부산지방법원 2024타경912. 부산 남구 문현동 보문엠타운 6층 601호입니다. 감정가는 177,000,000원, 현재 최저매각가는 86,730,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2018.01.02 부산동부신용협동조합 근저당입니다. 이후 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
점유관계에서는 김창순·박재영·김기균·이준 4명이 확인됩니다. 전입일은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 현재 배당 계산에서는 매수인 인수가 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 문현동 475-6 보문엠타운 6층601호 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 김태임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 942,012,550원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.01.02 설정된 부산동부신용협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 930,000,000원으로 등기됐고, 2021.01.15에는 837,000,000원, 2022.01.11에는 744,000,000원의 변경계약 기재가 있습니다. 배당 계산표는 근저당 채권액을 930,000,000원으로 두고 계산돼 있으므로 최종 채권최고액과 실제 피담보채무는 원본 확인이 필요합니다.
2024.03.14 부산동부신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후이며 매각으로 소멸합니다. 2025.07.11 신용보증기금 가압류 43,243,627원도 같은 이유로 소멸합니다. 2024.04.05 파산선고 기재가 있으므로 파산절차와 경매절차의 관계는 원본 사건기록에서 함께 확인하는 것이 안전합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 점유자 4명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김창순 | 2020.04.27 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박재영 | 2022.12.12 | 미상 / 미상 | 2024.03.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김기균 | 2022.03.10 | 미상 / 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이준 | 2020.10.15 | 미상 / 미상 | 2026.07.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
4명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 4명입니다. 전입일은 말소기준일 2018.01.02보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 ‘대항력 없음’과 ‘우선변제 여부 미상’을 구분해서 봐야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 판단 근거는 별개
현재 최저가는 86,730,000원으로 감정가 177,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 내려왔지만, 동일 면적의 실거래 금액이나 최근 12개월 평균·최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
보문M타운은 24세대, 사용승인일은 2017.11.30이며 비교 대상 면적은 48.85㎡로 표시돼 있으나 면적 일치가 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.0회입니다. 본건은 이미 2회 유찰된 상태이므로 할인폭 자체보다 실제 사용상태·점유·거래 가능 가격을 확인하는 것이 더 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,961,140원 |
| 1. 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 930,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 43,243,627원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 973,243,627원 중 84,768,860원이 배당되고, 888,474,767원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 86,730,000원 | 84,768,860원 | 888,474,767원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 60,710,999원 | 59,218,201원 | 914,025,426원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 42,497,699원 | 41,332,740원 | 931,910,887원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 문현여자중학교 남서측 인근으로 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철2호선 문현역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2017.11.30입니다. 승강기, 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 화재경보와 소화전 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,965,000원/㎡가 기재돼 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 601호 실제 사용상태. 사건 용도는 근린시설인데 감정요항표의 이용상태 설명은 다른 호수를 대상으로 하므로 본건 601호의 실제 용도와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 점유자 4명. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 최신본과 배당요구 종기 관련 문건을 확인해야 합니다.
- 파산선고. 2024.04.05 파산선고 기재가 있으므로 파산관재인·경매절차 관련 최신 사건기록을 확인하는 편이 안전합니다.
- 근저당 변경. 최초 930,000,000원 이후 837,000,000원·744,000,000원의 변경기재가 있어 현행 채권최고액과 실제 채무를 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 우선매수권 비고. 전세사기피해자인 매수인의 우선매수권은 1회라는 기재가 있으므로 실제 행사 여부와 입찰 제한 여부를 매각기일 직전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현황은 확인이 필요하다
이 물건은 말소기준권리 이후의 임의경매개시결정과 가압류가 소멸하고, 조사된 점유자 4명도 모두 말소기준일 이후 전입해 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 투자 판단은 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교값이 없어 시세 대비 저렴함을 입증할 수 없고, 사건 용도와 감정요항표상 이용상태 설명도 본건 601호와 직접 일치하지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수는 0원, 그러나 실제 용도·점유·시세는 원본과 현장에서 확인”입니다.
