부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재돼 있지만, 감정평가 이용상태에는 보문엠타운 대상 호실들이 공동주택(아파트: 도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 따라서 권리분석과 별개로 실제 401호의 공부상 용도와 현황 이용상태를 원본에서 맞춰보는 것이 중요합니다.
소유자는 김태임이며 2017.12.19. 매매를 원인으로 거래가액 219,000,000원에 취득등기를 마쳤습니다. 같은 날인 2018.01.02. 구남신용협동조합의 채권최고액 492,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 강제경매·임의경매·가압류와 임차권등기가 이어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 기재상 공동주택(아파트: 도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 김태임 · 2017.12.19. 매매 · 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 건물 관련 기재 | 사용승인일 2017.11.30 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 핵심
말소기준은 2018.01.02. 구남신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2023.12.28. 강제경매개시결정, 2024.03.05. 구남신용협동조합의 임의경매개시결정, 2024.04.18. 이창욱의 주택임차권, 2025.07.11. 신용보증기금 가압류는 모두 말소기준보다 늦습니다. 등기 자료상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 대항력 인수는 0원
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박재영 | 2022.12.12 · 미상 | 미상 | 2024.03.29 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김기균 | 2022.03.10 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이준 | 2020.10.15 · 미상 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이창욱 | 2022.07.29 · 주택 전부 | 135,000,000원 | 2024.04.18 | 없음 | 확정일자 2022.06.29 | 0원 |
확인되는 실제 임차인은 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 모두 전입일이 말소기준일 2018.01.02.보다 늦기 때문에 이 사건 자료상 대항력에 따른 매수인 보증금 인수는 없습니다. 이창욱은 보증금 135,000,000원, 확정일자 2022.06.29., 전입·점유개시 2022.07.29. 및 임차권등기가 확인되지만 역시 말소기준권리보다 후순위입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 2. 근저당 · 구남신용협동조합 | 492,000,000원 | 122,745,800원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각가 125,300,000원에서는 집행비용 2,554,200원을 제외한 122,745,800원이 근저당권 배당으로 소진됩니다. 총 채권액 535,243,627원 대비 미배당액은 412,497,827원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 125,300,000원 | 122,745,800원 | 412,497,827원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 87,710,000원 | 85,731,220원 | 449,512,407원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,396,999원 | 59,891,853원 | 475,351,774원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각대금과 채권자 배당액은 줄고 미배당 채권은 커집니다. 다만 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 채권 부족액 자체보다 실제 용도·점유 및 매각조건 확인이 더 직접적인 매수인 리스크입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현여자중학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물, 사용승인일 2017.11.30. 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 및 학교 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 보문M타운은 24세대이며 사용승인일은 2017.11.30.입니다. 비교 가능한 실거래 금액은 제시돼 있지 않아 현재 최저가의 시세 대비 할인 여부는 판단하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 대조. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태에는 공동주택 (도시형생활주택-원룸형) 기재가 있습니다. 401호의 건축물대장·등기·현황을 서로 맞춰 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자인 매수인의 우선매수권 1회 기재가 있으므로, 입찰 전 실제 행사 가능 상태와 매각기일 조건을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 실제 임차인 5명이 확인되며 대항력에 의한 승계는 없지만, 보증금 미상 점유자 4명의 계약·점유 현황을 확인해야 합니다.
- 근저당권 변동 확인. 1번 근저당권이 주식회사위드파트너스대부로 이전되고 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정돼 있으므로 최신 등기부와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 파산·경매 사건 확인. 2024.04.05. 파산선고와 별도 강제경매·임의경매개시결정이 함께 존재하므로 사건 병합·진행상태와 매각조건 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 감정가 179,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 125,300,000원이지만, 비교 실거래 자료가 없으므로 단순히 70%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 단순한 물건은 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 없다는 점입니다. 확인된 5명의 전입은 모두 2018.01.02. 말소기준권리보다 늦고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
반면 소유자 파산선고, 강제·임의경매의 병존, 근저당권 이전 및 근질권 설정, 보증금 미상 점유자, 사건상 근린시설과 감정평가 이용상태의 차이, 그리고 전세사기피해자인 매수인의 1회 우선매수권이 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가 125,300,000원이 시세 대비 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 용도·점유·매각조건 확인 부담은 높은 물건”입니다. 특히 우선매수권이 실제 작동하는 경우 일반 입찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있다는 점을 입찰 판단에 반드시 포함해야 합니다.
