부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 2층 203호의 경매입니다. 감정가는 199,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 139,300,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 소유자는 김태임이며, 2017.12.19 매매를 원인으로 2018.01.02 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 구남신용협동조합의 채권최고액 492,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024.03.05 임의경매개시결정, 2024.04.05 파산선고, 2025.07.11 신용보증기금 가압류가 이어졌습니다. 말소기준 근저당은 2025.09.29 주식회사위드파트너스대부로 이전됐고, 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사의 근질권도 설정됐습니다. 낙찰자 관점에서 가장 중요한 숫자는 배당 부족액 자체가 아니라 매수인 인수액 0원이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 2층 203호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김태임 |
| 소유권 취득 | 2018.01.02 · 2017.12.19 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 199,000,000원 / 139,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리가 핵심
말소기준은 2018.01.02 구남신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 492,000,000원이며 공동담보로 보문엠타운 401호와 704호가 기재돼 있습니다. 이후의 2024.03.05 임의경매개시결정과 2025.07.11 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 4명 모두 후순위 전입, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.03.29 · 그 외 미상 | 해당 없음 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
네 명의 전입일은 모두 말소기준일인 2018.01.02보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과에서는 모두 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 실제 임차인은 4명으로 조사됐고 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 다만 네 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 박재영만 2024.03.29 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,750,200원 |
| 2. 근저당권 · 구남신용협동조합 | 492,000,000원 | 136,549,800원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 535,243,627원 가운데 136,549,800원이 배당되고, 미배당액은 398,693,827원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 할인율보다 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 139,300,000원 | 136,549,800원 | 398,693,827원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 97,510,000원 | 95,354,820원 | 439,888,807원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 68,257,000원 | 66,628,374원 | 468,615,253원 | 0원 |
실거래 비교값은 확인되지 않으므로 139,300,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 현재 가격은 감정가 199,000,000원의 70%라는 사실만 확인할 수 있습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물이고, 실제 가격 메리트는 동일 용도·면적의 최신 거래와 임대수익 자료를 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 남구 문현동 문현여자중학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 보문엠타운은 2017.11.30 사용승인됐고, 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역이 기재돼 있고 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 4명 실체 확인. 김창순·박재영·김기균·이준의 점유부분과 보증금이 미상입니다. 전입일상 대항력은 없지만 명도와 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 박재영 배당요구 확인. 2024.03.29 배당요구 사실은 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당범위는 원본 서류 확인이 필요합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 조건이 있어 실제 행사 여부에 따라 외부 응찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 2025.09.29 근저당권 이전과 근질권 설정이 있어 최신 등기상 권리자 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2024.04.05 파산선고가 등기돼 있으므로 파산절차와 경매절차의 관계를 원본 기록에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일 용도·면적의 최신 거래 또는 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 가장 좋은 숫자는 분명 매수인 인수 0원입니다. 점유자 네 명도 모두 2018.01.02 말소기준보다 뒤에 전입해 현재 자료상 대항력이 없습니다. 하지만 권리분석이 여기서 끝나지는 않습니다. 보증금 미상 점유자 4명 중 박재영만 배당요구가 확인되고, 파산선고와 담보권 이전·근질권이 이어졌으며, 전세사기피해자 우선매수권 1회 조건도 존재합니다. 더구나 비교 가능한 실거래 가격이 없어 현재 최저가 139,300,000원을 시세 대비 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 결론은 인수는 안전 쪽, 점유·절차와 가격 검증은 보수적으로. 실제 응찰 전 명세서와 최신 등기를 다시 맞춰보는 것이 핵심입니다.
