수원지방법원 2025타경1318. 수원시 팔달구 인계동 1007-14 소재 5층 501호 다세대주택입니다. 등기상 최초 소유권보존과 근저당권 설정은 2015년 4월 9일에 이루어졌습니다. 근저당권자는 수산업협동조합중앙회이고, 채권최고액은 9억원입니다. 이후 김연희 씨가 2015년 4월 10일 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며, 근저당 채무자도 계약인수에 따라 김연희 씨로 변경됐습니다.

이후 수원시 압류, 주택도시보증공사(HUG)의 3억 5,000만원 가압류, 임차권등기, 임의경매개시결정이 차례로 접수됐습니다. 모두 기준 근저당권보다 후순위이므로 매각에 따른 소멸 대상입니다.

다만 이 사건은 일반적인 임차인 한두 명이 있는 다세대주택과 다릅니다. 현황조사 및 등기상 확인되는 전입·점유 관련 인원이 24명입니다. 그중 다수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 배당요구 여부도 모두 확인된 것은 아닙니다. 권리상 인수금액이 없다는 사실과 실제 인도·명도 과정이 간단하다는 사실은 전혀 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 9억원 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2015년 4월 9일입니다. 이날 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이보다 뒤에 접수된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

② 전입·임차 관계 — 기록상 24명, 명도 확인이 핵심

현황조사 및 등기상 확인되는 전입·점유 관련 인원은 총 24명입니다. 이들의 전입일은 모두 2015년 4월 9일 근저당권 설정일 이후입니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

그러나 대항력이 없다는 이유로 실제 점유관계까지 단순하게 볼 수는 없습니다. 특히 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 인원이 23명이며, 점유 호실과 실제 임대차관계를 별도로 대조해야 합니다.

※ 대항력 및 우선변제 판단은 조사된 전입일·확정일자와 기준 근저당권의 접수일을 비교한 결과입니다. 실제 임대차계약, 점유 호실, 보증금, 확정일자, 배당요구서의 원본 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 297,000,000원 가정)

신건 최저매각가인 2억 9,700만원에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 금액은 말소기준 근저당권자에게 우선 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 9억원과 HUG 가압류 청구금액 3억 5,000만원을 기준으로 계산하면 채권자의 배당 부족액이 상당합니다.

여기서 신청채권자의 청구액 870,689,918원은 경매신청상 청구액입니다. 배당 추정에 사용된 근저당 채권최고액 900,000,000원과 별개의 추가 채권으로 합산하면 안 됩니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당액은 원본 채권계산서 및 배당표를 통해 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대

현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 데이터에 제시된 유찰 시나리오를 적용하면 매각가가 낮아질수록 근저당 배당액은 줄고, 전체 채권 미배당액은 커집니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐고, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생 및 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 정방형 평지의 주상용 건부지이며, 동측 및 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역, 소로1류 및 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물 이용상태. 평가서상 기호 2~23은 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호 1·24는 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 본건은 다세대로 분류되어 있으므로 501호의 건축물대장 및 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 공부와 현황. 평가서에는 기호 24가 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 보인다고 기재되어 있습니다. 이 사항이 본건 501호 자체의 용도 불일치를 의미하는 것은 아니므로 호수별로 구분해 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 평가서상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 비교 가능한 최근 실거래 가격을 근거로 제시할 수 없어 현재 최저가 297,000,000원의 시세 대비 수준은 판단을 보류합니다. 다세대·도시형 생활주택과 근린생활시설이 혼재된 건물이며, 다수의 전입·점유 확인자가 있어 실제 거래 및 명도 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 24명 전입자의 실제 점유 호실 확인. 전입자별 주소와 실제 점유 범위를 대조해야 합니다. 이들이 모두 501호의 임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 현황조사서와 매각물건명세서의 호수별 기재를 확인하세요.
• 보증금 및 확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 전입자가 다수입니다. 임대차계약서, 전입세대 확인, 확정일자 자료를 통해 실제 보증금과 계약관계를 파악해야 합니다.
• 소액임차인 최우선변제 검토. 대항력 여부와 별도로 최우선변제 가능성은 보증금, 전입, 점유 및 적용 기준을 확인해야 합니다. 예상배당표에는 이 부분이 반영되지 않았습니다.
• 정희원 임차권등기 원본 확인. 1차 180,000,000원과 2차 200,000,000원의 계약 변경 경위, 최종 보증금, 배당요구 및 임차권등기 말소 여부를 확인하세요.
• 근저당 채권 잔액 확인. 채권최고액 900,000,000원은 실제 대출잔액과 다릅니다. 수협은행의 채권계산서 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 인수금 0원 추정과 별개로 점유자가 다수 확인됩니다. 실제 점유자별 인도 협의, 인도명령 가능성, 집행비용 및 소요기간을 고려해야 합니다.
• 건축물대장 대조. 감정평가서에 기재된 호실별 용도와 공부상 용도를 대조하고, 특히 근린생활시설로 기재된 호실의 현황 차이를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 비교 가능한 최근 실거래 가격을 확인하지 못한 상태에서 감정가 297,000,000원을 시세라고 간주하면 안 됩니다. 인근 유사 다세대 실거래와 임대차 현황을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 당해세·체납 및 관리비. 당해세, 임차인 최우선변제, 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다. 특히 공용부분 관리비 체납 여부를 관리주체에 문의하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 종기 관련 서류를 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 명도 위험 0원”

수원 2025타경1318의 권리분석상 핵심은 명확합니다. 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 압류·가압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 전입자 역시 모두 기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되어 있어 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 이 물건을 단순히 권리상 안전한 다세대주택이라고 평가하기는 어렵습니다. 기록상 전입·점유 확인자가 24명이고, 그중 23명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 정희원의 임차권등기에도 1차·2차 보증금이 각각 기재되어 있으며, 실제 최종 임대차관계와 배당 여부를 확인해야 합니다.

더욱이 신건 매각가 2억 9,700만원을 가정해도 예상 채권 미배당액은 957,958,000원입니다. 유찰이 반복되면 미배당 규모는 더 커집니다. 다만 이 채권 부족액을 매수인의 인수금으로 오해해서는 안 됩니다.

권리상 인수 부담은 제한적이지만, 점유·명도 위험은 확인되지 않았습니다. 실거래 비교 근거가 없는 상황에서 신건 가격의 저렴함도 단정할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 권리 인수액 자체가 아니라, 24명의 전입·점유 관계를 실제로 정리할 수 있는지, 그리고 그 비용을 반영해도 입찰가격이 합리적인지에 있습니다.

권리는 조건부 합격, 점유는 추가 조사, 가격은 판단 보류. 원본 서류와 현장 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.