대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 5층 504호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 감정가 134,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,660,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.06.04 산정새마을금고의 근저당권으로, 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정은 이 근저당권 이후의 권리라 매각으로 소멸할 구조입니다.
문제는 등기보다 점유·임차관계입니다. 현황조사상 한승종은 2019.03.12 전입해 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 대항력이 있는 것으로 판정돼 있습니다. 배당요구는 2025.05.09 접수됐지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰대금으로 보증금 전액이 배당되지 않는다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 최저가 65,660,000원만으로 이 물건의 실제 취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
등기부에서는 2019.06.04 산정새마을금고 근저당이 말소기준입니다. 2023.04.25의 임의경매개시결정은 이후 2023.09.11 취하로 말소됐고, 현재 사건의 2025.03.11 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 즉 등기상 후순위 권리 자체보다 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담을 좌우하는 사건입니다.
② 임차·점유 조사 — 선순위 1명, 대항력 미상 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능·미상 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 · 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 · 월 370,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임소희 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
현황조사와 문건접수 내역상 조사된 임차·점유자는 모두 실제 개인으로, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 대부분의 전입일은 말소기준인 2019.06.04 이후여서 대항력이 없지만, 한승종은 말소기준 이전 전입입니다. 임소희는 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,581,880원을 제외한 64,078,120원이 산정새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,153,521,880원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 한승종의 보증금이 미상인 만큼 이 배당표만으로 매수인 인수액이 없다고 판단할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 2,153,521,880원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 2,172,865,316원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 2,186,405,722원 |
가격만 놓고 보면 유찰이 이어질수록 낙찰가는 낮아집니다. 하지만 이 사건에서는 낙찰가 하락과 매수인의 최종 취득비용이 같은 방향으로 움직인다고 단정할 수 없습니다. 한승종의 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 회수되는지가 확인돼야 미배당 승계액과 실질취득가를 계산할 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물의 5층 504호로, 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근이며, 공장·단독주택·오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 말소기준 이전 전입으로 대항력이 있는 만큼 보증금 원금과 실제 배당액을 확인해 미배당 승계액을 산정해야 합니다.
- 임소희 대항력 확인. 전입일이 확인되지 않아 현재는 대항력 가능·미상입니다. 실제 전입일과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구와 우선변제 구분. 배당요구 접수만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아니므로 확정일자와 보증금 자료를 함께 확인해야 합니다.
- 504호 점유관계 재확인. 조사 내역에는 511호로 표시된 박재연을 포함해 여러 점유자가 나타나므로 실제 목적물 504호의 현 점유자와 임대차관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단은 실질취득가 기준. 감정가의 49%라는 현재 최저가만 보고 저가매수로 판단하지 말고, 인수 가능한 선순위 보증금까지 포함해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔다는 숫자보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 두 차례 유찰돼 65,660,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만 권리분석의 결론은 반대입니다. 한승종의 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 보증금은 미상입니다. 여기에 임소희도 전입일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계에서 “인수 0원”, “65,660,000원에 취득”, “감정가의 절반이라 싸다”라고 결론 내리면 안 됩니다. 선순위 임차보증금이 확정되기 전에는 실질취득가도 확정되지 않습니다. 두 차례 유찰된 오피스텔이라는 점까지 감안하면, 이 사건의 우선순위는 추가 가격 하락을 기다리는 것이 아니라 선순위 보증금과 504호 실제 점유관계를 먼저 확정하는 것입니다.
