대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층 602호로, 감정가는 183,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 128,100,000원입니다. 등기부의 말소기준권리는 2019년 산정새마을금고가 설정한 채권최고액 2,217,600,000원의 공동담보 근저당입니다. 현재 경매개시결정과 그 뒤에 등기된 이예일의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부보다 현황조사의 전입자 목록에 있습니다. 확인자 중 한승종의 전입일은 2019.03.12로 말소기준일 2019.06.04보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 대상 호실도 특정되어 있지 않습니다. 이 때문에 현재 자료만으로는 한승종을 602호의 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 602호와 무관하다고 제외할 수도 없습니다. 입찰 전 호실 관계와 임대차 조건 확인이 이 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부는 단순, 전입자가 변수

등기부만 보면 구조는 명료합니다. 2019.06.04 산정새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2025.03.11 현재 사건의 임의경매개시결정과 2026.03.25 이예일의 주택임차권은 그 뒤에 들어왔습니다. 이예일의 임차보증금은 10,000,000원, 임대차계약일은 2024.09.05, 주민등록·점유개시일은 2024.09.20이며 확정일자는 2024.09.05입니다. 모두 말소기준 뒤이므로 대항력은 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 확인 — 602호와의 연결 여부가 중요

현황조사와 등기자료에는 여러 전입·임차 관련자가 확인됩니다. 이 가운데 602호로 명시된 사람은 이예일이고, 박재연은 511호로 기재되어 대상 호실과 다릅니다. 나머지는 호실이 특정되지 않아 602호와의 관련성을 별도로 확인해야 합니다.

이예일의 등기된 임차권은 602호 1.5룸 전체, 임차보증금 10,000,000원이며 말소기준 뒤 전입·점유입니다. 한승종 외 나머지 확인자는 모두 전입일이 말소기준 이후입니다. 다만 호실이 특정되지 않은 사람은 대상 602호와의 실제 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)

현재 회차 128,100,000원에 매각된다는 가정에서는 집행비용 2,593,400원을 제외한 125,506,600원이 산정새마을금고에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 2,092,093,400원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자의 청구액 1,853,241,410원도 전액 충족되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권은 크게 남는다

유찰이 이어지면 매각가는 128,100,000원에서 89,670,000원, 62,768,999원으로 내려가지만 근저당 채권최고액이 매각대금보다 훨씬 커서 채권 미배당액은 오히려 증가합니다. 다만 이 수치들은 배당표상 매수인 인수 0원을 전제로 한 시뮬레이션입니다. 선순위 전입자 문제가 대상 호실에 실제로 연결된다면 낙찰가와 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저가는 감정가 183,000,000원의 70%인 128,100,000원입니다. 하지만 동일 오피스텔 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 선순위 전입자 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실질취득비용 자체도 확정되지 않습니다.

⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 주변에 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정 대상 호실들은 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시 창호 등입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지이며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
• 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
• 공시지가. 901,500원/㎡이며 토지면적은 1,027.6㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한승종과 602호의 관계 확인. 2019.03.12 전입이 대상 호실에 관한 것인지 주민등록 전입세대·현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 한승종의 보증금이 미상입니다. 대상 호실의 선순위 임차인으로 확인되면 인수 가능액 산정의 핵심 수치가 됩니다.
• 이예일 임차권. 602호 1.5룸 전체, 보증금 10,000,000원, 전입 2024.09.20, 확정일자 2024.09.05로 말소기준 이후입니다. 등기상 임차권은 매각으로 소멸합니다.
• 호실 미특정 전입자. 여러 전입자의 호실이 확인되지 않아 602호 실제 점유자가 누구인지 현장과 원본자료에서 대조할 필요가 있습니다.
• 가격 검증. 현재 자료에는 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일·유사 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기 및 전입관계를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “0원”이라는 숫자보다 먼저 볼 사람

이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 산정새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정과 이예일 임차권은 소멸합니다. 그래서 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 표시합니다. 하지만 경매 권리분석은 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다.

현황조사에서 말소기준보다 약 3개월 앞선 2019.03.12 전입자 한승종이 확인되고, 보증금과 확정일자·호실이 명확하지 않습니다. 이 사람이 602호와 무관하다는 확인이 되기 전에는 실질취득가를 128,100,000원으로 고정할 수 없습니다. 여기에 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가의 가격 매력도 역시 검증되지 않았습니다. 결론은 명확합니다. 후순위 등기권리는 정리되지만, 선순위 전입자의 602호 관련성을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.