부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 공동주택인 아파트:도시형생활주택-원룸형으로 기재돼 있습니다. 소유자는 김태임이며 2017년 12월 19일 매매를 원인으로 거래가액 219,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 111,300,000원이라는 최저가만 보면 안 된다는 것입니다. 유종열은 임차보증금 130,000,000원, 주민등록 2018년 3월 6일, 확정일자 2018년 2월 12일, 배당요구가 확인되는 임차권자입니다. 현재 회차 예상배당에서는 108,941,800원을 배당받고 21,058,200원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 가격 판단 기준은 최저가 111,300,000원이 아니라 실질취득 132,358,200원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 유종열 임차권과 미상 점유자가 핵심

2018년 1월 2일 자갈치신용협동조합 명의의 채권최고액 864,000,000원 근저당권이 설정됐고, 등기상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 2024년 3월 26일 자갈치신용협동조합의 임의경매개시결정 이후 2024년 5월 31일 유종열의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 이 임차권은 임차보증금 130,000,000원, 건물 전부, 주민등록 2018년 3월 6일, 점유개시 2018년 2월 26일, 확정일자 2018년 2월 12일로 기재돼 있습니다.

② 임차인·점유자 — 실제 5명, 보증기관 승계 없음

실제 확인되는 임차·점유자는 5명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 유종열의 보증금 130,000,000원만 금액이 확인되고, 나머지 4명은 보증금이 미상입니다. 따라서 보증금을 임의로 합산할 수 없고, 유종열의 예상 인수액 외에도 추가 확인이 끝나기 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.

③ 현재 회차 — 최저가가 내려가도 유종열 부담이 따라온다

현재 회차 최저매각가는 111,300,000원입니다. 예상 집행비용 2,358,200원을 제외한 108,941,800원이 유종열에게 배당되고, 보증금 130,000,000원과의 차액 21,058,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 결과적으로 111,300,000원 + 21,058,200원 = 132,358,200원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)

현재 계산상 유종열의 미배당 21,058,200원이 매수인 인수로 잡힙니다. 신용보증기금 가압류 43,243,627원은 미배당입니다. 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자 4명의 금액은 이 계산에 포함돼 있지 않습니다.

⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰 가능성도 따져야 한다

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문현여자중학교 남서측 인근이며 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 사용승인일은 2017.11.30이며 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물입니다. 승강기·도시가스 개별난방·급배수·화재경보·소화전 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역, 공시지가 1,965,000원/㎡이며 토지면적은 324.0㎡입니다.
• 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이 확인됩니다.
• 규모. 보문M타운은 24세대이며 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 회차는 111,300,000원이 아니라 유종열 예상 인수까지 포함한 132,358,200원을 최소 비교 기준으로 삼아야 합니다.
• 김창순·박재영·김기균·이준 보증금 확인. 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 상태입니다. 추가 인수금이 존재할 수 있습니다.
• 유종열 배당 결과 확인. 예상배당 108,941,800원과 미배당 21,058,200원은 현재 매각가 가정에 따른 계산입니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 1회로 기재돼 있어 일반 입찰자의 외부 낙찰 제한 가능성을 확인해야 합니다.
• 공부상 용도와 이용상태 대조. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 기재돼 있습니다.

맺으며 — “1.11억 낙찰”이 아니라 “인수까지 합친 금액”을 봐야 한다

이 물건의 가장 큰 착시는 111,300,000원이라는 최저가입니다. 유종열의 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 크고 현재 예상 미배당이 21,058,200원이어서 실질취득은 132,358,200원으로 올라갑니다. 게다가 김창순·박재영·김기균·이준의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 이 금액조차 전체 위험의 상한으로 볼 수 없습니다.

실거래 비교자료도 없어 현재 실질취득이 시장가격보다 싼지 비싼지를 확인할 근거가 없습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권 1회 기재까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 낮아진 최저가보다 임차관계 확정이 먼저인 물건입니다. 유종열 외 4명의 실제 보증금과 권리관계를 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.