부산지방법원 2024타경912. 등기상 소유자는 김태임이며, 2017.12.19. 매매를 원인으로 거래가액 226,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석 기준점은 2018.01.02. 설정된 부산원광신용협동조합 근저당 채권최고액 1,047,600,000원입니다. 이후 강제경매개시결정, 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 공나연의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
따라서 등기순위만 놓고 보면 후순위 권리가 매수인에게 남는 구조는 아닙니다. 특히 공나연의 임차보증금 160,000,000원은 숫자만 보면 현재 최저가 127,400,000원보다 크지만, 주민등록일자 2020.06.30.이 말소기준인 2018.01.02.보다 늦습니다. 제공된 판정 역시 대항력 없음으로 되어 있으므로, 이 사건을 ‘보증금 1.6억 인수형’으로 계산하면 안 됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 김태임 · 2017.12.19. 매매 · 거래가액 226,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기소 | 부산지방법원 동부지원 남부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2018.01.02. 부산원광신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,047,600,000원이고 공동담보목록 제2018-12호가 기재돼 있습니다. 2023.12.28. 강제경매개시결정, 2024.08.19. 임의경매개시결정, 2025.07.11. 신용보증기금 가압류 43,243,627원은 모두 그 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
2024.05.20. 등기된 공나연의 주택임차권은 임차보증금 160,000,000원으로, 임대차계약일은 2020.05.16. 및 2022.06.28., 주민등록·점유개시는 2020.06.30., 확정일자는 2020.06.15.로 기재돼 있습니다. 이 역시 말소기준권리보다 후순위이며, 제공된 권리판정은 매각으로 소멸입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 공나연 | 2020.06.30 | 160,000,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
다섯 명 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 5명입니다. 김창순·박재영·김기균·이준은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 말소기준인 2018.01.02.보다 늦어 제공된 판정은 모두 대항력 없음입니다. 박재영은 2024.03.29. 배당요구를 했고, 공나연은 2024.05.20. 배당요구가 확인됩니다.
③ 가격 — 70% 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 182,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 127,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 제공된 시세 자료에는 이 404호와 면적이 일치하는 실거래 비교값이 없습니다. 보문M타운은 24세대, 2017.11.30. 준공으로 기재돼 있고 시세 참조 면적은 49.06㎡이나 면적 일치 여부는 불일치입니다.
따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 가격 가점을 주지 않습니다. 확인 가능한 경매 통계상 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 낙찰률은 0.0%로 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 근저당 · 부산원광신용협동조합 | 1,047,600,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,090,843,627원 중 채권자 배당액은 124,816,400원, 미배당액은 966,027,227원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 966,027,227원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 1,003,668,867원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 1,029,941,296원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아지더라도 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 대신 낙찰가가 낮아질수록 선순위 근저당권자의 미회수액이 증가하는 형태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현여자중학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물, 사용승인일 2017.11.30., 승강기·도시가스 개별난방·급배수·화재경보·소화전 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 공시지가 1,965,000원/㎡, 토지면적 324.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 제한. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 하자. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 명세서에 기재돼 있으므로 외부 입찰자는 실제 행사 가능성과 절차를 원본에서 우선 확인해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 사건 용도 ‘근린시설’과 감정 이용상태 ‘공동주택’이 함께 나타나므로 404호의 등기·건축물대장·감정평가서를 직접 맞춰보는 것이 필수입니다.
- 임차인 원본 확인. 김창순·박재영·김기균·이준은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없다고 판정돼 있지만 배당·명도관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 공나연 임차권. 보증금 160,000,000원이라는 금액만 보고 인수형으로 오인하지 말고, 2018.01.02. 말소기준과 2020.06.30. 주민등록 순서를 기준으로 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율은 확인되지만 동일 물건에 맞는 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 최저가가 실제 시세보다 낮다는 별도 검증 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 점유·명도. 조사된 임차인이 5명인 만큼 권리 인수와 별개로 실제 점유관계 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 입찰”은 별개다
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 숫자는 공나연의 보증금 160,000,000원이 아니라 2018.01.02.이라는 말소기준일입니다. 조사된 임차인 5명의 전입일이 모두 그보다 늦고, 공나연의 주택임차권 역시 후순위이므로 제공된 배당표와 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다.
그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 127,400,000원이지만 직접 비교 가능한 실거래 가격이 없어 시세 대비 저가 여부를 확인할 수 없고, 명세서에는 전세사기피해자 우선매수권 1회가 적혀 있습니다. 실제 우선매수권이 행사되면 외부 낙찰이 제한되는 닫힌 경매 성격까지 생깁니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만, 외부 입찰 가능성과 가격 적정성을 별도로 검증해야 하는 사건입니다.
