부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 3층 301호입니다. 등기상 현 소유자는 김태임이고, 2017.12.19. 매매를 원인으로 2018.01.02. 거래가액 218,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 부산원광신용협동조합이 채권최고액 1,047,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 물건의 말소기준권리입니다.
이후 2023년 강제경매개시결정, 2024년 신한카드 가압류와 부산원광신용협동조합의 임의경매개시결정, 2025년 신용보증기금 가압류가 이어졌습니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 최저가 125,300,000원에서 매수인이 승계할 금액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 3층301호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김태임 · 2017.12.19. 매매 · 거래가액 218,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 사용승인일 | 2017.11.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.01.02. 부산원광신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,047,600,000원이고 공동담보목록 제2018-12호가 기재돼 있습니다. 이후 신한카드 17,388,246원 가압류와 신용보증기금 43,243,627원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.12.28. 강제경매개시결정과 2024.08.19. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 2024.03.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
네 사람 모두 전입신고가 2018.01.02. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판단상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 그대로 4명입니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 박재영만 2024.03.29. 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 179,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 125,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 87,710,000원, 3회 유찰 시 61,396,999원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수는 없습니다. 권리상 인수 0원이라 현재 회차의 실질취득은 125,300,000원이지만, 그 금액의 시장 경쟁력은 별도의 실거래·매물 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 1. 근저당 · 부산원광신용협동조합 | 1,047,600,000원 | 122,745,800원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,388,246원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,108,231,873원 중 예상 배당액은 122,745,800원이며, 미배당은 985,486,073원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
현재 회차에서 채권자 총 미배당은 985,486,073원입니다. 2회 유찰 시 1,022,500,653원, 3회 유찰 시 1,048,340,020원으로 늘어납니다. 매각가가 내려가도 이 미배당 채권을 매수인이 승계하는 것은 아니며, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현여자중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 토지로 북서측 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다. 일반상업지역·제2종일반주거지역과 방화지구 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,965,000원/㎡가 기재돼 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 보문M타운은 24세대이며 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 1회 우선매수권 행사 가능 여부는 일반 입찰자의 낙찰 가능성에 직접 영향을 줍니다.
- 임차인 4명 재확인. 김창순·박재영·김기균·이준 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 최우선변제 확인. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 보증금 규모와 적용 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 179,000,000원 대비 현재 최저가 125,300,000원이지만, 실거래 비교 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
- 공동담보 확인. 부산원광신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2018-12호가 기재돼 있어 관련 담보관계를 원본 등기에서 함께 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2024.04.05. 부산회생법원 파산선고결정이 기재돼 있으므로 매각절차와 파산절차 관계를 원본 사건기록에서 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 낙찰 가능성과 가격은 별개”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2018년 부산원광신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인 4명도 전부 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 여기서 곧바로 ‘좋은 물건’으로 결론 내리기는 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없고, 네 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 더 중요한 것은 전세사기피해자 우선매수권 1회입니다. 외부 입찰자가 최고가를 써도 우선매수권 행사에 따라 낙찰이 제한될 수 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 깨끗하지만, 가격 검증과 우선매수권·임차 보증금 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
