부산지방법원 2024타경912. 문현동 보문엠타운 2층 202호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만, 감정평가 이용상태에는 보문엠타운 해당 호실들이 공동주택(아파트: 도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 것으로 조사돼 있습니다. 따라서 일반 아파트 경매처럼 단순히 최저가와 감정가의 할인율만 비교하기보다, 현재 점유·임차관계와 실제 이용상태를 함께 봐야 합니다.

이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차인 인수 구조입니다. 최연욱은 2019.06.12 주민등록과 확정일자를 갖추고 건물 전부에 관해 임차보증금 130,000,000원의 임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 105,000,000원을 기준으로 집행비용 2,270,000원을 먼저 반영한 예상배당에서는 최연욱에게 102,730,000원이 배당되고 27,270,000원이 미배당됩니다. 이 금액은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

여기에 김창순·이준·김기균·박재영 등 4명의 점유자가 별도로 확인됩니다. 이들의 전입일은 각각 2020.04.27, 2020.10.15, 2022.03.10, 2022.12.12이고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 보증금까지 확정된 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·보증금 미상 상태의 추가 인수 위험으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

제공된 권리판정에서는 2024.03.26 임의경매개시결정이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 그보다 앞서 최연욱은 2019.06.12 주민등록·확정일자를 갖췄고, 나머지 점유자들도 2020~2022년에 전입한 것으로 조사됐습니다. 최연욱의 임차권등기는 2025.06.09 접수됐지만 그 기초가 되는 임대차계약일은 2019.06.11, 주민등록일과 확정일은 2019.06.12, 점유개시일은 2019.06.28입니다.

등기부에는 자갈치신용협동조합의 2018.01.02 근저당권 채권최고액 864,000,000원도 나타나지만, 해당 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리로 표시돼 있습니다. 이후 2025.09.30에는 해당 근저당권의 이전 및 근질권설정 기록이 함께 존재합니다. 또한 2025.07.11 신용보증기금의 43,243,627원 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 보증금 확인은 1명

③ 가격 판단 — 할인율보다 실질취득액을 본다

감정가는 150,000,000원이고 현재 최저가는 105,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 겉으로는 45,000,000원 내려온 가격이지만, 권리분석에서는 이 할인율을 그대로 가격 메리트로 인정하기 어렵습니다. 최연욱의 확인된 인수액 27,270,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 최소 132,270,000원이기 때문입니다.

실거래 비교 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론을 낼 근거가 없습니다. 오히려 다음 회차로 최저가가 내려가도 최연욱 보증금의 미배당 인수액이 늘어나는 구조가 시나리오에 그대로 나타납니다. 2회 유찰 시 매각가 73,500,000원에 확인 인수액 58,223,000원, 3회 유찰 시 매각가 51,450,000원에 확인 인수액 79,876,100원으로 계산돼, 단순한 최저가 하락만큼 실질 부담이 줄지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 최연욱 보증금 130,000,000원 중 102,730,000원이 배당되고 27,270,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 신용보증기금 가압류 43,243,627원은 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현여자중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 보문엠타운 해당 호실들이 공동주택, 즉 아파트형 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 사건상 용도 표시인 근린시설과 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 5필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이고 북서측 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구 등의 적용을 받으며 공시지가는 1㎡당 1,965,000원입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 보문M타운은 24세대 규모이며 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 확인된 낙찰 실적은 없습니다. 소규모 단지이고 사건상 용도와 이용상태가 함께 존재해 일반 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 105,000,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 132,270,000원 이상을 출발점으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 최연욱 미배당 확인. 현재 배당 시뮬레이션상 최연욱의 미배당 보증금은 27,270,000원입니다. 실제 배당표와 매각물건명세서 원문에서 인수 범위를 다시 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 4명 확인. 김창순·이준·김기균·박재영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 주민등록·점유·계약관계와 보증금 규모를 확인하지 않으면 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 용도와 실제 이용상태 대조. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 건축물대장·집합건축물대장·등기 및 현황을 서로 대조해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 관련 비고가 있으므로 실제 행사 여부에 따라 일반 응찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
• 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 최저가는 내려가지만 확인된 임차보증금 인수액은 58,223,000원, 79,876,100원으로 증가합니다. 최저가 하락률만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 및 건축 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.05억 낙찰”이 아니라 “1.3227억 이상 취득”으로 봐야 한다

이 물건은 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 105,000,000원으로 내려왔습니다. 하지만 현재 자료로 확인되는 최연욱의 미배당 보증금 27,270,000원을 합치면 실질취득액은 최소 132,270,000원입니다. 최연욱의 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 커지는 구조이며, 실제로 2회·3회 유찰 시나리오도 이를 보여 줍니다.

더 중요한 것은 최연욱 외에도 보증금이 확인되지 않은 점유자 4명이 있다는 사실입니다. 이들은 전입내역은 있으나 확정일자와 보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 남겨 두어야 하고, 추가 인수위험 역시 금액으로 확정할 수 없습니다. 여기에 전세사기피해자의 우선매수권 비고까지 있어 일반 응찰자의 낙찰 가능성 자체도 변수입니다.

결론은 가격보다 권리가 먼저인 물건입니다. 최저가 105,000,000원이라는 숫자는 매력지표가 될 수 없습니다. 실거래 비교 근거도 없고, 확인된 인수액만 더해도 132,270,000원 이상이며, 미상 점유자의 추가 부담까지 열려 있습니다. 현재 자료만으로는 낮은 가격을 이유로 적극적으로 평가하기 어려운 고위험형입니다.