대전지방법원 2025타경553. 성연에드가오피스텔 5층 504호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 말소기준권리는 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원이며 공동담보목록 제2019-230호가 기재돼 있습니다. 2025.03.11 산정새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 자체만 보면 기준권리 뒤의 경매개시결정이 소멸하므로 단순해 보입니다. 그러나 이 물건은 등기보다 점유·전입관계를 먼저 봐야 합니다. 특히 한승종의 전입일이 기준 근저당보다 앞서 있고, 보증금과 확정일자 및 점유 부분이 특정되지 않아 낙찰자가 부담할 수 있는 금액을 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 되는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 504호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 7층 건 내 5층 504호 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입이 핵심
임차·전입 현황 — 504호 귀속 여부까지 확인해야 한다
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경호 | 미특정 | 2024.09.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정은 | 미특정 | 2023.10.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재석 | 미특정 | 2022.12.09 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최한나 | 미특정 | 2023.03.02 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유창현 | 미특정 | 2024.10.17 | 미상 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기웅 | 미특정 | 2023.11.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기훈 | 미특정 | 2023.10.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예일 | 미특정 | 2024.09.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허관회 | 미특정 | 2024.03.28 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영남 | 미특정 | 2022.05.09 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최선우 | 미특정 | 2021.01.18 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한승종 | 미특정 | 2019.03.12 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임소희 | 주거 · 미특정 | 미상 | 0원 | 2025.06.04 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 여러 전입자가 확인되지만, 박재연은 511호로 명시되어 본건 504호와 호수가 다릅니다. 나머지 상당수는 점유 부분이 특정되지 않았으므로 본건 504호의 실제 점유관계와 일치하는지 대조가 필요합니다. 특히 한승종은 기준 근저당보다 빠른 전입이고, 임소희는 전입일 자체가 확인되지 않아 두 사람을 중심으로 실제 점유·임대차관계를 확인해야 합니다.
② 가격 단계 — 현재는 감정가 70%
현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가 134,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이며, 제시된 회차 시나리오상 2회 유찰 시 65,659,999원, 3회 유찰 시 45,961,999원으로 낮아집니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 2,125,888,400원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 2,153,521,881원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 2,172,865,317원 |
가격이 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 오히려 커집니다. 더 중요한 점은 임차인 인수 가능액이 확정되지 않았다는 것입니다. 따라서 회차가 내려갔다고 해서 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 93,800,000원을 가정한 기계적 배당입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 2,125,888,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 가능 임차인의 보증금 승계 여부는 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, E/V설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하고 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 공시지가. 901,500원/㎡이며 토지면적은 1,027.6㎡입니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종 확인. 2019.03.12 전입이 2019.06.04 말소기준보다 빠릅니다. 실제 504호 점유 여부, 보증금, 확정일자와 임대차관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 임소희 확인. 주거 이용과 배당요구는 확인되지만 전입일이 특정되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 호수 대조. 박재연은 511호로 표시되어 본건 504호와 다릅니다. 점유 부분이 특정되지 않은 다른 전입자 역시 실제 504호 관련자인지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 낙찰가만 입력하지 말고, 확인되는 선순위 미배당 보증금이 있다면 반드시 낙찰가에 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 관계를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유 상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입”
이 물건의 표면적인 숫자는 분명 눈에 띕니다. 감정가 134,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 93,800,000원, 즉 70%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 가격표만 보고 정할 수 없습니다.
한승종의 2019.03.12 전입은 말소기준인 산정새마을금고 근저당 2019.06.04보다 빠르고, 보증금·확정일자·점유 부분이 확정되지 않았습니다. 임소희 역시 전입일이 특정되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 “93,800,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “93,800,000원 외에 무엇을 더 부담하게 되는가”입니다. 잠재 인수액이 확인되기 전까지는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정하지 않는 접근이 맞습니다.
