부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 5층502호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 기재되어 있고, 감정요항의 이용상태에는 보문엠타운 대상 기호가 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 소유자는 김태임이며 2017.12.19 매매를 원인으로 거래가액 211,000,000원에 취득했고, 2018.01.02 소유권 이전과 함께 부산원광신용협동조합의 채권최고액 1,047,600,000원 근저당이 설정됐습니다.
권리 흐름에서 기준점은 명확합니다. 2018.01.02 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 갑구에는 2024.04.05 파산선고가 등재돼 있으므로 등기 흐름 자체는 단순한 근저당 단독형보다 한 단계 더 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 5층502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 남구 전포대로40번길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 기재: 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 김태임 · 2017.12.19 매매 · 거래가액 211,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.02 을구 1번 부산원광신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,047,600,000원이고 공동담보목록 제2018-12호가 기재되어 있습니다. 2024.08.19 임의경매개시결정과 2025.07.11 신용보증기금의 43,243,627원 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 미상 | 2024.03.29 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 문제도 없습니다. 네 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2018.01.02 이후라 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 우선변제·최우선변제에 따른 실제 배당 변동 가능성은 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 117,600,000원으로 감정가 168,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
보문M타운은 2017.11.30 준공, 24세대로 기재되어 있고 비교 대상 면적은 49.79㎡이나 면적 일치 여부는 일치하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며, 최근 낙찰금액·낙찰일 정보는 확인되지 않습니다. 결국 현재 가격의 적정성은 감정가 할인율보다 개별 호실의 이용상태와 실제 시장 거래를 별도로 대조해야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 2. 근저당 · 부산원광신용협동조합 | 1,047,600,000원 | 115,153,600원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,090,843,627원 가운데 예상 배당은 115,153,600원, 미배당은 975,690,027원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 975,690,027원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 1,010,405,387원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 1,034,656,859원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼 매각가가 내려가더라도 이 시뮬레이션에서는 매수인 인수가 계속 0원입니다. 대신 근저당권자가 회수하지 못하는 금액이 늘어나는 구조입니다. 하지만 실거래 기준 가격이 없으므로 82,320,000원이나 57,624,000원 역시 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 문현여자중학교 남서측 인근으로 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 위생·급배수, 화재경보, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 북서측 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 가축사육제한구역·상대보호구역이 기재되어 있고 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 우선매수권부터 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회 기재가 있어 일반 응찰자의 외부 낙찰 제한 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 4명의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당 순위와 최우선변제 여부는 별도 확인 대상입니다.
- 파산선고 확인. 갑구의 2024.04.05 파산선고와 경매 진행 관계를 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정 이용상태에는 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)이 기재되어 있어 실제 호실의 현황·공부상 용도를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가 70%이나 비교 실거래 자료가 없어 할인율만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 인수 0원보다 먼저 볼 것은 ‘우선매수권’
표면적인 권리분석만 보면 장점이 분명합니다. 말소기준 이후의 임차인 4명은 모두 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건을 단순한 ‘인수 없는 할인물건’으로 보면 핵심을 놓칩니다.
매각물건명세서에는 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재되어 있어 외부 낙찰 제한이라는 닫힌 경매의 성격을 반영해야 하고, 가격 측면에서는 최근 실거래 자료가 없어 117,600,000원이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거도 없습니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상인 임차인과 갑구 파산선고까지 남아 있습니다. 인수액은 0원, 그러나 응찰 접근성·가격 검증·원본 확인은 반드시 필요한 사건입니다.
