실제 점유한다고 단정할 수는 없습니다. 각 전입자의 호실과 실제 점유 여부를 구분해야 합니다.

전입일 및 배당요구일은 현황조사·문건접수·등기부 기재 기준입니다. 권순영 씨 외 전입자 23명은 보증금·확정일자 및 호실별 점유범위가 특정되지 않아 실제 405호 임차인인지 별도 확인이 필요합니다. 우선변제 여부는 확인된 권리만으로 확정하지 않았습니다. 전입자 전원 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)

신건 최저매각가인 183,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 추정액을 제외한 금액이 말소기준권리인 근저당권에 배당됩니다. 후순위인 주택도시보증공사 가압류에는 배당되지 않는 구조입니다.

채권 미배당액 1,070,362,000원. 신청채권액 870,689,918원과 근저당권 채권최고액 900,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 위 배당 산정은 채권최고액 및 주택도시보증공사 가압류 청구금액을 기준으로 합니다. 권순영 씨의 임차보증금 140,000,000원은 위 채권 합계와 배당 항목에 별도로 계상되어 있지 않으므로 실제 배당 여부를 별도 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 채권 미배당 확대에 주목

이 시나리오에서 매각가가 내려가면 근저당권자의 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 구조이므로, 계산상 매수인 인수액은 유찰 회차와 관계없이 0원입니다. 채권자가 회수하지 못하는 금액이 커진다는 사실을 매수인이 그대로 떠안는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕의 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐으며, 위생·급배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용현황. 감정평가상 기호 2~23은 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호 1·24는 근린생활시설입니다. 대상 물건의 용도는 다세대로 분류되어 있습니다.
• 토지·도로. 정방형 평지의 주상용 건부지이며 동측과 북측으로 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 별도 기호(24)의 공부상 근린생활시설과 현황 주택 간 차이가 기재되어 있으므로, 해당 내용이 405호와 혼동되지 않도록 호실별 대조가 필요합니다.
• 환금성. 다세대·도시형 생활주택과 근린생활시설이 혼재된 건물입니다. 실제 405호의 거래가치와 환금성은 동일 건물의 동일 유형 실거래 및 호실별 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 405호 실제 점유자 확인. 현황조사상 전입자 24명의 주소와 점유범위를 호실별로 대조하세요. 특히 권순영 씨 외 23명의 전입기록을 모두 405호 임차인으로 간주하거나, 반대로 무관하다고 단정해서는 안 됩니다.
• 권순영 임차권 확인. 보증금 140,000,000원, 확정일자 2021.10.15, 전입일 2021.11.15, 임차권등기 접수 2023.11.29, 배당요구 2025.08.05를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 배당요구 및 실제 배당 검증. 권순영 씨의 임차보증금이 배당 산정표에 별도로 계상되어 있지 않습니다. 배당요구의 효력과 실제 배당금, 배당표 반영 여부를 확인하세요.
• 말소기준권리 원본 대조. 2015.04.09 수산업협동조합중앙회 근저당권의 채권최고액 900,000,000원과 2015.05.29 계약인수에 따른 채무자 변경 내용을 확인하세요.
• 후순위 권리 확인. 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 임의경매개시결정의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 명도 계획. 매수인 인수액 0원이라는 계산과 명도 비용 0원은 다릅니다. 실제 점유자, 점유이전 가능성, 인도 협의 및 인도명령 관련 절차를 사전에 검토하세요.
• 건물 상태·관리비. 공용부분 관리비 체납, 건물 유지보수 상태, 승강기·급배수·난방설비 상태를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 183,000,000원을 그대로 적정 매입가격으로 간주하지 마세요. 동일 건물·동일 유형 실거래와 대상 호실의 상태를 비교해 별도의 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 문건을 서로 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “명도 부담 0원”은 다르다

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015년 4월 9일 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 수원시 압류·주택도시보증공사 가압류·권순영 씨 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 현황조사상 전입자 24명이라는 사실은 가볍게 볼 수 없습니다. 특히 권순영 씨의 140,000,000원 임차권은 매각으로 소멸하더라도 배당 회수액이 별도로 확인되어야 합니다. 나머지 23명의 전입기록 역시 405호와의 관계 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.

신건 최저매각가 183,000,000원만 보고 권리상 안전하다는 이유로 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 낮은 인수금이 아니라 405호의 실제 점유관계, 임차권 배당 여부, 명도 가능성입니다. 이 세 가지를 확인하기 전까지는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.

최종 의견: 권리상 인수금은 0원으로 산정되지만, 점유·임차관계 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.