부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 8층 803호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정요항표에는 조사 대상 호실들이 공동주택인 아파트·도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이라고 기재돼 있어 실제 803호의 현황과 공부상 용도는 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다. 등기상 소유자는 김태임이며 2017.12.19 매매를 원인으로 2018.01.02 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

같은 날 부산동부신용협동조합이 채권최고액 930,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 전성현의 주택임차권, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 소유자에 대한 2024.04.05 파산선고가 등기돼 있고, 근저당 채권최고액 변경기재와 배당 시뮬레이션 기준액 사이에도 확인할 지점이 있어 ‘인수 0원’만 보고 서류 검증을 생략할 사건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 선명하지만 확인사항은 많다

말소기준은 2018.01.02 부산동부신용협동조합 근저당입니다. 조사된 임차인 5명의 전입일은 2018.01.29 이후이므로 모두 말소기준보다 늦고, 자료상 대항력은 없습니다. 전성현은 보증금 150,000,000원의 주택임차권을 2024.02.05 등기했지만, 주민등록일자 2018.01.29와 확정일자 2018.01.17 역시 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 — 5명 모두 말소기준 이후

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인은 5명입니다. 핵심은 가장 빠른 전성현의 전입일도 2018.01.29로 말소기준 2018.01.02보다 늦다는 점입니다. 따라서 보증금 150,000,000원이 최저가 124,600,000원보다 크더라도 이 사건은 대항력 인수형으로 계산하지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 178,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰된 124,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않고, 부동산 비교정보의 대상 면적은 49.27㎡이지만 이 사건과의 면적 일치도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

보문M타운은 24세대, 사용승인일은 2017.11.30이며, 경매 비교정보상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 사건 역시 1회 유찰 상태입니다. 거래가격 근거가 없는 만큼 입찰가는 감정가 할인율보다 실제 동일·유사 호실의 현장 시세 확인을 먼저 두는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,600,000원 가정)

총 채권액 973,243,627원 중 예상배당은 122,055,600원, 미배당은 851,188,027원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 남구 문현동 문현여자중학교 남서측 인근으로 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 문현역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 사건 용도 표시는 근린시설입니다. 감정요항표의 조사 대상 호실은 공동주택(아파트: 도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이라고 기재돼 있어 803호의 실제 이용상태와 공부상 용도는 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북서측 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 기재돼 있으며 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재돼 있으므로 일반 응찰자의 최고가 낙찰 가능성이 제한되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 파산선고. 2024.04.05 부산회생법원 파산선고 등기와 현 경매절차의 관계를 원본 기록에서 확인하세요.
• 경매 사건번호. 본 사건번호 2024타경912와 등기부에 적힌 부산지방법원 동부지원 2024타경102160 임의경매개시결정의 관계를 대조하세요.
• 근저당 잔액. 930,000,000원 최초 설정, 837,000,000원·744,000,000원 변경기재, 942,012,550원 청구액 및 공동담보목록 제2018-11호를 함께 확인하세요.
• 임차인 5명. 대항력은 없는 것으로 정리되지만 김창순·박재영·김기균·이준의 보증금과 확정일자 등은 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 다시 확인하세요.
• 전성현 임차권. 보증금 150,000,000원, 확정일자 2018.01.17, 전입 2018.01.29, 임차권등기 2024.02.05를 말소기준 2018.01.02와 다시 대조하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정요항표의 공동주택 이용상태 기재가 함께 존재하므로 803호의 실제 용도·현황을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다

이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 2018.01.02로 명확하고, 조사된 임차인 5명은 모두 그 이후 전입했으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 전성현의 보증금 150,000,000원도 대항력 인수형으로 계산되는 구조가 아닙니다.

하지만 절차와 가격은 별개입니다. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 명시돼 외부 낙찰 제한이라는 ‘닫힌 경매’ 변수가 있고, 소유자의 파산선고, 경매 사건번호 대조, 근저당 변경금액과 청구액 확인도 남아 있습니다. 여기에 비교 가능한 실거래 금액이 없어 최저가 124,600,000원이 시세보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 절차·가격 검증은 필수. 이 사건은 그 두 판단을 분리해서 접근해야 합니다.