수원지방법원 2025타경1318. 수원시 팔달구 인계동 1007-14에 있는 집합건물 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 물건 용도는 다세대이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 115,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기상 최초 소유자는 주식회사청담주택이며, 2015.05.26 김연희에게 소유권이 이전됐습니다. 이보다 앞선 2015.04.09 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 900,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임태열의 주택임차권등기, 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
등기상 말소 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 이 사건에서 중요한 것은 말소되는 권리의 규모보다 실제 점유자가 누구인지, 임차보증금과 배당관계가 어떻게 정리되는지입니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 나타나지만 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이를 곧바로 모두 독립된 임차인으로 확정하거나, 반대로 명도가 간단하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1318 |
|---|---|
| 경매종류 | 임의경매 |
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14 4층 401호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 효원로193번길 29 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트슬라브지붕 · 6층 건물 |
| 소유자 | 김연희 (2015.05.26 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 | 115,000,000원 |
| 최저매각가 | 115,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 경매 청구금액 | 870,689,918원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.09 수산업협동조합중앙회 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 900,000,000원 · 공동담보 |
| 임차권등기 | 임태열 · 보증금 100,000,000원 |
| 예상 인수액 | 0원 (배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 기준
핵심은 2015.04.09 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 수원시 압류와 주택도시보증공사 가압류, 임태열의 후순위 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경매개시결정도 매각에 따라 말소됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 명도 확인이 핵심
현황조사 등에서 이름이 확인된 전입·임차권 관련자는 24명입니다. 이 중 23명은 현황조사상 전입 명의자이고, 임태열은 등기부상 주택임차권등기까지 확인되는 사람입니다.
이들은 모두 2015.04.09 말소기준권리 이후에 주민등록한 것으로 나타납니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 대부분의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아, 현황조사상 명의자 수를 실제 독립 임차인 수로 확정할 수는 없습니다.
| 명의자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|
표의 대항력 판단은 2015.04.09 말소기준권리와 확인된 전입일의 선후관계를 기준으로 합니다. 확정일자·보증금·배당요구가 확인되지 않은 경우 그 사실을 별도로 표시했습니다. 명의자별 실제 점유 여부와 독립된 임대차계약 존재 여부는 확인이 필요합니다.
임태열 임차권등기 상세
| 임차권자 | 임태열 |
|---|---|
| 임차 부분 | 전유부분 전부 |
| 용도 | 주거 |
| 임차보증금 | 100,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2022.02.17 |
| 확정일자 | 2022.02.17 |
| 점유개시일 | 2022.03.26 |
| 주민등록일 | 2022.03.28 |
| 임차권등기명령 | 2024.03.25 |
| 임차권등기 접수 | 2024.03.27 |
| 말소기준권리 | 2015.04.09 근저당권 |
| 대항력 판단 | 선순위 대항력 없음 |
| 우선변제 | 말소기준보다 후순위 실제 배당은 확인 필요 |
| 승계 신고 | 해당 없음 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (말소기준권리 및 배당 추정 기준) |
배당 예상액과 임차인에게 실제 반환될 금액 역시 별개의 문제입니다. 최종 배당 여부와 금액은 법원의 배당절차, 채권 신고 및 우선순위에 따라 확인해야 합니다. 임차권등기의 말소와 현실적인 점유 이전도 별도로 점검해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 공제하면 배당 가능 금액은 근저당권 채권최고액보다 크게 적습니다. 따라서 채권자에게 상당한 미배당액이 발생하고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,410,000원 |
| 1. 근저당 · 수산업협동조합중앙회 | 900,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가정 매각대금 | 115,000,000원 |
|---|---|
| 추정 집행비용 | 2,410,000원 |
| 채권총액 | 1,250,000,000원 |
| 채권자 예상 배당총액 | 112,590,000원 |
| 예상 채권 미배당 | 1,137,410,000원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
집행비용은 매각가를 기준으로 한 추정액입니다. 근저당권은 공동담보권이며, 실제 피담보채권액·다른 공동담보물의 배당관계·채권 승계내역에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 수원시 압류 관련 조세채권, 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능액은 별도로 확정되지 않았습니다. 따라서 위 표를 법원의 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 115,000,000원 | 112,590,000원 | 1,137,410,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 1,160,056,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 1,178,124,800원 | 0원 |
시나리오상 유찰이 진행되면 최저매각가는 115,000,000원 → 92,000,000원 → 73,600,000원으로 낮아집니다. 동시에 채권자에게 돌아갈 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다.
