부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있습니다. 등기부상 김태임이 2017.12.19 매매를 원인으로 거래가액 211,000,000원에 취득했고, 2018.01.02 부산동부신용협동조합 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로, 그 뒤의 강제경매·임의경매·가압류와 2024.01.09 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 183,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가 128,100,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 자료가 확인되지 않으므로, “30% 할인 = 싸다”로 연결하면 안 됩니다. 현재 판단의 중심은 가격보다 권리·점유와 우선매수권 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 4층402호 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 김태임 · 단독소유 |
| 취득 | 2017.12.19 매매 · 거래가액 211,000,000원 · 2018.01.02 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.02 부산동부신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 930,000,000원으로 등기됐고, 2022.01.11 변경등기에는 채권최고액 744,000,000원이 기재돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 930,000,000원을 채권액으로 사용하므로, 실제 배당계산 전에는 근저당 변경등기의 현재 효력과 채권액을 등기 원본으로 다시 확인해야 합니다.
2023.12.28 강제경매개시결정, 2024.03.14 임의경매개시결정, 2025.07.11 신용보증기금 가압류 43,243,627원은 모두 말소기준 뒤입니다. 박민철의 주택임차권도 2024.01.09 등기됐으며, 전입일 2023.08.01이 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
② 임차·점유 — 실제 조사 5명, 인수는 0원
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재영 | 2022.12.12 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기균 | 2022.03.10 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준 | 2020.10.15 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민철 | 2023.08.01 / 2023.08.01 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차·점유 조사 대상은 5명입니다. 이 가운데 김창순·박재영·김기균·이준은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만, 전입일 자체가 2018.01.02 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다. 박민철은 주택 전부에 대해 보증금 130,000,000원의 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했지만, 역시 전입이 말소기준 뒤라 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 우선매수권 — 외부 응찰자는 ‘닫힌 경매’ 가능성 반영
이 조건은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실보다 우선순위가 높은 체크포인트입니다. 가격이 낮아 보여도 외부 낙찰 가능성이 제한되면 실제 입찰 전략과 자금 준비가 달라집니다.
④ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 가점은 금지
감정가는 183,000,000원, 현재 최저매각가는 128,100,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 89,670,000원(49%), 그 다음은 62,768,999원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
다만 보문M타운 관련 자료의 대상 면적은 49.79㎡이지만 면적 매칭이 확인되지 않았고, 최근 실거래 금액도 제시돼 있지 않습니다. 따라서 현재 가격이 실제 시장가보다 낮다고 단정할 수 없고, 감정가 대비 할인율만으로 등급을 올릴 근거도 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 2. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 930,000,000원 | 125,506,600원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 973,243,627원 중 예상배당은 125,506,600원, 미배당은 847,737,027원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 부산광역시 남구 문현동 문현여자중학교 남서측 인근으로, 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 보문엠타운은 사용승인일 2017.11.30의 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며 공시지가 1,965,000원/㎡, 토지면적 324.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 최우선 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 조건이 실제 이번 매각에서 어떻게 적용되는지 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 실사. 김창순·박재영·김기균·이준·박민철의 현재 점유 여부와 점유 부분을 확인해야 합니다.
- 박민철 임차권. 보증금 130,000,000원, 전입·확정일자 2023.08.01, 임차권등기 2024.01.09 및 배당요구 사실을 원본과 대조해야 합니다.
- 근저당 변경내역. 최초 채권최고액 930,000,000원과 2022.01.11 변경등기 744,000,000원의 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설 분류와 감정요항의 공동주택 이용상태 기재를 건축물대장·현장·감정평가서 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 감정가 70%만 보고 싸다고 판단하지 말고 실제 402호와 비교 가능한 거래를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
권리의 핵심만 보면 말소기준 뒤 권리들이 매각으로 소멸하고, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 130,000,000원 임차보증금을 떠안는 사건도 아닙니다. 그러나 현황조사에는 총 5명의 임차·점유 관련자가 확인되고, 그중 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권 1회 조건까지 있어 일반 외부 응찰자는 낙찰 가능성 자체를 먼저 점검해야 합니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 183,000,000원에서 128,100,000원으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 없어 현재 금액이 시세보다 낮다고 말할 근거는 없습니다. 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 우선매수권과 점유 확인은 필수. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
