수원지방법원 2025타경1318. 수원시 팔달구 인계동 1007-14 소재 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 115,000,000원, 첫 매각기일의 최저가는 감정가와 동일합니다. 이 물건에서 가장 먼저 살펴볼 권리는 2015년 4월 9일 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고, 공동담보목록 제2015-111호가 기재되어 있습니다. 채권최고액을 이 호실만의 확정채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

그 뒤 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정, 최한솔의 주택임차권등기가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 복잡한 전입 명단과 임차관계 미상이라는 점은 권리 소멸 여부와 별도로 살펴야 할 위험입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준

최초 근저당의 채무자는 주식회사청담주택이었으며, 이후 근저당권 변경등기에서 채무자가 김연희로 변경되었습니다. 소유권 역시 주식회사청담주택에서 김연희에게 이전되었습니다. 근저당권의 채권최고액은 900,000,000원으로, 본건 감정가보다 크지만 그 차액이 매수인에게 채무로 승계되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입과 점유 확인 문제

전입·임차 관련 조사 명단에는 24명이 기재되어 있습니다. 모두 말소기준일인 2015.04.09 이후 전입한 것으로 나타납니다. 이 중 최한솔은 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기가 확인되며, 나머지 23명은 보증금과 확정일자가 미상입니다.

명단에 이름이 있다는 사실만으로 24명이 현재 301호를 동시에 점유하거나, 모두 독립된 임대차계약을 맺었다고 볼 수는 없습니다. 각 명단의 실제 임차 여부, 호실 관련성, 현재 점유 여부를 별도로 확인해야 합니다.

표의 '후순위'는 확인된 전입일이 2015.04.09 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 확정일자와 보증금이 미상인 사람의 개별 우선변제권은 판단할 수 없습니다. 배당요구 '미확인'은 배당요구가 없었다는 확정적 의미가 아닙니다. 승계 항목은 보증기관 대위·승계 신고 여부입니다.

③ 최한솔 임차권등기 — 보증금 110,000,000원

최한솔의 임차보증금은 110,000,000원으로 최저매각가 115,000,000원에 근접합니다. 그러나 가격의 크기만으로 매수인 인수 여부가 결정되지는 않습니다. 핵심은 대항력의 선후관계입니다.

최한솔의 점유개시일은 2023.03.20, 주민등록일은 2023.03.21입니다. 이는 2015.04.09 근저당권보다 늦습니다. 확정일자 역시 2023.02.27로 후순위입니다. 따라서 확인된 권리관계에서는 최한솔의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.

④ 시세 판단 — 감정가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

이 물건은 115,000,000원에 감정되었으며, 현재 최저매각가 역시 115,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균, 최근 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않습니다.

따라서 최저가가 주변 시세보다 낮은지, 감정가가 현재 시장 수준을 반영하는지, 향후 환금성이 충분한지를 수치로 검증할 수 없습니다. 신건 최저가가 감정가와 동일하다는 사실은 가격 메리트의 근거가 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

집행비용은 매각대금의 약 2.1%를 적용한 추정액입니다. 근저당은 채권최고액 기준, 가압류는 청구금액 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 실제 배당은 공동담보 채무 및 채권 잔액, 조세채권, 임차인 우선변제권, 배당순위 등에 따라 달라집니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

신건 매각대금 115,000,000원 중 집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류에는 배당이 없고 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권자 기준 전체 미배당액은 1,137,410,000원입니다. 이 금액은 채권자에게 변제되지 못한 금액이며, 낙찰자가 인수해야 할 채무를 의미하지 않습니다. 후순위 권리 소멸을 전제로 한 매수인 인수액은 0원입니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권자 미배당은 증가

유찰이 발생하면 최저매각가격은 92,000,000원, 73,600,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 동시에 채권자 미배당액은 증가합니다. 다만 후순위 근저당·가압류·임차권 소멸 원칙이 유지되는 한, 미배당 채권이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕의 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 토지는 정방형 평지이며, 동측 및 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 소로1류 및 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
• 건물 용도. 감정평가상 도시형 생활주택·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 건물입니다. 아파트와 동일한 가격·환금성 기준을 적용하기는 어렵습니다.
• 공부와 현황 차이. 감정요항표에는 기호(24)가 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 보인다는 내용이 있습니다. 이 지적이 본건 301호에 해당하는지 여부는 기호와 호실을 대조하여 확인해야 합니다.
• 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 다수의 전입·임차 관련 명단이 확인되는 만큼 실제 점유관계 조사가 중요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2015.04.09 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서에서 대조하세요.
• 실제 점유자 확인. 전입·임차 관련 24명 가운데 누가 실제 301호와 관련되는지, 현재 누가 점유하고 있는지 현황조사 및 현장에서 확인하세요.
• 보증금 미상자 조사. 23명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 개별 임대차계약, 점유개시일, 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 기록과 대조하세요.
• 최한솔 임차권등기 확인. 보증금 110,000,000원, 전입일 2023.03.21, 확정일자 2023.02.27 및 2025.10.24 임차권등기 내용을 확인하세요. 후순위 권리의 소멸 여부와 실제 점유상태도 별도로 확인해야 합니다.
• 배당요구 내역 확인. 강민성·왕채연·윤동윤·고결·성승현·윤민·권순영·류지윤·정희원·최한솔의 배당요구 관련 서류를 확인하고, 배당 대상과 금액을 검토하세요.
• 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 900,000,000원은 공동담보목록 제2015-111호와 연결되어 있습니다. 공동담보 대상 및 실제 채권 잔액을 확인하세요.
• 수원시 압류 확인. 조세채권의 세목과 법정기일, 배당 우선순위를 확인하여 예상배당과 비교하세요.
• 건축물대장 대조. 본건 301호의 공부상 용도와 실제 이용상태, 감정평가에서 지적된 근린생활시설 관련 사항을 확인하세요.
• 실거래가 조사. 인계동 인근의 유사 다세대주택 및 도시형 생활주택 가운데 면적·용도·층·상태가 유사한 거래를 찾아 115,000,000원의 가격 적정성을 검증하세요.
• 관리비와 명도비용. 미납 관리비, 실제 점유자 인도 문제, 명도에 필요한 비용과 시간을 별도 검토하세요.
• 최신 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록의 최신 내용을 직접 확인하세요.

⑨ 종합 판단 — 권리는 후순위 소멸, 투자는 추가 검증

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2015.04.09 근저당권을 기준으로 후순위 권리는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 최한솔의 보증금 110,000,000원도 후순위 임차보증금으로 분석되므로, 낙찰자가 그 미배당액을 당연히 인수하는 것은 아닙니다.

하지만 그 사실만으로 안전한 입찰 대상이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 24명의 전입·임차 관련 명단, 23명의 보증금 미상, 불명확한 실제 점유관계가 남아 있습니다. 또한 감정가와 최저가가 같지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 가격의 적정성도 검증되지 않았습니다.

매각가 115,000,000원을 가정하면 채권자 미배당액은 1,137,410,000원입니다. 이 금액 자체는 낙찰자의 인수채무가 아니지만, 권리관계가 복잡한 경매라는 점은 분명합니다.

결론은 '후순위 권리 소멸 가능, 점유·시세 검증 전 입찰 보류'입니다. 실제 301호 점유자를 특정하고, 임차인별 권리관계와 건축물 용도를 확인한 후 실거래 시세를 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.