부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 7층 702호입니다. 법원 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가상 현재 이용상태는 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자는 김태임이며 2018.01.02 공유자 전원 지분을 거래가액 211,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 부산동래신용협동조합 명의의 채권최고액 1,112,400,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
권리구조에서 가장 중요한 점은 점유자 4명의 전입일입니다. 김창순 2020.04.27, 이준 2020.10.15, 김기균 2022.03.10, 박재영 2022.12.12로 모두 말소기준일인 2018.01.02보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 이들 4명은 대항력 없음으로 판정됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계와 명도 실무는 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 7층 702호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 · 사용승인일 2017.11.30 |
| 소유자 | 김태임 · 2018.01.02 거래가액 211,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
말소기준은 2018.01.02 부산동래신용협동조합 근저당입니다. 이후 2024.02.26 임의경매개시결정과 2025.07.11 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당은 2026.03.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 2024.04.05 부산회생법원 파산선고 등기도 있어, 입찰 전 현재 경매절차와 파산절차의 관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 | 2026.07.30 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 2024.03.29 | 없음 | 미상 | 아님 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 점유자 4명으로 봅니다. 네 사람 모두 말소기준보다 후순위 전입이라 낙찰자에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 최우선변제 또는 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 182,000,000원, 현재 최저매각가는 89,180,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 한 차례 더 유찰되면 62,425,999원(34%), 4회 유찰 시에는 43,698,199원(24%) 시나리오입니다.
다만 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세처럼 현재 가격을 직접 비교할 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 절반이니 싸다”라고 단정하는 것은 금물입니다. 단지 정보는 24세대, 2017.11.30 준공이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회입니다. 현재 사건은 이미 2회 유찰돼 그 평균보다 더 많이 내려온 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 2. 근저당권 · 부산동래신용협동조합 | 1,112,400,000원 | 87,174,760원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 89,180,000원에서는 집행비용 2,005,240원을 제외한 87,174,760원이 선순위 근저당에 배당되고, 신용보증기금 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권 총액 1,155,643,627원 중 미배당은 1,068,468,867원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현여자중학교 남서측 인근으로 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 실제 본 매각기일에서 어떻게 적용되는지 매각물건명세서와 법원 공고를 최우선으로 확인하세요.
- 점유자 4명 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 명도 대상과 실제 점유 관계를 현장에서 재확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 89,180,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 또는 유사 면적의 최신 실거래를 별도로 대조하세요.
- 파산절차 확인. 2024.04.05 파산선고 등기가 있으므로 경매절차와 파산절차의 현재 관계를 입찰 전 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 2018년 근저당은 2026.03.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기부의 권리자 표시를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 매각기일 직전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 낙찰 가능성
현재 가격만 보면 감정가 182,000,000원에서 89,180,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 권리 측면에서도 네 점유자의 전입일이 모두 말소기준 이후라 대항력 인수는 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 저가 경매로 보면 안 됩니다. 최근 실거래 비교 근거가 없어 현재 가격의 실제 할인폭을 판단하기 어렵고, 무엇보다 매각물건명세서에 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있습니다. 외부 응찰자에게는 가격보다 “내가 최고가를 써도 실제 낙찰자가 될 수 있는가”가 먼저입니다. 권리 인수는 낮지만, 절차 리스크와 가격 검증은 보수적으로. 이 사건의 핵심입니다.