세 시나리오 모두 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 확인된 말소관계만 적용하면 유찰에 따른 매각가 하락이 후순위 채권 미배당액을 매수인에게 전가하는 구조는 아닙니다.
⑤ 시세 판단 — 가격 메리트는 아직 미확인
현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가입니다. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 실거래 평균, 최근 거래금액 및 가격 추세를 확인할 수 있는 비교자료는 확보되지 않았습니다.
| 감정가 | 115,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 115,000,000원 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 |
| 최신 거래가격 | 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 확인 필요 |
| 최저가 / 시세 | 산정 불가 |
| 현재 가격 판단 | 가격 메리트 미확인 |
특히 다세대주택은 같은 건물 안에서도 전용면적, 층, 채광, 내부 상태, 건축물 용도 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 이 건물은 주거용 호실과 근린생활시설이 혼재하므로 단순히 같은 주소의 거래라는 이유만으로 적정 비교사례가 되는 것도 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일붙임 등으로 마감됐으며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생 급·배수시설, 개별난방설비 및 승강기설비가 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 정방형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 동측과 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 소로1류(접합), 소로2류(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역입니다.
- 건물 용도. 감정평가상 도시형 생활주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 특히 일부 근린생활시설은 공부와 현황 이용상태에 차이가 있는 것으로 조사됐습니다. 401호 자체의 공부상 용도를 정확히 대조해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사에서 다수의 전입 명의자가 확인되므로 실제 점유 및 사용관계 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주변에 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재하는 입지이지만, 동일 용도·면적의 거래가격이 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격과 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2015.04.09 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준입니다. 공동담보목록과 근저당권의 변경·승계관계를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 실제 점유자 확인. 현황조사상 다수의 전입 명의자가 확인됩니다. 현재 누가 401호를 실제로 점유하는지, 전입 명의자들이 각각 독립된 임차인인지 확인하세요.
- 임대차계약·보증금 확인. 임태열의 보증금 100,000,000원 이외에는 보증금이 확인되지 않은 명의자가 많습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 자료를 대조해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 배당요구 사실이 확인되는 명의자와 확인되지 않는 명의자를 구별하고, 확정일자 및 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 임태열의 임차권등기 접수일은 2024.03.27입니다. 말소기준권리 이후의 등기이지만, 실제 점유 상태와 배당절차상 처리 결과를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 수원시 압류가 있으므로 관련 세금의 성격과 법정기일을 확인하세요. 실제 배당순위와 예외적인 인수 가능성을 단순한 등기 접수순서만으로 판단해서는 안 됩니다.
- 공동담보·채권승계 확인. 근저당권 채권최고액은 900,000,000원이고 공동담보목록이 존재합니다. 경매개시결정에는 수협은행 승계관계도 기재되어 있으므로 실제 배당권자와 채권액을 확인하세요.
- 건축물대장 대조. 본건 401호의 공부상 용도와 현황 용도, 근린생활시설 혼재 여부 및 용도상 불일치를 확인하세요.
- 실거래 비교. 감정가 115,000,000원이 적정 시세인지 확인되지 않았습니다. 유사한 다세대주택의 최근 거래와 실제 매각사례를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 등 매수 후 부담할 수 있는 비용을 점검하세요.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 배당 관련 자료를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 말소와 안전한 취득은 별개”
수원지방법원 2025타경1318은 2015년 근저당권이 말소기준이라는 점에서는 권리 구조가 비교적 분명한 사건입니다. 후순위 압류·가압류·임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
그러나 전입·임차권 관련 명의자가 다수 확인되고 보증금이나 확정일자가 불명확한 경우가 많습니다. 임차권등기까지 존재하기 때문에 실제 점유자와 명도 가능성을 확인하지 않고 안전한 물건이라고 단정하기는 어렵습니다.
가격 측면에서도 현재 최저매각가 115,000,000원이 실거래 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 채권 미배당액이 크다는 사정은 낙찰자의 인수채무와 구별해야 하며, 채권자의 손실이 크다고 해서 경매물건 자체가 저렴하다는 뜻도 아닙니다.
종합하면 등기상 말소 구조는 양호하지만, 점유관계와 시세 판단은 보류입니다. 전입 명의자들의 실제 거주 여부, 임차권등기 처리, 공동담보 및 배당관계, 401호의 공부상 용도를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 현재는 가격보다 확인되지 않은 권리·점유 사실을 먼저 정리해야 하는 사건입니다.
