부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 3층303호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가의 이용상태에는 보문엠타운 일부 호실이 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 소유자는 김태임이고, 2017.12.19 매매를 원인으로 2018.01.02 공유자 전원 지분을 거래가액 229,000,000원에 취득했습니다.
등기상 권리 흐름은 단순한 ‘근저당 이후 전부 소멸’ 구조가 아닙니다. 제공된 말소기준 판단은 2023.12.28 강제경매개시결정입니다. 2018.01.02 자갈치신용협동조합의 채권최고액 864,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 이후 2025.09.30 해당 근저당권 이전 및 근질권 설정 등기가 존재합니다. 따라서 입찰 전에는 등기 원문에서 현재 효력과 말소관계를 다시 대조할 필요가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 3층303호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가 이용상태상 보문엠타운 일부 호실 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형) 이용 |
| 소유자 | 김태임 (2017.12.19 매매 · 2018.01.02 이전 · 거래가액 229,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 134,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 더 빠르다
② 임차인 — 실제 4명, 전원 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2024.03.29 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 이 중 박재영은 2024.03.29 배당요구 사실이 확인되지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 나머지 3명은 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 134,400,000원만으로 실질취득비용을 계산할 수 없고, 보증금 확인 전에는 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 우선매수권 — 외부 낙찰 가능성도 제한될 수 있다
매각물건명세서 비고에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 가격과 권리분석을 통과하더라도 외부 입찰자는 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성을 함께 감안해야 합니다. 이 사건은 단순히 최고가를 쓰는 것만으로 낙찰 가능성이 완전히 열려 있는 구조로 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 43,243,627원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,474,773원 |
현재 회차 배당모형에서는 신용보증기금 청구금액 43,243,627원이 전액 배당되고 88,474,773원이 소유자 교부로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 보증금 미상 임차인 4명의 권리가 확정되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 먼저 해결할 조건
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 배당모형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 134,400,000원 | 0원 | 88,474,773원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 94,080,000원 | 0원 | 48,742,933원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 65,855,999원 | 0원 | 21,026,964원 | 0원 |
표면 가격은 134,400,000원에서 94,080,000원, 65,855,999원으로 낮아지지만 이 물건에서는 낙찰가 하락 자체가 투자 매력으로 직결되지 않습니다. 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 실제로 떠안을 금액을 계산할 수 없기 때문입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문현여자중학교 남서측 인근으로, 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며 북서측 약 8미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 보문M타운은 24세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김창순·이준·김기균·박재영의 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않으면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 대조. 박재영은 2024.03.29 배당요구가 확인되지만 확정일자가 미상이고, 나머지 임차인의 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자에게 우선매수권이 1회 인정되는 비고가 있으므로 외부 응찰자는 행사 여부를 확인해야 합니다.
- 등기 원문 대조. 2018.01.02 근저당은 이미 말소된 것으로 표시된 반면 2025.09.30 근저당권 이전·근질권 설정 등기가 존재하므로 현재 권리관계를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 용도·현황 대조. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태에는 공동주택 이용이 기재돼 있으므로 해당 303호의 실제 이용과 공부상 용도를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것이 있다
이 물건은 감정가 192,000,000원에서 1회 유찰돼 134,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 실제 임차인 4명이 모두 2023.12.28 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다. 따라서 배당모형의 인수액 0원을 그대로 실제 인수액으로 볼 수 없으며, 보증금을 모르는 상태에서는 실질취득비용도 계산할 수 없습니다.
전세사기피해자 우선매수권까지 명시돼 있어 외부 낙찰 가능성에도 제약 요소가 있습니다. 결국 이 사건은 “가격이 내려왔다”보다 “임차보증금이 얼마인가, 실제 대항력이 성립하는가, 우선매수권이 행사되는가”를 먼저 해결해야 하는 물건입니다. 현 단계에서는 가격 가점을 주기보다 임차관계와 매각물건명세서 확인을 선행하는 것이 맞습니다.
