부산지방법원 2024타경912. 보문엠타운 6층 603호로, 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트: 도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자 김태임은 2017년 12월 19일 매매를 원인으로 2018년 1월 2일 거래가액 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 부산동래신용협동조합의 근저당권 채권최고액은 1,112,400,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 2024년 임의경매개시결정, 2024년 박재영의 주택임차권, 2025년 신용보증기금 가압류가 이어졌습니다. 박재영의 보증금은 155,000,000원이지만 주민등록일은 2022년 12월 12일로 말소기준일인 2018년 1월 2일보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 6층603호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형) 이용 |
| 소유자 | 김태임 · 2017.12.19 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2017.11.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2018.01.02 부산동래신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 박재영 임차권, 신용보증기금 가압류는 모두 말소기준 이후에 발생했습니다. 근저당권은 2025년 11월 25일 확정채권양도를 원인으로 2026년 3월 17일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 권리의 이전 자체가 말소기준의 순위를 바꾸는 것은 아니며, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 인수는 0원이지만 명도는 별개
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 미상 | 2020.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기균 | 미상 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준 | 미상 | 2020.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2026.07.30 | 없음 |
| 박재영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.12 | 155,000,000원 | 없음 | 확정일자 2022.10.21 · 배당요구 2024.11.04 | 없음 |
실제 임차·점유자로 확인된 사람은 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 문제는 없습니다. 김창순·김기균·이준은 보증금이 미상이나 전입일 자체가 2018년 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 박재영도 보증금 155,000,000원에 임차권등기가 되어 있지만 주민등록일이 2022.12.12이므로 후순위입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산동래신용협동조합 | 1,112,400,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,155,643,627원 가운데 91,024,200원이 배당되고, 미배당은 1,064,619,427원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 우선매수권 — 일반 외부 응찰자에게는 닫힌 경매 변수
최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 높게 평가할 수 없습니다. 동일 면적 실거래 자료가 제시되지 않았고, 단지 자료에서도 최근 낙찰가가 확인되지 않습니다. 여기에 우선매수권 변수가 있으므로 ‘싸 보인다’는 숫자와 실제 외부 매수 가능성은 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문현여자중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 603호를 포함한 대상 호실은 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물, 사용승인일은 2017.11.30입니다.
- 도로. 북서측으로 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 보문M타운은 24세대이며, 제공된 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 일반 외부 응찰 전에 전세사기피해자 우선매수권의 실제 행사 가능 여부와 절차를 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유자 현장 확인. 김창순·김기균·이준·박재영의 실제 점유 여부와 호실 사용관계를 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김창순·김기균·이준의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 협의에는 영향을 줄 수 있습니다.
- 박재영 임차권. 보증금 155,000,000원, 확정일자 2022.10.21, 주민등록일 2022.12.12, 배당요구 2024.11.04 내역을 원본과 대조하세요.
- 파산절차 대조. 2024.04.05 파산선고결정과 현재 경매절차의 관계를 법원 기록에서 확인하세요.
- 권리이전 확인. 1번 근저당권은 2026.03.17 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으므로 채권자 지위와 배당관계의 최신 상태를 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 동일 면적 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 입찰 가능성
권리 순위만 보면 구조는 분명합니다. 2018년 부산동래신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 네 명의 임차·점유자는 모두 그 이후 전입해 매수인 승계는 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 현황조사상 여러 전입자가 있고, 3명의 보증금이 미상이며, 파산선고 등기가 존재합니다. 무엇보다 매각물건명세서에 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재돼 일반 외부 응찰자는 최고가를 쓰는 것만으로 낙찰을 확정할 수 없는 닫힌 경매 변수까지 안고 있습니다.
현재 최저가는 93,100,000원으로 감정가 190,000,000원의 49%지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이를 근거로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리 승계는 낮지만, 점유·우선매수권·절차 리스크가 높은 사건입니다. 숫자보다 먼저 실제 입찰 가능성과 명도 구조를 확인해야 합니다.
