부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 8층 801호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있지만 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)입니다. 김태임이 2017년 12월 19일 매매를 원인으로 219,000,000원에 취득했고, 2018년 1월 2일 부산동래신용협동조합의 채권최고액 1,112,400,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 88,690,000원으로 감정가 181,000,000원의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 같은 단지·유사 면적의 실거래 비교값이 없어 “49%니까 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 권리상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원이지만, 가격 판단과 실제 낙찰 가능성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 8층 801호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형) |
| 소유자 | 김태임 · 2017.12.19. 매매 · 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 88,690,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2017.11.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준은 2018.01.02. 설정된 부산동래신용협동조합 근저당입니다. 이후 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.01.26. 등기된 이준의 주택임차권 역시 원래 전입일이 2020.10.15.로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다.
말소기준 근저당은 공동담보목록 제2018-13호에 포함되어 있고, 2025.11.25. 확정채권양도를 원인으로 2026.03.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 1,155,643,627원 중 86,693,580원만 배당되고 1,068,950,047원이 미배당으로 남지만, 그 미배당 자체가 매수인 인수금액을 뜻하는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 2024.03.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준 | 2020.10.15 | 140,000,000원 | 2026.01.26 | 없음 | 말소기준 후 | 없음 |
실제 임차인은 4명입니다. 김창순·박재영·김기균은 보증금이 확인되지 않았지만 전입일이 모두 2018.01.02. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이준은 보증금 140,000,000원, 임대차계약일자 2020.09.17., 주민등록일자·점유개시일자 2020.10.15.이고 등기부상 확정일자도 2020.09.17.이지만 역시 말소기준보다 후순위입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가 88,690,000원은 감정가 181,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건에는 가격 비교에 사용할 최근 실거래 평균·최신 거래가가 없습니다. 따라서 시세보다 싸다, 저렴하다, 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다.
보문M타운은 24세대, 사용승인일 2017.11.30.이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰돼 이 수치를 넘어섰습니다. 실거래 자료 부재와 우선매수권까지 함께 보면, 낮아진 최저가 자체보다 실제 시장에서 얼마에 처분 가능한지를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,996,420원 |
| 1. 근저당 · 부산동래신용협동조합 | 1,112,400,000원 | 86,693,580원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권자 총 청구액은 1,155,643,627원, 총 배당액은 86,693,580원, 미배당은 1,068,950,047원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 남구 문현동 문현여자중학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택·단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 실제 이용. 801호를 포함한 대상 호실은 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물, 사용승인일 2017.11.30. 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·화재경보·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8미터 폭 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 공시지가 1,965,000원/㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권은 1회에 한한다고 기재되어 있습니다. 일반 응찰자는 최고가매수신고 후에도 실제 낙찰 가능성을 별도로 봐야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 자료만으로는 최근 실거래 시세를 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 임차인 원본 대조. 김창순·박재영·김기균의 보증금은 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당·점유·명도 관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 이준 임차권. 보증금 140,000,000원이지만 전입일 2020.10.15.로 말소기준 2018.01.02.보다 늦습니다. 인수 0원 구조인지 최신 명세서에서 최종 대조하세요.
- 파산선고 확인. 2024.04.05. 부산회생법원 파산선고결정이 등기되어 있습니다. 매각절차 진행상태와 관련 문건을 함께 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.03.17. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기부상 권리자와 배당요구 관계를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 가볍지만 경매는 닫혀 있다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 실제 임차인 4명 모두 전입이 말소기준인 2018.01.02.보다 늦어 대항력이 없고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 이준의 보증금 140,000,000원이 현재 최저가보다 커도 대항력이 없어 실질취득액이 보증금으로 고정되는 인수형 물건은 아닙니다.
다만 투자 판단은 권리에서 끝나지 않습니다. 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세가 없고, 매각물건명세서에 전세사기피해자 우선매수권 1회가 기재되어 있습니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 가격은 검증되지 않았고 외부 낙찰 가능성도 제한된다”입니다. 권리만 보면 안전형에 가깝지만, 종합적인 입찰 매력은 보수적으로 봐야 합니다.
