대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층 602호입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 등기부상 말소기준은 2019.06.04 설정된 산정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원, 경매 청구액은 1,853,241,410원입니다. 이후 2025.03.11 현재 사건의 임의경매개시결정과 2026.03.25 이예일의 주택임차권등기가 존재하지만, 둘 다 말소기준 이후 권리입니다.
권리 흐름만 놓고 보면 등기부상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 앞서 전입한 한승종이 존재합니다. 보증금이 확인되지 않고 602호 점유자로 특정되지도 않아, 현재 배당계산에 표시된 인수액 0원을 곧바로 실제 인수액 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 특히 이 사람이 602호의 대항력 임차인으로 확인되면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로, 응찰 전 호실과 보증금 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층602호 · 도로명 성연3로 123 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 정리되지만, 선순위 전입자 확인이 핵심
등기부 기준으로는 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2025.03.11 임의경매개시결정과 2026.03.25 이예일 임차권등기는 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.04.25의 종전 임의경매개시결정은 2023.09.07 취하되었고 2023.09.11 말소됐습니다.
임차·점유 확인
| 성명 | 점유·호실 | 전입 / 확정 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 호실 미특정 | 2019.03.12 / 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 가능성 |
| 이예일 | 602호 1.5룸 전체 | 2024.09.20 / 2024.09.05 | 10,000,000원 / 월 470,000원 | 대항력 無 | 미상 | 없음 |
이예일은 602호 전체에 관한 임차권등기까지 확인되고, 전입일 2024.09.20은 말소기준 2019.06.04보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원이며 2026.03.25 배당요구가 접수됐습니다.
박재연은 현황조사에서 511호로 특정되어 602호 분석과 분리했습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%는 ‘시세 대비 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 89,670,000원으로 감정가 183,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 결과입니다. 다만 이 49%는 감정가 대비 경매 회차 가격일 뿐, 실제 시세 대비 49%라는 뜻은 아닙니다. 따라서 현재 최저가만 보고 “싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 89,670,000원 | 49% | 87,655,940원 | 2,129,944,060원 |
| 3회 유찰 시 | 62,768,999원 | 34% | 61,239,157원 | 2,156,360,843원 |
| 4회 유찰 시 | 43,938,299원 | 24% | 42,747,410원 | 2,174,852,590원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,014,060원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 87,655,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 산정새마을금고 채권최고액 2,217,600,000원 중 87,655,940원만 배당되고, 미배당은 2,129,944,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 계산표상 매수인 인수액은 0원이지만, 한승종이 602호 대항력 임차인으로 확인될 경우 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하고, 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접하며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종 호실 확인. 2019.03.12 전입자가 실제 602호를 점유했는지 매각물건명세서·현황조사 원문과 전입세대 자료를 대조해야 합니다.
- 한승종 보증금 확인. 대항력 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로 보증금 규모 확인 없이 실질취득가를 계산하지 마세요.
- 이예일 임차권. 602호 임차권은 보증금 10,000,000원, 전입 2024.09.20, 확정 2024.09.05이며 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 감정가 49% 착시 경계. 89,670,000원은 감정가 대비 현재 회차 가격입니다. 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%보다 중요한 것은 선순위 전입자”
이 물건은 두 번 유찰되어 최저매각가가 89,670,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부 후순위 권리만 보면 정리 구조도 단순합니다. 하지만 현황조사에 말소기준보다 앞선 한승종의 2019.03.12 전입이 존재합니다. 이 사람의 보증금과 602호 점유 여부가 확인되지 않은 이상, 계산표의 인수액 0원은 확정된 결론이 아닙니다.
602호로 특정된 이예일은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 한승종이 실제 602호 대항력 임차인으로 확인되면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “두 번 유찰돼 싸진 오피스텔”보다 “선순위 전입자의 실체를 먼저 확인해야 하는 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다. 권리 확인 전에는 가격 판단도 보류하는 편이 안전합니다.
