수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29에 소재한 2층 206호 다세대 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 98,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 김연희이고, 경매는 수산업협동조합중앙회의 승계인 수협은행이 신청한 임의경매입니다. 신청채권 청구액은 870,689,918원입니다.

이 물건의 권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2015년 4월 9일입니다. 이날 설정된 수협중앙회 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 900,000,000원입니다. 이후 발생한 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정 및 강민성의 임차권등기는 모두 후순위입니다. 따라서 확인된 권리만 놓고 보면 낙찰자가 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.

그러나 현황조사상 전입자는 23명이고, 이들의 보증금은 확인되지 않습니다. 별도로 강민성은 임차보증금 95,000,000원의 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 인수액이 0원이라는 판단과 점유·명도 문제가 간단하다는 판단은 전혀 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 1번 근저당권입니다. 2015년 4월 9일 수산업협동조합중앙회가 채권최고액 900,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2015년 5월 26일 김연희에게 소유권이 이전되었고, 근저당 채무자도 계약인수에 따라 김연희로 변경되었습니다.

그 이후의 권리 흐름은 다음과 같습니다.

• 수원시 압류. 2023년 10월 13일 등기된 압류로, 말소기준권리보다 후순위입니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 2024년 2월 28일 청구금액 350,000,000원으로 등기되었습니다. 근저당보다 후순위입니다.
• 임의경매개시결정. 2025년 6월 18일 수원지방법원에서 경매개시결정이 등기되었습니다.
• 강민성 임차권등기. 2025년 9월 4일 등기된 임차권으로 보증금은 95,000,000원입니다. 2015년 말소기준 근저당보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·전입자 분석 — 보증금 미상 23명, 확정 임차권 1명

현황조사상 전입자 23명은 모두 2015년 4월 9일 말소기준권리 설정일 이후 전입한 것으로 확인됩니다. 현재 확인된 대항력 판정은 모두 없음입니다. 다만 이들 23명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로, 배당 가능성 및 실제 점유관계는 별도로 점검해야 합니다.

이 가운데 왕채연·윤동윤·고결·성승현·윤민·권순영·류지윤·정희원 등 8명은 배당요구 관련 문건이 접수되었습니다. 강민성도 별도의 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다.

③ 가격·환금성 분석 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 판단하지 말 것

현재 확인된 감정가와 최저매각가는 모두 98,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 이 가격이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 없습니다.

따라서 이 물건은 최저가가 9,800만원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 현재 회차의 실질취득 예상액은 98,000,000원이지만, 이는 시세 대비 저렴하다는 의미가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

매각가 98,000,000원에서 집행비용 2,164,000원을 제외하면 95,836,000원이 남습니다. 추정 배당표에서는 이 금액 전부가 선순위 근저당권자에게 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 배당되지 않는 것으로 계산됩니다.

배당표에 반영된 근저당권과 HUG 가압류의 채권액 합계는 1,250,000,000원이며, 이 중 배당액은 95,836,000원, 미배당액은 1,154,164,000원입니다. 강민성의 임차보증금 95,000,000원은 위 배당표에 별도 항목으로 반영되어 있지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 채권 미배당 확대

위 수치는 제공된 회차별 배당 시나리오에 따른 계산입니다. 임차인 배당과 당해세 등 실제 우선채권의 반영 여부에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액이 증가한다고 해서 그 금액이 매수인에게 자동 인수되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수시설, 개별난방, 승강기 설비가 확인됩니다.
• 토지 및 도로. 정방형 평지의 주상용 건부지이며 동측과 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 관련 사항. 위반건축물 표시는 없는 것으로 확인됩니다. 다만 감정평가서에는 기호(24)가 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 보인다는 내용이 있으므로, 해당 사항이 본건 206호에 적용되는지 물건번호와 호수를 대조해야 합니다.
• 환금성. 다세대 물건으로, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 시세 수준과 매각 후 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 실제 거래사례와 개별 호실의 점유·관리 상태 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2015.04.09. 을구 1번 수협중앙회 근저당권이 기준입니다. 채권최고액 900,000,000원과 승계인 수협은행의 채권관계를 등기부 원본으로 대조하세요.
• 전입자 23명 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자가 다수입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금 현황을 확인해야 합니다.
• 강민성 임차권등기. 임차보증금 95,000,000원, 확정일자 2021.07.23., 전입일 2021.09.16., 임차권등기 2025.09.04.입니다. 후순위 소멸 판단과 별개로 배당요구 및 실제 배당 결과를 확인하세요.
• 배당요구 접수자. 현황조사상 왕채연·윤동윤·고결·성승현·윤민·권순영·류지윤·정희원 등 8명의 접수 내역과 강민성의 2025.08.11. 배당요구를 확인하세요.
• 수원시 압류·HUG 가압류. 2023.10.13. 수원시 압류와 2024.02.28. HUG 가압류는 기준권리 후순위입니다. 다만 당해세 등 법정 우선채권의 존재와 금액은 별도 확인해야 합니다.
• 배당표 대조. 근저당권 배당 추정액 95,836,000원과 신청채권자 시나리오상 지급액 0원의 차이를 확인하세요. 강민성 보증금 95,000,000원의 배당 반영 여부도 확인해야 합니다.
• 명도·점유 비용. 매수인 인수액이 0원으로 판단되더라도 다수 전입자에 대한 실제 점유 확인과 명도 협의에는 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 98,000,000원을 저렴한 가격으로 단정하지 마세요. 인근 동일 용도·유사 면적 거래사례를 확보한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대열람 및 배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

수원 2025타경1318은 2015년 4월 9일 설정된 수협중앙회 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 수원시 압류, HUG 가압류, 경매개시결정, 강민성의 임차권등기는 모두 후순위로 판단됩니다. 따라서 현재 확인된 권리 기준으로 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 진짜 부담은 다른 곳에 있습니다. 현황조사상 전입자 23명의 보증금이 확인되지 않고, 강민성의 임차보증금 95,000,000원도 배당 추정표에 별도 반영되어 있지 않습니다. 배당 추정에서는 선순위 근저당권자가 매각대금 대부분을 가져가며 HUG에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 채권 미배당액도 신건 기준 1,154,164,000원에 달합니다.

더욱이 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 98,000,000원이 시세 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 권리상 인수 위험이 낮다는 점은 긍정적이지만, 점유자 확인과 배당 귀속, 명도 가능성, 시세 검증을 마치기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

권리 인수는 0원으로 보이지만, 점유와 배당은 확인이 필요합니다. 이 물건은 단순히 최저가만 보고 접근할 것이 아니라 전입자 23명의 실체와 강민성 임차권의 배당관계를 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 다세대 경매입니다.