부산지방법원 2024타경912. 문현동 보문엠타운 7층 704호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 소유자는 김태임입니다. 김태임은 2017.12.19 매매를 원인으로 2018.01.02 소유권을 취득했고 거래가액은 226,000,000원입니다. 같은 날 구남신용협동조합이 채권최고액 492,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 129,500,000원입니다. 그런데 이 물건은 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 보문M타운 관련 정보에는 24세대·2017.11.30 준공과 평균 유찰 1.0회가 확인되지만, 본건과 일치하는 동일면적 실거래 비교가 확정되지 않습니다. 따라서 129,500,000원이 시세보다 싸다고 단정하지 않는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 7층 704호 · 도로명 부산광역시 남구 전포대로40번길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 보문엠타운 7층 704호 |
| 감정 이용상태 | 감정요항표는 같은 건물의 602호·603호·702호·801호를 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형) 이용으로 기재 |
| 소유자 | 김태임 (2018.01.02 소유권 취득 · 거래가액 226,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 129,500,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 구남신용협동조합 / 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.01.02 근저당
말소기준권리는 2018.01.02 구남신용협동조합 근저당권 492,000,000원입니다. 2024.03.05 경매개시결정, 2024.04.29 응웬탄민의 주택임차권, 2025.07.11 신용보증기금 가압류 43,243,627원은 모두 기준권리보다 뒤에 있고, 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
2025.09.29에는 1번 근저당권이 주식회사위드파트너스대부로 이전되고, 같은 1번 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권 492,000,000원이 설정돼 있습니다. 또한 2024.04.05에는 김태임에 대한 파산선고가 등기돼 있어, 입찰 전 최신 등기와 매각조건을 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 배당요구 2024.03.29 · 보증금 미상 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
| 응웬탄민 | 2018.03.27 | 150,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 | 확정일자 2018.03.27 · 임차권등기 · 배당요구 2024.04.29 |
보증기관의 대위·승계 신고가 섞인 구조가 아니므로 실제 임차인은 5명입니다. 다섯 명 모두 전입일이 말소기준권리인 2018.01.02보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·환금성 — 129,500,000원이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 185,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 129,500,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득 역시 129,500,000원입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 동일 조건 평균이나 최신 실거래를 이용해 현재 가격의 할인폭을 검증할 근거가 확정돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저평가·가격 메리트라고 판단하면 안 됩니다.
- 단지 규모. 보문M타운은 24세대이며 준공일은 2017.11.30입니다.
- 경매 통계. 집계된 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고, 감정요항표는 같은 건물의 일부 호실을 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형) 이용으로 기재하고 있어 704호의 실제 이용상태와 공부를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 동일 조건 실거래가 확정되지 않은 상태에서는 최저가보다 실질취득가 129,500,000원을 기준으로 보되, 시세보다 싸다는 가점은 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,613,000원 |
| 1. 근저당 · 구남신용협동조합 | 492,000,000원 | 126,887,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 배당대상 채권 합계는 535,243,627원, 채권자 배당액은 126,887,000원, 미배당은 408,356,627원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공된 현재·2회·3회 유찰 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현여자중학교 남서측 인근으로 아파트단지, 중소규모 공동주택·단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 화재경보·소화전 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 5필 일단의 부정형 토지이며 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이고, 북서측 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 확인되며 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재는 최저가 129,500,000원 + 인수 0원 = 실질취득 129,500,000원입니다. 최저가 할인율만 보지 말고 이 금액 자체를 기준으로 판단하세요.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 명시돼 있으므로 일반 응찰 전 실제 행사 가능 여부와 매각기일의 진행조건을 확인하세요.
- 임차인 5명 확인. 대항력은 없지만 김창순·박재영·김기균·이준은 보증금이 미상입니다. 최우선변제 여부와 배당관계를 매각물건명세서 원문으로 대조하세요.
- 응웬탄민 임차권. 전입 2018.03.27, 확정일자 2018.03.27, 임차권등기 2024.04.29이며 보증금 기재가 150,000,000원과 155,000,000원으로 나뉘어 있으므로 계약 갱신 내역을 확인하세요.
- 용도 대조. 사건 용도는 근린시설인 반면 감정요항표에는 같은 건물 일부 호실의 공동주택 이용이 기재돼 있습니다. 704호의 실제 현황을 직접 확인하세요.
- 최신 등기 확인. 파산선고, 근저당권 이전, 근질권 설정이 후속 등기로 존재하므로 입찰 직전 등기사항전부증명서와 법원 매각조건을 다시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 충분하지 않다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2018.01.02 구남신용협동조합 근저당이고, 확인된 실제 임차인 5명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 현재 매각가 129,500,000원을 가정한 배당에서도 매수인 인수는 0원이며, 2회·3회 유찰 시나리오에서도 동일합니다.
하지만 투자 매력은 별개의 문제입니다. 129,500,000원이 시세보다 싸다는 근거가 확정돼 있지 않고, 사건 용도는 근린시설이며 24세대 규모의 보문M타운 경매 통계에는 평균 유찰 1.0회·낙찰률 0.0%가 잡혀 있습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권 1회라는 외부 낙찰 제한까지 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격·환금성·낙찰 확정성은 보수적으로 봐야 하는 C등급 물건”입니다.
