부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 6층 604호입니다. 소유자는 김태임이며, 2017년 12월 19일 매매를 원인으로 2018년 1월 2일 거래가액 226,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 부산원광신용협동조합의 채권최고액 1,047,600,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 서휘의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가 167,000,000원의 70%인 116,900,000원입니다. 그러나 이 사건은 같은 면적의 유효한 실거래 비교값이 제시되지 않았고, 보문M타운 시세 자료도 대상면적 49.06㎡에 대해 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 6층604호 |
| 도로명 | 부산광역시 남구 전포대로40번길 32 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 김태임 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2018.01.02 · 2017.12.19 매매 · 거래가액 226,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인 | 2017.11.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.02 부산원광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,047,600,000원이고 공동담보목록 제2018-12호가 기재돼 있습니다. 2024.08.19 임의경매개시결정과 2025.07.11 신용보증기금 가압류 43,243,627원, 2025.11.19 서휘의 주택임차권 120,000,000원은 모두 기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사와 등기부·매각물건명세서상 확인되는 임차인·점유자는 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 5명 모두 별도 인원으로 봅니다. 이들의 전입일은 모두 2018.01.02 말소기준보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 2024.03.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서휘 | 2023.11.10 | 120,000,000원 | 2025.11.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
서휘는 건물 전부에 대해 보증금 120,000,000원, 전입 2023.11.10, 확정일자 2023.10.13의 임차권등기를 마쳤습니다. 다만 전입 자체가 말소기준 2018.01.02보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 나머지 4명은 보증금이 확인되지 않았으므로 배당관계는 원본 명세서에서 재확인이 필요하지만, 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다.
③ 우선매수권 — 일반 입찰자에게 가장 중요한 변수
권리상 인수 0원이라는 장점과 별개로, 이 우선매수권은 낙찰 가능성 자체에 영향을 줍니다. 이 사건은 단순히 “얼마에 쓸 것인가”뿐 아니라 일반 입찰자가 실제로 낙찰을 받을 수 있는가까지 확인해야 하는 물건입니다.
④ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 116,900,000원으로 감정가 167,000,000원의 70%입니다. 보문M타운은 24세대, 사용승인일 2017.11.30으로 파악되지만, 시세 자료의 대상면적 49.06㎡는 면적 일치가 확인되지 않았고 최근 낙찰가·최근 매매가도 제시되지 않았습니다.
따라서 1회 유찰됐다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 “시세 대비 30% 저렴하다”고 해석할 근거는 없습니다. 가격 경쟁력은 동일 호실 또는 적정 비교군의 실제 거래를 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,436,600원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산원광신용협동조합 | 1,047,600,000원 | 114,463,400원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가 116,900,000원 기준 채권자 총 청구액은 1,090,843,627원, 예상 배당은 114,463,400원, 미배당은 976,380,227원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 116,900,000원 | 114,463,400원 | 976,380,227원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 81,830,000원 | 79,957,060원 | 1,010,886,567원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,281,000원 | 55,849,942원 | 1,034,993,685원 | 0원 |
세 시나리오 모두 부산원광신용협동조합의 청구액 942,012,550원이 전액 충족되지 않고, 소유자 잔여도 0원입니다. 낙찰가가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 자료상 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 발생하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문현여자중학교 남서측 인근으로, 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 북서측 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 관련 지정이 있고, 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,965,000원/㎡, 토지면적 324.0㎡로 파악됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성 자료. 보문M타운은 24세대로 확인되며 최근 낙찰가와 동일 조건 실거래 비교값은 확인되지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재돼 있으므로 일반 입찰자는 낙찰 가능성 자체를 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 상태. 5명 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유자·사용관계와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 보증금. 김창순·박재영·김기균·이준의 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 서휘 임차권. 보증금 120,000,000원 임차권등기가 있으나 말소기준 이후 권리입니다. 대항력 없음과 매각으로 소멸하는지 원본을 최종 대조하세요.
- 파산절차. 소유자 김태임에 대한 2024.04.05 파산선고 기재가 있으므로 관련 절차 진행사항을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 호실·유사면적 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
권리의 순서만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 2018년 부산원광신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 권리와 서휘의 임차권은 매각으로 소멸합니다. 임차인·점유자 5명도 모두 기준권리 이후 전입이라 자료상 대항력은 없고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 “안전한 70% 물건”으로 끝내기는 어렵습니다. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재돼 있어 외부 낙찰이 제한될 수 있고, 실제 점유관계와 미상 보증금 확인이 남아 있습니다. 더욱이 동일 조건 실거래 자료가 없어 116,900,000원이 실제 시세보다 싼지도 판단되지 않습니다. 권리 인수는 0원, 낙찰 가능성과 가격 검증은 보수적으로. 이 두 가지가 이 사건의 핵심입니다.
