수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29에 위치한 2층 202호 다세대 물건입니다. 소유자는 김연희 씨이며, 등기상 최초 소유자는 주식회사청담주택입니다. 2015년 4월 9일 수산업협동조합중앙회의 근저당권이 설정됐고, 이후 소유권이 김연희 씨에게 이전되면서 채무자도 김연희 씨로 변경·인수됐습니다.

권리분석의 핵심은 선순위 근저당권과 후순위 임차권등기의 관계입니다. 임현성 씨의 임차보증금은 95,000,000원이지만 전입신고와 임차권등기가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 이 건물에는 다수의 전입신고 기록이 있어, 등기상 임차권과 현황조사상 전입자 기록을 구별하고 실제 202호 점유자를 확인하는 과정이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2015.04.09 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며, 최초 채무자는 주식회사청담주택입니다. 2015.05.26 김연희 씨 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 근저당권의 채무자가 김연희 씨로 변경되는 계약인수 등기가 이루어졌습니다.

이후 발생한 수원시 압류(2023.10.13), 임현성 씨의 주택임차권등기(2023.12.11), 주택도시보증공사의 가압류(2024.02.28), 임의경매개시결정(2025.06.18)은 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다. 등기상 매각으로 소멸하는 구조이며, 이들 권리를 매수인이 그대로 인수하는 형태는 아닙니다.

② 임차관계 분석 — 임차권등기 9,500만원과 전입기록 23명

위 전입기록은 모두 말소기준권리인 2015.04.09보다 늦은 전입일입니다. 따라서 확인된 날짜를 기준으로는 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없습니다. 다만 23명의 경우 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유 호수도 특정되지 않으므로, 202호의 임차관계로 확대 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 신건 9,300만원, 시세 메리트는 검증 전

현재 매각기일의 감정가와 최저매각가는 모두 93,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 가격 자체만 보면 감정가의 100%에서 시작하는 일반적인 신건 구조입니다.

다만 다세대주택은 같은 건물이라도 전용면적, 층, 내부 상태, 공부상 용도, 임대수요에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 이 물건은 동일 건물·동일 호수 유형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격과 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

집행비용 2,074,000원을 우선 공제한 뒤 선순위 근저당권에 90,926,000원이 배당되는 가정입니다. 근저당권 채권최고액 900,000,000원 중 대부분이 미배당으로 남고, 후순위 주택도시보증공사 가압류에는 배당액이 없습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주위에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감됐고, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등입니다.
• 설비. 위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 정방형 평지의 주상용 건부지이며 동측과 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 용도 확인. 경매상 본건 용도는 다세대입니다. 다만 감정평가서에는 기호(2~23)가 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호(1,24)가 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 특히 기호(24)는 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 보인다고 기재되어 있으므로, 본건 202호가 어느 기호에 해당하는지 물건목록·건축물대장과 대조해야 합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류 및 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 감정평가서상 공부와 현황의 용도 차이가 기재된 부분은 본건 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 수원시청 인근의 다세대·근린생활시설 혼재 지역입니다. 아파트와 동일한 환금성을 가정하지 말고, 개별 호수의 거래사례와 임대수요를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 202호의 실제 점유자 확인. 현황조사상 전입기록 23명은 점유 호수와 보증금이 특정되지 않았습니다. 202호 전유전부에 대한 임차권등기자인 임현성 씨와 실제 점유자가 동일한지, 현재 누가 거주하는지 확인하세요.
• 임현성 씨 임차권등기 확인. 보증금 95,000,000원, 전입일 2021.11.26, 확정일자 2021.11.04입니다. 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조지만, 배당요구 및 확정 배당 결과를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 임차인별 점유부분, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 내역을 확인하세요. 현황조사상 전입기록만으로 202호의 임대차관계를 확정하면 안 됩니다.
• 건축물대장·감정평가서 대조. 기호(1,24)의 근린생활시설 분류와 기호(24)의 현황 주택 기재가 있습니다. 본건 202호의 공부상 용도와 실제 이용상태, 주거용 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 실거래 확인. 감정가 93,000,000원을 곧바로 적정 시세로 보지 마세요. 인계동 동일 건물·인근 다세대의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
• 명도 비용. 인수금이 0원이어도 점유자가 존재하면 명도 협의 및 인도명령 등 절차가 필요할 수 있습니다. 실제 점유자와 퇴거 가능성을 확인하세요.
• 체납 관리비·공과금. 관리비와 공용부분 체납액, 전기·수도 등 실제 사용료를 확인하세요. 배당표에는 이런 항목이 모두 반영되지 않을 수 있습니다.
• 입찰자금. 최저가 93,000,000원 외에 취득세, 등기비용, 명도비, 수리비 등 부대비용을 별도로 계산하세요. 실질취득액 93,000,000원은 낙찰가와 인수액만 반영한 기준이며 기타 비용은 제외합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 배당요구 관련 문건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰”은 다르다

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 2015.04.09 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 임현성 씨의 임차권등기 95,000,000원은 그보다 후순위이며, 수원시 압류와 주택도시보증공사 가압류도 후순위입니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계상 매수인 인수액은 0원으로 판단됩니다.

그러나 권리상 인수 위험이 낮다고 해서 바로 입찰할 물건은 아닙니다. 현황조사상 23명의 전입기록은 점유 호수와 보증금이 특정되지 않았고, 202호의 임차권등기자인 임현성 씨의 실제 점유 및 명도 문제도 확인해야 합니다. 감정평가서에 기재된 근린생활시설과 현황 주택의 용도 차이도 본건 해당 여부를 대조해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가와 최저가가 93,000,000원으로 동일한 신건이지만, 이를 시세보다 저렴하다고 판단할 실거래 근거는 없습니다. 채권 미배당액이 1,159,074,000원에 달한다는 사실은 채무관계의 규모를 보여줄 뿐, 매수인에게 그 금액이 승계된다는 의미는 아닙니다.

최종 판단은 권리상 인수 0원, 점유·용도 확인 필요, 가격 메리트 미검증입니다. 등기상 권리만 보고 안심하기보다 202호의 실제 점유자와 건축물대장상 용도, 주변 실거래를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.