부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 7층 703호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정 이용상태에는 보문엠타운 해당 평가 호실들이 공동주택(아파트: 도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 권리분석의 기준점은 2018.01.02. 설정된 부산원광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,047,600,000원이며 공동담보목록 제2018-12호가 기재돼 있습니다.

이 근저당보다 뒤에 들어온 임차인과 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 임차인 5명의 전입일은 모두 2018.01.02. 이후입니다. 보증금 150,000,000원의 임차권등기를 마친 신준영도 주민등록일이 2018.02.26.으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 현재 배당 가정상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 1번 부산원광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 1,047,600,000원으로 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 2024.05.03. 신준영의 주택임차권등기, 2024.08.19. 임의경매개시결정, 2025.07.11. 신용보증기금 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 5명, 대항력 0명

핵심은 전입 시점입니다. 가장 빠른 신준영의 전입도 2018.02.26.으로 말소기준 2018.01.02.보다 늦습니다. 나머지 4명 역시 2020년 이후 전입이어서 대항력은 없습니다. 다만 김창순·박재영·김기균·이준은 보증금이 확인되지 않아, 배당·명도 실무를 위해서는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인하는 것이 필요합니다.

② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 가점은 금지

감정가는 169,000,000원, 현재 최저매각가는 118,300,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 동일 물건 또는 직접 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 보문M타운의 거래 통계에도 최근 낙찰금액·낙찰일이 확인되지 않으므로, “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”로 연결하면 안 됩니다.

현재 권리상 인수액은 0원이므로 실질취득은 최저가와 같은 118,300,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 가정은 82,810,000원, 3회 유찰 시 57,967,000원으로 내려가지만, 이 역시 실거래 시세와의 차익을 뜻하는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권 총액은 1,090,843,627원, 채권자 예상배당은 115,843,800원, 미배당은 974,999,827원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현여자중학교 남서측 인근으로, 부근은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·화재경보·소화전 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 북서측으로 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이 기재돼 있고 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
• 토지. 5필 일단 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 토지 공시지가는 1,965,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 보문M타운은 24세대이며 최근 낙찰금액과 낙찰일 자료가 확인되지 않아 실제 환금성은 주변 매매·임대 수요를 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 문구가 있으므로 일반 응찰자의 최고가매수신고가 실제 낙찰로 이어지는지 매각물건명세서 원문과 진행 절차를 확인해야 합니다.
• 임차인 5명 명도. 대항력은 없지만 실제 점유자 정리와 명도는 별개입니다. 특히 보증금이 미상인 김창순·박재영·김기균·이준의 점유관계와 현재 거주 여부를 확인해야 합니다.
• 신준영 임차권등기. 보증금 150,000,000원, 전입 2018.02.26, 확정일자 2018.02.02, 배당요구 2024.05.03입니다. 말소기준 이후라 대항력은 없고 매각으로 소멸하는 구조인지 원본으로 최종 대조해야 합니다.
• 파산선고. 소유자 김태임 명의 갑구에 2024.04.05. 파산선고가 등재돼 있으므로 파산재단·환가 절차와 현재 경매 사건의 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당. 채권최고액 1,047,600,000원 근저당은 공동담보목록 제2018-12호입니다. 이 호실만의 담보부채로 단순 해석하지 말고 공동담보 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라고 해서 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다. 문현동·보문엠타운 유사 면적의 실제 매매·임대 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 나타납니다. 현황과 건축물대장·집합건축물대장을 대조해 실제 법적 용도와 이용상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 소멸형, 입찰은 ‘닫힌 경매’ 변수부터

이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.01.02. 부산원광신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 5명은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차 118,300,000원은 그대로 실질취득액이 되고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 권리가 소멸한다고 해서 곧바로 좋은 입찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자가 4명이고, 신준영의 150,000,000원 임차권등기도 존재합니다. 무엇보다 전세사기피해자 우선매수권은 1회에 한한다는 비고가 있어 일반 응찰자에게는 외부 낙찰 제한이 걸릴 수 있는 닫힌 경매 성격을 우선 확인해야 합니다. 또 직접 비교할 실거래 자료가 없어 감정가의 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수도 없습니다. 권리 인수는 0원, 그러나 우선매수권·점유·가격 검증이 남은 사건으로 보는 것이 맞습니다.