수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29에 위치한 4층 402호 다세대 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 9,300만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자의 청구금액은 870,689,918원입니다.

등기 구조의 출발점은 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 채권최고액은 9억원이며, 당시 소유자는 주식회사청담주택이었습니다. 이후 2015년 5월 김연희 씨에게 소유권이 이전되고 근저당 채무자도 계약인수로 변경됐습니다.

이후 수원시 압류와 주택도시보증공사 가압류가 추가됐고, 2025년 임의경매가 개시됐습니다. 성승현 씨의 임차권등기도 확인됩니다. 이 권리들은 모두 기준 근저당권보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 직접 인수하는 권리를 구분하면, 등기상 인수 위험은 낮은 편입니다.

하지만 이번 물건은 단순히 등기부만 보고 판단할 수 없습니다. 전입·점유 조사상 이름이 확인되는 인원이 24명이고, 다수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 권리의 소멸 여부와 실제 사람을 내보내는 명도 문제는 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2015년 4월 9일 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며, 채무자는 최초 주식회사청담주택이었습니다.

2015년 5월 26일 소유권이 김연희 씨에게 이전됐고, 같은 시기 근저당 채무자도 계약인수에 따라 김연희 씨로 변경됐습니다. 이후 발생한 수원시 압류와 주택도시보증공사 가압류는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·전입자 분석 — 24명, 보증금 미상 23명

현황조사 및 관련 서류에서 총 24명의 이름이 확인됩니다. 이 중 성승현 씨는 임차권등기와 보증금 1억원이 확인됩니다. 나머지 23명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.

확인된 전입일은 모두 2015년 4월 9일 말소기준권리 설정일 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금·확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않은 사람은 우선변제 여부와 임대차 실체를 별도로 조사해야 합니다.

배당요구가 확인되는 인원은 9명입니다. 강민성(2025.08.11), 왕채연(2025.07.23), 윤동윤(2025.08.08), 고결(2025.08.12), 윤민(2025.09.23), 권순영(2025.08.05), 류지윤(2025.09.15), 정희원(2025.09.23), 성승현(2025.07.22)입니다.

다만 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받는 것은 아닙니다. 특히 성승현 씨의 1억원 보증금도 선순위 근저당권과 경매비용을 고려하면 배당 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 나머지 23명의 보증금·확정일자·실제 임대차관계 역시 확인 전까지 확정적인 배당액을 산정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

현재 최저가인 9,300만원에 매각된다고 가정하면 집행비용 약 207만 4천원을 제외한 9,092만 6천원이 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 9억원에 비해 배당액이 현저히 부족하고, 후순위 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 3억 5,000만원에는 배당되지 않는 구조입니다.

위 시나리오는 각 회차별 매각가와 채권자 배당 추정치입니다. 실제 배당은 집행비용, 당해세, 임차인 최우선변제 및 배당요구의 적법성 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인별 배당액은 위 추정표에 별도 반영되지 않았으므로 원본 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거와 상업 기능이 함께 형성된 입지입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트 슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐고, 위생·급배수시설, 개별난방, 승강기 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 건물의 기호 2~23은 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호 1과 24는 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 본건 402호가 감정평가서의 어느 기호에 해당하는지 호수와 대조할 필요가 있습니다.
• 토지·도로. 정방형 평지의 주상용 건부지이며 동측과 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재됐습니다. 다만 공부와 현황의 차이에 관한 주의사항은 기호 24에 대해 기재된 것이므로 본건 402호에 그대로 적용하지 말고 해당 기호를 대조해야 합니다.
• 환금성. 다세대·도시형 생활주택과 근린생활시설이 혼재한 건물입니다. 동일 호수 유형의 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 9,300만원이 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 24명 점유관계 확인. 전입·점유 관련 이름이 24명 확인됩니다. 이 인원이 모두 본건 402호에 관련된 사람인지, 실제 거주자와 전입자 및 과거 임차인이 어떻게 구분되는지 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 23명 확인. 나머지 23명의 보증금과 확정일자, 임대차계약 내용이 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준권리 이후라는 사실만으로 실제 점유와 임대차 분쟁까지 사라지는 것은 아닙니다.
• 성승현 임차권등기. 보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2021.06.21, 확정일자 2021.06.22, 전입일 2021.08.09입니다. 후순위 임차권등기의 말소 여부와 배당 결과를 확인하세요.
• 배당요구 9명. 강민성·왕채연·윤동윤·고결·윤민·권순영·류지윤·정희원·성승현의 배당요구가 확인됩니다. 실제 배당요구서와 채권신고 내용을 대조해야 합니다.
• 건물 기호와 호수 대조. 감정평가서에 기호 24의 공부상 근린생활시설 및 현황 주택 관련 주의사항이 있습니다. 본건 402호가 해당 기호인지 감정평가서의 물건번호와 호수를 직접 대조해야 합니다.
• 실제 명도비용. 권리 소멸과 별개로 실제 점유자가 누구인지, 협의 가능한지, 명도에 필요한 시간과 비용이 얼마인지 확인해야 합니다.
• 관리비와 세금. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 및 당해세 여부를 확인하세요. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 가격 상한 설정. 현재 감정가 9,300만원은 신건 가격입니다. 실거래 비교자료 없이 감정가를 시장가격으로 간주하지 말고, 실제 주변 거래와 건물 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차인의 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 모두 확인하세요.

맺으며 — “인수할 권리는 적지만, 확인할 사람은 많다”

수원 2025타경1318은 권리관계만 보면 말소기준권리 이후의 압류·가압류·임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 성승현 씨의 임차권등기 보증금 1억원도 기준 근저당권보다 후순위이므로 매수인이 그대로 인수하는 보증금으로 보기는 어렵습니다.

그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부가 아닙니다. 조사상 전입·점유 관련 인원 24명, 그중 23명의 보증금 미상, 배당요구 확인 9명이라는 점이 입찰 전 확인 부담을 크게 만듭니다. 실제 점유관계가 정리되지 않은 채 낙찰받으면 권리상 인수액이 0원이더라도 명도 비용과 시간이 예상보다 커질 수 있습니다.

배당 측면에서도 현재 최저가 9,300만원에서는 집행비용과 선순위 근저당권 배당으로 매각대금이 모두 소진되는 추정입니다. 채권자 미배당액이 약 11억 5,907만원에 달하지만, 이를 낙찰자가 부담하는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

무엇보다 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 9,300만원의 적정성은 아직 판단할 수 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 점유·임대차·명도 위험은 높습니다. 이 물건은 가격만 보고 입찰할 대상이 아니라 24명의 실제 관계와 본건 호실의 점유 상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

최종 판단: 권리상 인수 0원 예상, 점유관계 확인 전 입찰 보류.