부산지방법원 2024타경912. 문현동 보문엠타운 3층 304호입니다. 등기부상 소유자는 김태임이고, 2017.12.19 매매를 원인으로 2018.01.02 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부산동부신용협동조합이 채권최고액 930,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 물건의 말소기준권리입니다. 이후 강제경매·임의경매·가압류와 성다빈의 임차권등기가 뒤따랐습니다.
권리 자체의 핵심은 비교적 명료합니다. 현황조사 등에 나타난 김창순·박재영·김기균·이준·성다빈의 전입일은 모두 2018.01.02보다 뒤입니다. 따라서 조사된 임차인·점유자 가운데 말소기준보다 앞선 대항력 임차인은 없습니다. 특히 보증금 130,000,000원의 성다빈도 전입일 2023.05.08로 말소기준보다 늦고, 2025.02.18 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 3층 304호 |
| 등기부 표시 | 부산광역시 남구 전포대로40번길 32 보문엠타운 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 기재는 공동주택(아파트: 도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 김태임 · 2017.12.19 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.01.02 부산동부신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤 2023.12.28 강제경매개시결정, 2024.03.14 임의경매개시결정, 2025.02.18 성다빈의 주택임차권, 2025.07.11 신용보증기금 가압류가 이어졌습니다. 경매개시결정·임차권·가압류는 모두 말소기준보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 5명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성다빈 | 2023.05.08 | 2023.04.04 | 130,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 임차인·점유자는 5명이고 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 김창순·박재영·김기균·이준은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만, 전입 자체가 말소기준인 2018.01.02보다 늦어 대항력은 없습니다. 박재영은 2024.03.29, 이준은 2026.07.30 배당요구를 신고했고, 성다빈은 2025.02.18 배당요구를 신고했습니다.
③ 가격·회차 — 49% 할인만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 182,000,000원, 현재 최저매각가는 89,180,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이라 숫자상 할인폭은 크지만, 감정가 대비 할인율은 곧 시세 대비 할인율이 아닙니다. 따라서 89,180,000원이 최근 시장가격보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 89,180,000원입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 89,180,000원 | 87,174,760원 | 886,068,867원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 62,425,999원 | 60,902,331원 | 912,341,296원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 43,698,199원 | 42,511,631원 | 930,731,996원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,005,240원 |
| 1. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 930,000,000원 | 87,174,760원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,005,240원을 제외한 87,174,760원이 부산동부신용협동조합 근저당에 배당되고, 신용보증기금과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 총 미배당액은 886,068,867원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문현여자중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 승강기·도시가스 개별난방·급배수·소화전·화재경보 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역, 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역 등이 기재돼 있고 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 보문M타운은 24세대이며 사용승인일은 2017.11.30입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 가능성. 전세사기피해자 우선매수권 1회 기재가 있으므로 외부 입찰자는 최고가 제시만으로 낙찰을 확정적으로 기대해서는 안 됩니다.
- 304호 원본 대조. 사건 용도는 근린시설인데 감정 이용상태 문구에는 602호·603호·702호·801호의 공동주택 이용이 적혀 있습니다. 목적물과 감정평가 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 전입자 5명 가운데 4명은 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유·명도 대상과 현재 점유 상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 성다빈 임차권. 보증금 130,000,000원, 확정일자 2023.04.04, 전입 2023.05.08, 임차권등기 2025.02.18입니다. 말소기준 후순위이므로 인수는 없지만 배당·명도 관련 원문을 확인하는 것이 좋습니다.
- 파산절차. 2024.04.05 파산선고가 등기돼 있으므로 경매절차와 파산재단 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 89,180,000원은 감정가 대비 49%일 뿐입니다. 감정가 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마십시오.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 낙찰 경쟁은 열려 있지 않을 수 있다”
이 물건의 권리분석만 놓고 보면 핵심은 분명합니다. 2018.01.02 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인·점유자 5명의 전입은 모두 그 이후입니다. 성다빈의 보증금 130,000,000원 역시 대항력 있는 선순위 보증금이 아니며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 결론을 ‘안전하고 싸다’로 끝내면 안 됩니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 89,180,000원까지 내려왔지만 이를 최근 시세 대비 저가라고 판단할 근거는 없고, 무엇보다 매각물건명세서에 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재돼 있습니다. 일반 입찰자에게는 가격보다 먼저 실제로 낙찰받을 수 있는 구조인지가 핵심입니다. 여기에 사건 용도와 감정 이용상태의 호수·용도 문구 차이, 파산선고 등 원본 대조 포인트까지 겹칩니다. 인수위험은 낮지만, 절차·목적물 확인과 우선매수권 때문에 종합적으로는 보수적으로 접근할 사건입니다.
