부산지방법원 2024타경912. 문현동 보문엠타운 8층 802호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 현재 최저매각가는 126,000,000원으로 감정가 180,000,000원의 70%입니다. 말소기준은 2018.01.02 부산동부신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 임차권등기·가압류·경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

다만 이 사건을 ‘권리 깨끗한 70% 물건’이라고 단순화하면 안 됩니다. 실제 점유·전입관계에는 김창순·박재영·김기균·이준·배경윤 등 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 다섯 명 모두 전입일이 2018.01.02 말소기준 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되어 있지만, 배경윤을 제외한 네 명은 보증금이 확인되지 않습니다. 또 매각 관련 비고에는 전세사기피해자 우선매수권은 1회라고 명시돼 있어, 일반 응찰자의 최고가가 그대로 최종 취득으로 이어진다고 보기 어려운 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.01.02

핵심 기준점은 2018.01.02 부산동부신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 930,000,000원이고, 2022.01.11 변경등기에는 채권최고액 744,000,000원이 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 부산동부신용협동조합의 채권을 930,000,000원 기준으로 계산하고 있으며, 현재 최저가 126,000,000원에서는 집행비용 뒤 123,436,000원만 배당되는 구조입니다.

배경윤의 주택임차권등기는 2024.03.04 접수됐고, 전입일은 2018.01.24입니다. 말소기준 2018.01.02보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리되며, 해당 임차권등기도 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2025.07.11 신용보증기금의 가압류 43,243,627원 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력은 모두 없음

보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 5명입니다. 중복 합산되는 보증기관 신고는 없습니다. 모든 전입일이 말소기준인 2018.01.02보다 뒤에 있으므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 회차는 감정가 180,000,000원의 70%인 126,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액을 근거로 한 시세 판단은 하지 않습니다. 보문M타운의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고, 최근 낙찰금액을 근거로 한 가격 비교도 적용하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주면 안 됩니다.

특히 중개 통계의 대상면적은 49.79㎡이지만 대상 호수와의 면적 일치가 확인되지 않으므로, 이 수치를 802호의 전용면적으로 단정하거나 면적 단가 비교에 사용하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단은 실제 대상 호수의 용도·면적과 비교 가능한 거래를 원본에서 확인한 뒤에 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

현재 최저가 126,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 973,243,627원 중 123,436,000원이 배당되고, 미배당액은 849,807,627원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현여자중학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택·단독주택 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 공시지가 1,965,000원/㎡, 토지면적 324.0㎡, 지목은 대이며 부정형 토지입니다.
• 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
• 건축상 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 명시되어 있으므로 일반 응찰자의 최고가 낙찰 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
• 802호 실제 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가의 공동주택 이용상태는 602호·603호·702호·801호에 관한 문구입니다. 802호를 아파트로 가정하지 마세요.
• 점유관계 확인. 실제 임차인 5명 중 김창순·박재영·김기균·이준은 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 실제 인도·명도 과정의 점유자를 확인해야 합니다.
• 배경윤 임차권 원본 대조. 1차 보증금 130,000,000원과 2·3차 140,000,000원, 계약일·확정일자 변동을 임차권등기 및 매각 관련 서류에서 재확인하세요.
• 근저당 채권액 확인. 최초 채권최고액 930,000,000원과 2022.01.11 변경등기의 744,000,000원이 함께 존재하므로 실제 채권계산서와 배당 기준을 확인해야 합니다.
• 파산절차 확인. 2024.04.05 파산선고결정(2024하단71)이 등기되어 있으므로 파산사건 진행과 경매절차의 관계를 원본으로 대조하세요.
• 가격은 실거래로 재검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고, 대상 호수와 용도·면적이 맞는 비교 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 입찰”

이 사건의 권리 인수 계산 자체는 명확한 편입니다. 말소기준은 2018.01.02 부산동부신용협동조합 근저당이고, 확인된 임차인 5명의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 현재 최저가 126,000,000원 기준 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 결론은 단순한 안전형이 아닙니다. 첫째, 전세사기피해자 우선매수권 1회가 있어 일반 응찰자의 낙찰이 제한될 수 있습니다. 둘째, 사건상 용도는 근린시설인데 감정평가의 공동주택 이용상태 문구는 802호가 아닌 다른 호수들에 관한 것이어서 대상 호수의 실제 용도 확인이 선행돼야 합니다. 셋째, 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리 인수는 0원이지만, 우선매수권·용도·점유·가격 검증이 모두 끝나야 입찰 판단이 가능한 사건입니다.