부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 3층302호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 2018년 1월 2일 김태임이 거래가액 210,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 부산동래신용협동조합 명의 채권최고액 1,112,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 정재룡의 전세권, 임차권등기, 강제·임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류가 이어집니다. 제공된 권리판정상 전세권과 임차권, 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 권리가 소멸하는 것과 현장 점유자가 자동으로 사라지는 것은 별개이므로, 임차인 5명의 실제 점유상태는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 3층302호 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 김태임 · 2018.01.02. 소유권 이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 등기사항 발급 | 2026.07.15 · 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.02. 을구 1번 부산동래신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2018.02.23. 정재룡 전세권, 2023.12.28. 강제경매개시결정, 2024.02.22. 정재룡 주택임차권, 2024.02.26. 임의경매개시결정, 2025.07.11. 신용보증기금 가압류가 이어졌습니다. 근저당권은 2026.03.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
정재룡의 전세권은 전세금 130,000,000원, 임차권등기상 임차보증금도 130,000,000원으로 기재되어 있으나, 배당표에서는 정재룡 관련 채권을 전세권 130,000,000원 한 번만 반영하고 임차권등기 금액을 별도로 합산하지 않습니다.
② 임차인 — 5명 모두 말소기준 뒤 전입
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 미상 | 2020.04.27 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재영 | 미상 | 2022.12.12 | 미상 | 2024.03.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기균 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 2026.07.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정재룡 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2018.02.23 | 130,000,000원 | 2024.02.22 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 5명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 5명 모두 전입일이 2018.01.02. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 보증금 미상인 김창순·박재영·김기균·이준 역시 현재 자료상 매수인 인수형 임차인으로 계산되지 않습니다. 다만 4명의 보증금과 점유부분이 확인되지 않았으므로 현장 점유와 명도 난도는 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 89,670,000원으로 감정가 183,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 표면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다.
보문M타운은 총 24세대, 사용승인일 2017.11.30로 조회되며, 조회 기준 면적 49.79㎡는 동일면적 매칭이 확인되지 않았습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고 낙찰 비율은 0%, 최근 낙찰금액과 낙찰일자는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 싸다고 결론 내리는 것은 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 1. 근저당 · 부산동래신용협동조합 | 1,112,400,000원 | 87,655,940원 |
| 2. 전세권 · 정재룡 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,285,643,627원 중 예상배당은 87,655,940원이며, 미배당액은 1,197,987,687원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,014,060원이 반영되어 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문현여자중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 보문엠타운은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 급·배수, 화재경보 및 소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 북서측으로 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 기재되어 있고 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 실제 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태 문구는 다른 호수의 공동주택 이용상태를 설명합니다. 302호 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 5명 점유 확인. 모두 대항력 없음으로 판정되어도 실제 점유자가 존재하면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 보증금 미상 4명 확인. 김창순·박재영·김기균·이준의 보증금과 점유부분은 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사를 원본 대조해야 합니다.
- 정재룡 권리 중복 주의. 전세권 130,000,000원과 임차권등기 130,000,000원이 함께 존재하지만 배당표에서는 전세권 채권을 한 번만 반영합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가 89,670,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 인근 동일 용도·유사 면적의 실제 거래가를 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2024.04.05. 부산회생법원 파산선고결정이 등기되어 있으므로 경매 진행 및 이해관계인 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 검증 필요
이 사건의 권리구조는 말소기준인 2018년 근저당 뒤에 전세권·임차권·경매개시·가압류가 놓인 형태이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가가 89,670,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐다는 점은 눈에 띕니다.
하지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 49% 할인율 자체를 가격 메리트로 환산할 근거가 없습니다. 여기에 실제 임차인이 5명이고 4명의 보증금·점유부분이 확인되지 않으며, 사건 용도인 근린시설과 감정 이용상태 문구도 302호에 직접 대응하지 않습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 현장·용도·가격 검증은 필수”입니다.
