수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29 소재 건물의 2층 205호 다세대 물건입니다. 권리분석의 출발점은 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 9억 원 근저당권입니다. 이 근저당권은 현재 소유자 김연희 씨가 소유권을 취득하기 전, 당시 소유자인 주식회사청담주택 명의로 설정됐습니다. 이후 2015년 5월 26일 김연희 씨에게 소유권이 이전되고, 2015년 5월 29일 계약인수로 채무자가 변경됐습니다.

말소기준권리 이후의 압류와 가압류, 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다. 특히 김단아 씨의 임차권등기는 보증금 1억 3,000만 원이 기재되어 있지만 2015년 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 현재 배당 추정에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다.

다만 이 물건의 핵심 변수는 등기부에 나타난 권리보다 현황조사상 24명에 이르는 전입·점유자입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 사람이 23명이고, 배당요구가 확인된 사람도 여러 명입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임대차관계, 실제 점유 현황을 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당권이 기준이다

말소기준권리: 2015.04.09 근저당권. 당시 소유자인 주식회사청담주택을 채무자로 하여 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 김연희 씨가 소유권을 취득하고 계약인수로 채무자가 변경됐습니다.

2023년 수원시 압류, 2024년 주택도시보증공사 가압류 및 김단아 씨의 임차권등기, 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다. 매각으로 소멸하는 권리들입니다. 말소기준 근저당권 자체도 매각으로 소멸하지만, 권리의 선후관계를 판단하는 기준으로 작용합니다.

② 임차인 분석 — 현황조사상 24명, 보증금 확인이 관건

현황조사와 등기부에 기재된 전입·점유자는 총 24명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 이 가운데 김단아 씨는 임차권등기와 임차보증금 130,000,000원이 확인되며, 나머지 23명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

배당요구 접수가 확인된 사람은 10명입니다. 배당요구 접수 사실만으로 대항력이나 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 각 임차인의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 여부를 별도로 확인해야 합니다.

※ 현황조사상 전입일과 등기사항을 기준으로 정리했습니다. '확인 안 됨'은 배당요구 미제출을 의미하지 않습니다. 김단아의 임차권등기는 을구 2번으로 2015.04.09 근저당권보다 후순위입니다.

③ 시세·가격 판단 — 현재는 가격 메리트를 단정할 수 없다

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 동일한 183,000,000원 신건이며, 유찰 횟수는 0회입니다. 최저가가 감정가의 100%인 상태입니다.

동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않아, 183,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 근거는 부족합니다. 따라서 현재 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)

신건 매각가 183,000,000원을 기준으로 집행비용 약 3,362,000원을 제외하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 179,638,000원입니다. 채권최고액 900,000,000원 중 대부분이 미배당으로 남고, 후순위 주택도시보증공사의 350,000,000원 가압류에는 배당이 돌아가지 않습니다.

전체 채권액 1,250,000,000원 대비 채권자 배당액은 179,638,000원이며, 미배당액은 1,070,362,000원입니다. 신청채권자의 청구액 870,689,918원과 근저당 채권최고액 900,000,000원은 구분해서 봐야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가 하락과 미배당 증가

현재 감정가 183,000,000원을 기준으로 산정된 회차별 가격과 채권 미배당액입니다. 아래 금액은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액 추정치입니다.

※ 각 회차의 매수인 인수액 0원은 산정된 권리관계 기준입니다. 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 인수·배당 결과를 확정하는 수치로 사용하면 안 됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동, 수원시청 서측 인근입니다. 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 위생·급배수시설, 개별난방, 승강기 설비가 확인됩니다.
• 도로. 토지는 정방형 평지로 주상용 건부지이며 동측과 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 이용상태. 감정평가에는 기호 2~23이 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호 1·24가 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 주거와 근린생활시설이 혼재하는 건물입니다.
• 공부와 현황 차이. 감정평가서에는 기호 24가 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 보인다고 기재되어 있습니다. 해당 기호와 본건 205호의 관계 및 실제 용도를 원본 목록과 대조해야 합니다.
• 환금성. 다세대·도시형 생활주택과 근린생활시설이 혼재하고 다수의 전입·점유자가 등재되어 있습니다. 확인 가능한 비교 거래가격이 없어 환금성과 적정 매각가격을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 24명 점유관계 확인. 전입자 24명의 실제 거주 여부, 임대차계약 당사자, 점유 부분을 확인하세요. 현황조사에 이름이 등재됐다는 사실만으로 각 임대차의 실체와 보증금이 확정되는 것은 아닙니다.
• 23명 보증금·확정일자 확인. 미상으로 남은 23명의 보증금, 계약일, 확정일자, 점유개시일을 확인해야 합니다. 우선변제와 최우선변제 판단에 필요한 핵심 자료입니다.
• 김단아 임차권등기. 임차보증금 130,000,000원, 확정일자 2021.12.08, 전입·점유개시 2021.12.31, 임차권등기 2024.05.13입니다. 말소기준 근저당권보다 후순위이므로 매각 소멸 구조이지만, 배당요구 및 실제 배당관계는 원본 서류로 확인하세요.
• 배당요구 접수자 확인. 강민성·왕채연·윤동윤·고결·성승현·윤민·권순영·류지윤·정희원·김단아 등 10명의 배당요구 접수가 확인됩니다. 배당요구만으로 우선변제권이 인정되는 것은 아니므로 각각의 권리요건을 확인해야 합니다.
• 당해세·최우선변제. 현재 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관련 자료를 확인하기 전에는 인수 0원을 확정치로 간주하지 마세요.
• 근저당권의 계약인수. 2015.04.09 주식회사청담주택을 채무자로 설정한 근저당권이 2015.05.29 김연희 씨의 계약인수로 변경됐습니다. 등기사항전부증명서의 변경 내역과 채권자 승계관계를 확인하세요.
• HUG 가압류. 주택도시보증공사의 350,000,000원 가압류는 2024.02.28 접수로 말소기준권리보다 후순위입니다. 배당 추정상 배당액은 0원입니다.
• 공부와 현황 대조. 감정평가서에 근린생활시설과 주택의 용도 차이가 기재되어 있습니다. 본건 205호의 건축물대장상 용도, 실제 사용 상태, 위반건축물 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 183,000,000원이 곧 적정 시세를 의미하지 않습니다. 동일 건물과 인근 다세대·도시형 생활주택 실거래, 공실, 임대수익 등을 검토한 후 응찰가를 정하세요.
• 관리비·명도. 다수의 점유자가 등재된 만큼 실제 거주자와 관리비 체납, 공용부분 관리비, 인도 협의 및 명도 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·전입세대 열람·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 확인 완료”

수원 2025타경1318의 권리구조는 기준일이 분명합니다. 2015년 4월 9일 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 수원시 압류·주택도시보증공사 가압류·김단아 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 임차권 130,000,000원도 매수인 인수로 산정되지 않아 현재 배당표 기준 인수액은 0원입니다.

그러나 현황조사상 24명의 전입·점유자가 있다는 사실을 가볍게 볼 수 없습니다. 23명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 배당 추정에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 권리의 큰 흐름이 정리되어 있다는 것과 실제 임차관계가 모두 확인됐다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

가격도 마찬가지입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 183,000,000원이며, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 서두를 이유도, 인수액 0원이라는 이유만으로 안전하다고 확신할 이유도 없습니다.