112,000,000원
부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 2층 201호, 사건상 용도는 근린시설입니다. 소유자 김태임은 2017.12.19 매매를 원인으로 2018.01.02 소유권을 취득했고 거래가액은 214,000,000원입니다. 같은 날 부산원광신용협동조합이 채권최고액 1,047,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 분석의 말소기준권리입니다.
근저당에는 공동담보목록 제2018-12호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.04.05 파산선고, 2024.08.19 임의경매개시결정, 2024.10.15 김영진의 주택임차권등기, 2025.07.11 신용보증기금 가압류가 이어졌습니다. 후순위 경매개시결정·임차권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 파산선고 등기가 존재하므로 입찰 전 등기와 매각물건명세서 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 2층201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 전포대로40번길 32 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김태임 · 단독소유 · 거래가액 214,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.01.02
핵심은 임차인의 전입 시점입니다. 말소기준은 2018.01.02이고, 조사된 전입일 중 가장 빠른 김창순도 2020.04.27입니다. 김창순·박재영·김기균·이준·김영진 모두 말소기준보다 뒤에 전입해 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 5명입니다.
임차인·점유관계 — 승계는 0원, 명도는 별개
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 미상 | 2024.03.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김영진 | 2022.09.06 | 140,000,000원 | 2022.08.16 | 2024.10.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
특히 김영진은 건물 전부에 관해 임차보증금 140,000,000원의 임차권등기를 갖고 있어 금액만 보면 현재 최저가 112,000,000원보다 큽니다. 그러나 전입일이 2022.09.06으로 말소기준 2018.01.02보다 뒤이고, 제공된 권리판정에서도 대항력이 없는 것으로 처리돼 있습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 크더라도 매수인이 그 차액을 승계하는 대항력 인수형이 아니며, 예상 실질취득액은 112,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 160,000,000원, 현재 최저매각가는 112,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 78,400,000원, 3회 유찰 시 54,880,000원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 112,000,000원 | 109,632,000원 | 981,211,627원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 1,014,254,827원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 54,880,000원 | 53,492,160원 | 1,037,351,467원 | 0원 |
다만 이 사건에는 현재 가격을 비교할 수 있는 동일 조건의 실거래 표본이 없습니다. 중개 통계에는 65.21㎡ 표본이 있으나 본건과 면적 매칭이 되지 않았고, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다. 단지 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 부산원광신용협동조합 | 1,047,600,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 부산원광신용협동조합에 배당되고, 신용보증기금과 소유자에게 배당되는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당은 981,211,627원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현여자중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 승강기·도시가스 개별난방·소화전 등 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 24m이하, 상대보호구역 등이 기재돼 있고 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 용도 확인. 본건 사건 분류는 근린시설입니다. 감정요항표의 이용상태에는 602호·603호·702호·801호가 공동주택으로 이용 중이라고 기재돼 있으므로, 201호는 사건 분류를 기준으로 실제 이용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 현재 최저가 112,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 201호와 실제 비교 가능한 근린시설 거래를 확인하세요.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 비고가 있으므로 일반응찰자의 낙찰 가능성과 우선매수권 행사 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인으로 파악된 인원은 5명입니다. 대항력 승계는 없더라도 현재 점유자와 인도·명도 절차는 별개입니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 김창순·박재영·김기균·이준의 보증금이 확인되지 않으므로 임대차관계와 배당요구 상태를 원문에서 대조하세요.
- 김영진 임차권 확인. 임차보증금 140,000,000원, 확정일자 2022.08.16, 전입 2022.09.06, 임차권등기 2024.10.15입니다. 대항력은 없고 계산상 승계 0원이나 배당관계는 원문 확인이 필요합니다.
- 파산선고 확인. 2024.04.05 파산선고 등기가 있으므로 현재 절차와 관련 서류를 함께 대조하세요.
- 공동담보 확인. 부산원광신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2018-12호가 기재돼 있으므로 담보 범위와 채권 관계를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 쉬운 입찰”
이 사건의 권리구조 자체는 명확한 편입니다. 2018.01.02 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 5명은 모두 그 이후 전입했으며 예상배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 김영진의 보증금 140,000,000원이 현재 최저가보다 커도 대항력이 없어 실질취득액을 보증금 수준으로 끌어올리는 인수형 사건은 아닙니다.
다만 투자판단은 별개입니다. 현재 최저가 112,000,000원은 감정가 160,000,000원의 70%이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 여기에 실제 임차인 5명의 점유·명도, 보증금 미상 점유자, 파산선고, 전세사기피해자 우선매수권 1회가 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 승계는 0원, 그러나 응찰 구조와 가격은 보수적으로 확인”입니다.
