부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 한편 감정평가 이용상태에는 보문엠타운 일부 호수가 공동주택(아파트: 도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이라고 기재되어 있어, 입찰 전 해당 503호의 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.

이 사건의 승부처는 유찰률이 아닙니다. 김형민은 2018.02.22 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받은 뒤, 150,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 현재 회차 매각대금 112,700,000원에서는 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 김형민에게 배당되고, 나머지 39,677,800원은 매수인 인수로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 ‘선순위 전입’

말소기준은 2024.03.26 임의경매개시결정으로 계산되어 있습니다. 2018.01.02 자갈치신용협동조합의 채권최고액 864,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 문제는 김형민입니다. 김형민의 전입·점유 및 확정일자는 2018.02.22로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 2024.04.05 임차권등기가 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 채워지지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 남는 구조입니다.

2025.07.11 신용보증기금 가압류 43,243,627원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 2025.09.30에는 기존 1번 근저당권의 이전 및 그 채권에 대한 근질권 설정 등기가 함께 존재합니다. 최초 근저당이 등기부상 이미 말소된 것으로 표시된 점과 후속 이전·근질권 등기가 함께 존재하는 만큼, 해당 등기의 현재 효력과 말소 상태는 입찰 전 등기 원본을 다시 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차 관련자 5명, 확정된 인수 외에 4명은 미상

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 보증금으로 합산할 항목은 없습니다. 조사상 임차 관련자는 5명입니다. 김형민의 보증금 150,000,000원만 금액과 확정일자가 확인되고, 나머지 4명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 4명은 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격 구조 — 유찰될수록 인수액이 커진다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 최저매각가만 보면 112,700,000원에서 78,890,000원, 55,223,000원으로 크게 내려갑니다. 그러나 김형민의 미배당 보증금 인수액이 39,677,800원에서 72,930,020원, 96,171,014원으로 반대로 증가합니다. 결국 알려진 실질취득액은 세 회차 모두 150,000,000원대에 머뭅니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

김형민 보증금 150,000,000원 중 110,322,200원이 배당되고 부족분 39,677,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신용보증기금 청구금액 43,243,627원은 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 문현여자중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 보문엠타운은 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역, 방화지구 등의 규제가 기재되어 있고 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
• 단지 규모. 보문M타운은 24세대, 사용승인일 2017.11.30으로 확인됩니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태에는 공동주택(아파트: 도시형생활주택-원룸형) 이용 기재가 있어 503호의 공부상 용도와 현황을 직접 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차 알려진 총부담은 152,377,800원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 151,820,020원·151,394,014원으로 큰 폭으로 낮아지지 않습니다.
• 김형민 잔액 인수 확인. 보증금 150,000,000원, 예상배당 110,322,200원, 현재 회차 미배당 인수 39,677,800원입니다.
• 4명의 보증금 확인. 김창순·박재영·김기균·이준은 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력과 매수인 인수 여부를 확정하기 전까지 추가 부담 가능성을 열어둬야 합니다.
• 박재영 배당요구 확인. 박재영은 2024.03.29 배당요구가 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
• 우선매수권 변수. 전세사기피해자 우선매수권 관련 비고가 있으므로 외부 응찰자는 우선매수권 행사에 따른 낙찰 제한 가능성을 반영해야 합니다.
• 후속 근저당 등기 확인. 2018.01.02 자갈치신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소 표시가 있으나 2025.09.30 위드파트너스대부로의 근저당권이전 및 제이비우리캐피탈 근질권 설정이 존재합니다. 현재 등기 효력과 말소 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
• 용도 원본 대조. 사건 용도표기와 감정 이용상태 사이의 차이를 건축물대장·등기부·현황에서 확인해야 합니다.
• 배당 원본 확인. 신청 청구액은 942,012,550원이고 현재 시나리오에서 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있어 배당요구·채권 이전 관계를 원본 문건에서 확인할 필요가 있습니다.

맺으며 — “70% 유찰가”가 아니라 “1.5억대 실질취득 + 미상임차 위험”

이 물건을 단순히 감정가 161,000,000원에서 한 번 유찰돼 112,700,000원까지 내려온 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 김형민의 대항력 있는 보증금 150,000,000원 때문에 현재 회차에서는 39,677,800원을 추가 인수해 알려진 실질취득액이 152,377,800원이 됩니다. 더 유찰돼 낙찰가가 78,890,000원, 55,223,000원까지 낮아져도 알려진 총부담은 각각 151,820,020원, 151,394,014원으로 여전히 150,000,000원대입니다.

여기에 김창순·박재영·김기균·이준의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수액의 상한을 현재 확정할 수 없습니다. 전세사기피해자 우선매수권 관련 비고까지 있어 외부 낙찰 제한 가능성도 존재합니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 많이 내려간 물건”이 아니라 “알려진 보증금이 실질취득액을 붙잡고 있고, 그 밖의 임차 위험까지 남은 물건”으로 봐야 합니다. 권리 난도가 높고 금액 불확실성이 커, 추가 임차관계가 확인되기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.