부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 4층403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정가는 192,000,000원, 현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2018.01.02 설정된 부산동래신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 가압류와 2025.07.07 임차권등기가 이어졌지만 모두 기준권리보다 뒤에 있습니다.
확인된 점유·임차 관련자는 5명입니다. 김창순·이준·김기균·박재영·이재상 모두 전입일이 2018.01.02보다 늦고, 이재상의 155,000,000원 임차권등기 역시 후순위입니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 다만 김창순·박재영·김기균·이준은 보증금 또는 확정일자 일부가 확인되지 않아 현황과 서류의 최종 대조는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 4층403호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 김태임 · 2017.12.19 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
말소기준은 2018.01.02 부산동래신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,112,400,000원이며 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 2023.12.28 강제경매, 2024.02.26 본건 임의경매, 2025.07.11 신용보증기금 가압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 2026.03.17에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.
② 임차인·점유자 분석
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인된 실제 임차인·점유자는 5명입니다. 전입일 기준으로는 모두 말소기준권리 이후입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재상 | 2020.10.23 | 155,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
박재영은 2024.03.29, 이재상은 2025.07.07, 이준은 2026.07.30 배당요구 관련 접수가 확인됩니다. 이재상은 건물 전부에 대한 주거 임차권등기가 있으며 보증금은 155,000,000원입니다. 다만 전입일이 말소기준보다 늦어 본 분석에서는 대항력 없는 후순위 임차권으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 94,080,000원으로 감정가 192,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
특히 보문M타운의 경매 관련 지표에는 평균 유찰 횟수 1.0회, 매각률 0.0%가 나타납니다. 본건은 이미 2회 유찰된 상태이므로 단순히 감정가 대비 할인폭만 보는 것보다 근린시설로서 실제 임대수익·공실 가능성·재매각 수요를 확인하는 것이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,093,440원 |
| 1. 근저당 · 부산동래신용협동조합 | 1,112,400,000원 | 91,986,560원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,155,643,627원, 배당액은 91,986,560원, 미배당액은 1,063,657,067원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 남구 문현동 문현여자중학교 남서측 인근. 주변은 아파트단지, 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2017.11.30이며 위생·급배수·화재경보·소화전·승강기·도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 403호 실제 용도 확인. 사건상 근린시설이므로 다른 호수의 주거 이용상태를 그대로 적용하지 말고 현장·건축물 관련 서류에서 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 1회가 명시돼 있으므로 외부 응찰자는 낙찰 가능성 자체를 별도 리스크로 반영해야 합니다.
- 점유자 현황 재확인. 실제 임차인·점유자 5명이 확인되며 일부는 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없더라도 명도와 실제 점유관계는 별개로 확인해야 합니다.
- 이재상 임차권 확인. 보증금 155,000,000원, 전입 2020.10.23, 확정일자 2020.09.28, 임차권등기 2025.07.07입니다. 후순위로 정리되지만 말소 여부를 매각서류에서 최종 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 근린시설의 실제 임대가치, 공실 가능성 및 주변 매매사례를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 변동될 수 있는 항목을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점이지만, 낙찰 매력까지 보장하지 않는다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.01.02 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입과 155,000,000원의 이재상 임차권도 모두 그보다 뒤에 있어 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
현재 가격은 94,080,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 없어 시세보다 싸다고 확인할 수 없습니다. 사건상 용도도 근린시설이고 이미 2회 유찰됐으며, 전세사기피해자 우선매수권 1회까지 명시돼 있습니다. 결국 이 물건은 권리 인수는 낮지만 가격·환금성·낙찰 가능성은 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.
