부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)입니다. 8층 건물의 6층에 위치하고 사용승인일은 2017.11.30입니다. 소유자는 김태임이며 2017.12.19 매매를 원인으로 2018.01.02 소유권을 이전받았고 거래가액은 211,000,000원입니다.
권리의 중심은 같은 날 설정된 부산동래신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,112,400,000원으로 크지만 공동담보목록 제2018-13호가 붙어 있습니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 이후의 경매개시결정·임차권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.03.17에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 6층 602호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 · 6층 602호 · 사용승인일 2017.11.30 |
| 소유자 | 김태임 · 2017.12.19 매매 · 거래가액 211,000,000원 · 2018.01.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차관계
말소기준은 2018.01.02 을구 1번 근저당권입니다. 김창순의 임차권등기는 2024.04.24에 접수됐고, 전입·점유개시는 2020.04.27입니다. 박재영은 2022.12.12, 김기균은 2022.03.10, 이준은 2020.10.15 전입으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 실제 임차인 4명 모두 대항력 없음으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재영 | 2022.12.12 · 미상 | 미상 | 미상 | 2024.03.29 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기균 | 2022.03.10 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준 | 2020.10.15 · 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창순 | 2020.04.27 · 건물 전부 | 150,000,000원 | 2020.04.08 | 2024.04.24 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박재영·김기균·이준은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입일 자체가 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 김창순은 건물 전부에 대한 임차권등기가 있고 보증금 150,000,000원, 확정일자 2020.04.08이 확인되지만 역시 말소기준 이후의 임차관계입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 수는 4명입니다.
③ 가격 — 시세 할인 여부는 판정 보류
현재 최저매각가는 127,400,000원으로 감정가 182,000,000원의 70%입니다. 다만 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, “감정가 대비 70%니까 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 가격 메리트는 감정가 할인율이 아니라 실제 거래가격과 비교해야 하므로 이 사건은 시세 검증 없이 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 단지명 | 보문M타운 |
|---|---|
| 세대수 | 24세대 |
| 사용승인 | 2017.11.30 |
| 비교 대상 면적 | 49.79㎡ |
| 평균 유찰 | 1.0회 |
| 최근 낙찰금액 | 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 부산동래신용협동조합 | 1,112,400,000원 | 124,816,400원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,155,643,627원 중 예상 배당은 124,816,400원이며, 미배당은 1,030,827,227원입니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 127,400,000원 | 124,816,400원 | 1,030,827,227원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 1,068,468,867원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 1,094,741,296원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건의 확인된 임차인들은 대항력이 없으므로 매수인 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — ‘닫힌 경매’ 변수
이 문구는 권리 인수액과는 별개입니다. 즉 등기·임차관계상 인수 0원이라는 결론은 유지되지만, 실제로 낙찰받을 수 있는지에 관한 경쟁 구조는 우선매수권 때문에 달라질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 우선매수권 행사 대상·절차와 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현여자중학교 남서측 인근으로 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 602호를 포함한 감정 대상 호실은 공동주택 (아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 공시지가 1,965,000원/㎡, 토지면적 324.0㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 보문M타운은 24세대이며 확인된 최근 실거래·낙찰금액이 없어 현재 최저가의 시장 대비 수준을 별도로 검증할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 최우선 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있으므로 일반 입찰자는 행사 가능성과 절차를 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
- 김창순 보증금 오해 금지. 보증금 150,000,000원이 현재 최저가보다 크지만 대항력 없는 후순위 임차권이므로 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유자 확인. 실제 임차인 4명의 전입이 확인됩니다. 권리 인수와 별도로 현재 점유자, 인도 상태, 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 박재영·김기균·이준 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 배당관계와 점유 현황은 원문 서류로 재확인할 필요가 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2018.01.02 부산동래신용협동조합 근저당은 2026.03.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 건물·인근 도시형생활주택의 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2024.04.05 부산회생법원의 파산선고결정이 등기되어 있으므로 사건 진행 및 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 낙찰 가능성은 별도”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 2018.01.02 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 4명은 모두 그 이후 전입했습니다. 특히 김창순의 보증금 150,000,000원이 최저가 127,400,000원보다 크더라도 대항력이 없으므로, 실질취득액이 보증금에 고정되는 인수형 사건이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단을 B급 안전형으로만 보기에는 변수가 남습니다. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 127,400,000원의 가격 경쟁력을 검증할 수 없고, 무엇보다 전세사기피해자 우선매수권 1회가 명시되어 있습니다. 일반 응찰자에게는 우선매수권 행사 시 외부 낙찰이 제한되는 닫힌 경매 가능성이 핵심입니다. 결론은 “권리 인수 0원, 가격은 검증 필요, 낙찰 가능성은 우선매수권 확인 후 판단”입니다.
