112,700,000원
부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 7층 701호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 현재 회차 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가 161,000,000원에서 한 차례 유찰된 가격입니다. 표면 가격만 보면 48,300,000원이 낮아졌지만, 이 사건은 낙찰가보다 임차보증금 승계를 먼저 봐야 합니다.
임차권자 추민식은 2021.02.23 주민등록, 2021.01.12 확정일자, 보증금 145,000,000원으로 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 회차에서는 배당 가능액이 110,322,200원으로 계산되어 보증금 부족분 34,677,800원이 남습니다. 따라서 낙찰가 112,700,000원에 이 금액을 더한 실질취득은 147,377,800원입니다.
유찰이 더 진행돼도 부담이 낙찰가만큼 내려가지 않습니다. 2회 유찰 시 낙찰가 78,890,000원에 인수액 67,930,020원이 붙어 실질취득은 146,820,020원, 3회 유찰 시에는 낙찰가 55,223,000원에 인수액 91,171,014원이 붙어 실질취득은 146,394,014원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 총부담이 약 145,000,000원 수준에 고정되는 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 7층701호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김태임 (2017.12.19 매매 · 거래가액 219,000,000원, 2018.01.02 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 말소기준 표기 | 2024.03.26 임의경매개시결정 · 자갈치신용협동조합 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계가 핵심
② 임차인 — 확정 1명보다 ‘미상 4명’이 더 위험하다
| 성명 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 미상 | 2024.03.29 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 추민식 | 2021.02.23 | 2021.01.12 | 145,000,000원 | 2024.07.02 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 34,677,800원 |
확인되는 임차·점유자는 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 추민식은 보증금·전입·확정일자·배당요구가 모두 확인되지만, 김창순·박재영·김기균·이준은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 4명은 전입일만으로 대항력 有라고 확정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 따라서 추민식의 34,677,800원만 계산했다고 매수인 부담 상한이 확정되는 구조가 아닙니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 추민식 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 112,700,000원 | 34,677,800원 | 147,377,800원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 78,890,000원 | 67,930,020원 | 146,820,020원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 55,223,000원 | 91,171,014원 | 146,394,014원 |
현재 최저가가 112,700,000원에서 78,890,000원, 다시 55,223,000원으로 내려가도 추민식의 미배당 인수액은 34,677,800원 → 67,930,020원 → 91,171,014원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 147,377,800원 → 146,820,020원 → 146,394,014원으로 거의 같은 구간에 머뭅니다. 이 사건에서 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,377,800원 |
| 1. 임차인 추민식 보증금 | 145,000,000원 | 110,322,200원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 추민식에게 배당되고, 보증금 부족분 34,677,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신용보증기금 가압류 43,243,627원은 미배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현여자중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 승강기·도시가스 개별난방·급배수·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 공시지가 1,965,000원/㎡, 토지면적 324.0㎡입니다.
- 규제. 방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등이 기재되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 보문M타운은 24세대, 2017.11.30 준공으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 기준으로 계산. 현재 회차는 112,700,000원이 아니라 추민식 인수액을 합친 147,377,800원을 기본 자금으로 봐야 합니다.
- 미상 점유자 4명 보증금 확인. 김창순·박재영·김기균·이준의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 추가 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
- 추민식 배당·인수 재계산. 실제 매각대금과 집행비용에 따라 추민식의 최종 배당액과 매수인 인수액이 변동되는지 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 안내가 있으므로 행사 여부와 외부 낙찰 제한 가능성을 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 등기 연계 확인. 2018년 근저당 말소 표기와 2025.09.30 근저당권 이전·근질권 설정의 연결관계를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도가 근린시설인 만큼 실제 이용상태와 인허가·전입 관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”가 곧 30% 할인은 아니다
감정가 161,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 112,700,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 그러나 추민식의 보증금 145,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차 미배당 인수액 34,677,800원을 더하면 실제 부담은 147,377,800원입니다. 2회·3회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 각각 146,820,020원·146,394,014원으로 거의 내려가지 않습니다.
여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자 4명이 별도로 존재하고, 전세사기피해자 우선매수권 1회 안내까지 있습니다. 등기상 근저당 말소 이후의 권리이전·근질권 기재도 원본 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 임차인 승계 상한을 먼저 확정해야 하는 고위험 권리분석형입니다. 추민식 1명만 놓고도 실질취득이 약 145,000,000원대에 고정되고, 나머지 4명의 금액이 확인되지 않은 상태에서는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
